Договор мены и налогообложение

Содержание

Отвечает руководитель центрального отделения городской недвижимости «НДВ» Светлана Жукова:

Договоры мены составляются по-разному: как с указанием стоимости объектов, так и без. Во втором случае указывается, что обмен равноценный, а устная договоренность может быть любой, например одна из сторон передает под расписку другой сумму, эквивалентную разнице между объектами обмена. Если в договоре стоимость одного объекта превышает стоимость другого, одна из сторон будет обязана уплатить налог на прибыль в размере 13% от разницы между указанной стоимостью и стоимостью объекта на обмен.

Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

Продаю квартиру по переуступке, покупаю другую. Какой налог платить?

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

В данном случае будет подлежать уплате НДФЛ, ставка по которому для резидентов (людей, проводящих в России не менее 183 дней в году) составляет 13%. Соответственно, налоговой базой станут доходы продавца квартиры. При этом налоговая база уменьшится на расходы, понесенные при обмене жилья. Этими расходами в данном случае будет являться стоимость обмененной квартиры. Получившаяся разница в размере 26 тысяч рублей и есть налоговая база. От этой суммы рассчитывается НДФЛ.

Данный налог нужно оплатить обязательно, иначе может наступить налоговая ответственность в соответствии с законом.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

В соответствии с налоговым законодательством при расчете налога на доходы физических лиц (НДФЛ) учитываются любые доходы гражданина, в том числе доходы в виде приобретенной квартиры или доли в ней.

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

При этом доходы уменьшаются на сумму произведенных расходов, к которым, в частности, относятся расходы на приобретение квартиры. В Вашем случае эти расходы выразились в отчужденной квартире в Московской области.

Таким образом, налогооблагаемой базой при расчете налога от доходов по договору мены станет разница между стоимостью приобретенной доли в квартире и стоимостью отчужденной квартиры. Эта разница в Вашем случае составляет 26 тысяч рублей. Именно от этой суммы и будет исчисляться налог.

Такой вывод подтверждается письмом Министерства финансов РФ от 19 сентября 2012 г. № 03-04-08/4-310.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость?

Обмен жилья по трейд-ин – стоит ли с ним связываться?

Как купить квартиру по договору переуступки?

Стоимость имущества, принятого налогоплательщиком, применяющим УСН, по договору мены в счет оплаты за реализованные товары (работы, услуги), включается в состав доходов от реализации.

Карточка дела

Реквизиты судебного акта

Определение Верховного суда РФ от 14.10.2019 № 309-ЭС19-17982

Истец

ИП Елфимов Ю. К.

Ответчик

ИФНС России по Свердловскому району города Перми

Суть дела

Налогоплательщик — индивидуальный предприниматель применял УСН с объектом налогообложения «доходы». В декабре 2015 г. он заключил договор мены недвижимого имущества с другим предпринимателем. По договору налогоплательщиком было получено имущество стоимостью 8,7 млн руб. в обмен на переданное имущество (нежилые помещения) той же стоимости.

До передачи по договору мены нежилые помещения, принадлежавшие предпринимателю на праве собственности, сдавались им в аренду. При этом доходы от сдачи имущества в аренду отражались в книге учета доходов и расходов за 2014—2015 гг.

Передача имущества по договору мены не была учтена предпринимателем в составе доходов. Предприниматель полагал, что по этому договору им не осуществлялась реализация имущества и не был получен доход.

По результатам выездной налоговой проверки налоговики доначислили предпринимателю сумму налога, включив в облагаемый доход стоимость переданного имущества.

Предприниматель обратился в суд.

Решение судов

Суд первой инстанции встал на сторону налоговиков. Коллеги из апелляционного суда и суда округа первую инстанцию поддержали.

Посмотрим, какие аргументы привел суд первой инстанции в обоснование своей позиции (решение Арбитражного суда Пермского края от 19.11.2018 по делу № А50-19761/2018).

На основании п. 1 ст. 346.18 НК РФ, если объектом налогообложения являются доходы организации или индивидуального предпринимателя, применяющего УСН, налоговой базой признается денежное выражение доходов организации или индивидуального предпринимателя.

В соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики, уплачивающие налог в связи с применением УСН, при определении объекта налогообложения учитывают следующие доходы:

  • доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ;

  • внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.

Исходя из положений ст. 249 НК РФ, доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных в расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.

Согласно п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, — передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу — на безвозмездной основе.

Пунктом 1 ст. 346.17 НК РФ предусмотрено, что в целях применения главы 26.2 НК РФ датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).

Согласно п. 1 ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Исходя из п. 2 ст. 567 ГК РФ, к договору мены применяются, соответственно, правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ). При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ).

Суд не принял доводы предпринимателя о разовом характере сделки, об отсутствии признаков предпринимательской деятельности и оснований для квалификации полученного дохода как дохода в связи с ее осуществлением, поскольку определяющее в целях налогообложения значение, исходя из правовых позиций Конституционного суда РФ, приведенных в определениях от 14.07.2011 № 1017-О-О, от 22.03.2012 № 407-О-О, имеет предназначение имущества.

Спорное имущество, как подтверждено инспекцией, использовалось в предпринимательской деятельности, по параметрам и функциональным характеристикам не предназначено для использования в личных, семейных или иных отличных от предпринимательских целях.

Аргументы предпринимателя о том, что сделки совершены им как физическим лицом (в договорах не содержится указание на статус индивидуального предпринимателя) суд отклонил. Он указал, что право собственности на объект недвижимости регистрируется за гражданином как субъектом такого имущественного права вне зависимости от наличия у него статуса индивидуального предпринимателя (п. 2 ст. 212 ГК РФ, ст. 5 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Кроме этого, приобретение имущества физическим лицом до государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя не исключает последующее использование такого имущества в предпринимательской деятельности, как и осуществление до приобретения такого статуса предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

В результате суд пришел к выводу, что выручка, полученная предпринимателем в результате отчуждения по договору мены ранее приобретенных им объектов недвижимости, подлежит налогообложению по правилам, установленным главой 26.2 НК РФ, как доход от предпринимательской деятельности.

Верховный суд согласился с выводами судов трех инстанций и отказал предпринимателю в передаче дела для рассмотрения в Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.

Позиция Минфина России

Минфин России при решении вопроса о налогообложении операций по договору мены имущества в рамках упрощенной системы налогообложения оперирует теми же нормами законодательства, что и суд в рассматриваемом деле. В письмах от 12.10.2011 № 03-11-06/2/141, от 24.06.2010 № 03-11-06/2/102, от 26.05.2004 № 04-02-05/2/25 он со ссылкой на положения п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 248, ст. 249 НК РФ и ст. 567 ГК РФ указал, что в состав доходов от реализации включается стоимость имущества, принятого налогоплательщиком, применяющим УСН, по договору мены в счет оплаты за реализованные товары (работы, услуги).

По договору мены я обменял принадлежащей мне около 2-х лет земельный участок на жилой дом. При подаче декларации по НДФЛ, работники налоговой инспекции сказали, что я должен платить налог на доходы физических лиц со стоимости земельного участка, которая указана в договоре мены. Правомерно ли это?

Юридическая консультация налогового адвоката. Да, платить налог Вы должны. При разрешении таких споров судебная практика исходит из одинаковой природы договоров мены и купли-продажи.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 208 Налогового кодекса РФ к доходам от источников в Российской Федерации относятся, в частности, доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации и принадлежащего физическому лицу.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Отношения сторон по договору мены и договору купли-продажи имеют одинаковую экономическую природу, что подтверждается статьей 567 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой к договору мены применяются правила купли-продажи. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Согласно пункту 1 статьи 210 Налогового кодекса РФ при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме.

Следовательно, доход, полученный по договору мены от продажи недвижимого имущества, также облагается налогом на доходы физических лиц. Сумма дохода, полученного по договору мены недвижимого имущества, определяется исходя из стоимости такого имущества, определенной в договоре мены. Поэтому, стоимость имущества желательно указывать исходя из его инвентаризационной стоимости, сведения о которой можно получить в бюро технической инвентаризации.

При совершении договора мены в отношении недвижимого имущества, которое находилась в собственности более трех лет, налог не уплачивается.

профессиональный налоговый адвокат в Москве

П и с ь м о Министерства финансов Российской Федерации № 03-04-05-01/479 от 26.12.2008
Вопрос: У меня в собственности имеется квартира, полученная мной 2 года назад в дар от моей бабушки.
В настоящее время я планирую обменять данную квартиру на другую квартиру с доплатой или без таковой.
По моему мнению, в случае равноценного (т.е. при условии одинаковой рыночной стоимости обмениваемых квартир) обмена доход у налогоплательщика не возникает, поскольку одно имущество заменяется другим, а экономической выгоды никто не получает. Таким образом, доход и, как следствие, обязанность по уплате налога на доходы физических лиц возникает лишь в том случае, если рыночная стоимость получаемой мной по договору квартиры будет выше, чем рыночная стоимость той, которую я передаю.
Однако мне известно, что зачастую налоговые органы трактуют положения Налогового кодекса Российской Федерации иначе, считая, что каждая из сторон договора мены, владевшая передаваемой квартирой менее 3 лет, обязана уплатить налог на доходы физических лиц, исходя из всей стоимости принадлежавшей ей и переданной по договору квартиры (получив право на имущественный налоговый вычет в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей).
В связи с вышеизложенным, прошу разъяснить следующее:
1. Возникает ли обязанность по уплате налога на доходы физических лиц при обмене квартир при условии, что обмениваемые квартиры равноценны?
2. Достаточно ли указания на равноценность обмениваемых квартир в договоре мены или следует предоставить налоговому органу какие-либо еще дополнительные документы, подтверждающие равноценность обмениваемых квартир (например, документы о независимой оценке рыночной стоимости и т.п.)?
3. Верно ли, что при обмене квартир, имеющих разную стоимость, обязанность по уплате налога возникает только у той из сторон договора мены, которая получила в обмен квартиру большей стоимости, чем передала?
4. Верно ли, что при обмене квартир разной стоимости не должна уплачивать налог на доходы физических лиц та сторона договора мены, которая получила доплату за переданную квартиру в качестве компенсации за неравноценный обмен, поскольку дохода в данном случае фактически не имеется?
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел Ваше письмо по вопросу налогообложения доходов, полученных от продажи квартиры по договору мены, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Согласно статье 41 Кодекса доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая для физических лиц в соответствии с главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.
К таким доходам относятся, в частности, доходы, получаемые по договору мены.
Отношения сторон по договору мены и договору купли-продажи имеют одинаковую экономическую природу, что подтверждается статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс), которой установлено, что к договору мены применяются правила купли-продажи. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Согласно статье 568 Гражданского кодекса, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.
В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.
Сумма дохода, полученного по договору мены квартиры, определяется исходя из стоимости квартиры, определенной в договоре мены. Если квартира по договору мены передается с доплатой, сумма дохода определяется исходя из стоимости квартиры без учета суммы доплаты.
При этом налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, в сумме, равной стоимости обмениваемой квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб. При мене квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более, налоговый вычет предоставляется в сумме, равной стоимости обмениваемой квартиры.
Следовательно, для налогоплательщиков, осуществляющих продажу (обмен) имущества, размер имущественного налогового вычета зависит от времени нахождения его в собственности.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного указанным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Кроме того, в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик также имеет право на получение имущественного налогового вычета при приобретении жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.
Заместитель директора департамента
С.В. Разгулин

Сообщение отредактировал Екатерина: 07 Апрель 2015 — 15:35

Б) Налогообложение договоров мены

Положения второго пункта статьи 567 «Договор мены» Гражданского кодекса «2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен» (выделение в тексте наше. — А. К.) переносятся на налоговые правоотношения, далее с каждой сделки, а их две: купля и продажа, налоговые органы с каждой из сторон пытаются получить налог. Поясним на стандартном примере мены двух квартир, которые «по договору» предполагаются равноценными.

Первый подход (по «первой сделке»): «в результате мены как покупки получена новая квартира — т. е. получен доход в натуральной форме. С данного дохода надо уплатить налог. Доход получен обеими сторонами и обе они должны уплатить налог» (помните, «пошла бабка на базар и купила самовар»? Квартира, как и самовар, — это доход). Как оценить «доход в натуральной форме» в денежном выражении — на такую «мелочь» внимания не обращают; является ли мена «деятельностью», в результате которой получен доход — не обсуждают. Статья 40 Налогового кодекса предоставляет право налоговым органам проверять правильность применения цен по товарообменным операциям, а также между взаимозависимыми лицами, на соответствие рыночным и, соответственно, доначислять налог, поэтому часто встречающиеся советы типа: «Сумма дохода, полученного по договору мены недвижимого имущества, определяется исходя из стоимости такого имущества, определенной в договоре мены. Поэтому стоимость имущества желательно указывать исходя из его инвентаризационной стоимости, сведения о которой можно получить в бюро технической инвентаризации» — являются бесполезными и провоцирующими «уплатить хоть что-то, в противном случае уплатите намного больше». Про статью 41 НК, в которой сказано, что «в соответствии с настоящим Кодексом доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки», и из которой сразу вытекает, что при мене равноценными товарами выгоды с очевидностью нет, долгое время никто не вспоминал.

В применении данного подхода определенный итог подвел Верховный Суд Российской Федерации, который в определении от 18 августа 2010 года № 5-В10-66 указал следующее.

«<…>В силу статьи 41 Налогового кодекса РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая для физических лиц в соответствии с главами «Налог на доходы физических лиц», «Налог на прибыль организаций» Налогового кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Налогового кодекса РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 данного Кодекса.

Исходя из этого, суд пришел к выводу о том, что к таким доходам относятся, в частности, доходы, получаемые по договору мены. <… >

Согласно пункту 1 статьи 210 Налогового кодекса РФ объектом обложения налогом на доходы физических лиц является доход, полученный в денежной и натуральной форме, а также в виде материальной выгоды.

Согласно пункту 1 статьи 211 Налогового кодекса РФ при расчете налоговой базы в отношении дохода в натуральной форме принимается в расчет рыночная стоимость полученных товаров (работ, услуг), иного имущества, при этом из такой стоимости исключается частичная оплата физическим лицом стоимости полученных им товаров (работ, услуг), иного имущества. По смыслу статьи 211 Налогового кодекса РФ, такая оплата может быть как в денежной, так и в натуральной форме. <…>

При получении дохода в натуральной форме налог уплачивается с разницы между рыночной стоимостью полученного имущества и внесенной оплатой.

Соответственно, если полученное имущество полностью оплачено встречным предоставлением физическим лицом другого имущества равной рыночной стоимости, что происходит по договору мены равноценного имущества, налоговая база по результатам сделки равна нулю, и налог в результате отчуждения имущества по договору мены уплачиваться не должен.

Поскольку в данном случае стороны в договоре определили, что обмен является равноценным, налоговая база по названной сделке равна нулю, следовательно, оснований для уплаты налога не возникло. <… >» (выделение в тексте наше. — А. К.).

Положительность данной точки зрения только кажущаяся. Прежде всего, налоговая база как существенный элемент налогового обязательства должна быть определена прямым федеральным законом, и она не может быть результатом того, что и как «определили стороны в договоре». Налоговые органы данному «равенству стоимостей» могут не поверить, как следствие, согласно вышеупомянутой статье 40 НК РФ, т. е. на основании закона, проверить цены по «товарообменным операциям» и доначислить налог, возможные критерии доначисления налога указаны в той же статье. Считать, что при продекларированной в договоре «равной стоимости имущества» налоговые органы проверять цены не вправе, а при «неравной стоимости» и определенной в договоре доплате в 1000 рублей — вправе, большая наивность: предоставленное законом право контролировать цены по товарообменным операциям не зависит от каких-либо доплат. При этом Верховный Суд указал, что при неравенстве стоимостей налог подлежит уплате, а при исчислении налога необходимо принимать во внимание рыночную стоимость имущества. Откуда взялись выводы, что налог подлежит уплате да еще с рыночной стоимости, для автора большая загадка, но мы вернемся к этим вопросам чуть ниже.

Тем не менее следует отметить, что сотрудники налоговых органов Верховному Суду свято верят (про нижестоящие суды умолчим), а потому при указании в договоре на «равную стоимость передаваемого имущества» указанную стоимость на соответствие рыночной не проверяют и налог не доначисляют. Хотя обольщаться не следует: такое право у налоговых органов есть.

Второй подход (по «второй сделке»): «вы продали свою квартиру и за это что-то получили <деньги, другую квартиру>, полученное — это доход, с него уплатите налог». Тогда, если владели квартирой более трех лет, имущественный налоговый вычет (статья 220 НК РФ) распространяется на весь полученный по сделке доход, если менее трех лет — то предоставляется вычет в размере 1 миллиона рублей, с остального налог необходимо уплатить. Общее обсуждение — чуть ниже.

Третий подход сформулирован в письме Минфина от 20.09.2012 № 03-04-08/4-310 и заключается в том, что первые два подхода применяются одновременно: «…в целях налогообложения операцию мены, по мнению ФНС России, следует рассматривать как две совершаемые одновременно сделки, по каждой из которых необходимо определять налоговую базу:

1) сделку, связанную с приобретением имущества либо имущественных прав, получаемых по договору мены;

2) сделку, связанную с реализацией имущества либо имущественных прав, передаваемых по договору мены» (выделение в тексте наше. — А. К.).

Как указано в письме, по первой сделке необходимо принимать во внимание затраты на приобретение (ссылка на вышеприведенное определение Верховного Суда), по второй — имущественные налоговые вычеты. Тем не менее налог подлежит уплате по каждой из двух сделок и каждым из двух участников.

При формальном применении к налоговым правоотношениям положений Гражданского кодекса в части мены как «одновременной купли-продажи» вышеизложенные точки зрения представляются вполне обоснованными: налоговые последствия предусмотрены как при продаже имущества, так и при получении дохода в натуральной форме (покупка). Однако реальные налоговые выводы в отношении договора мены совершенно иные.

Первое. Все ли понимают, что Минфин предлагает один и тот же доход облагать налогом два раза? Ведь очевидно, что в результате мены, скажем, квартирами у каждой из сторон сделки оказалась всего одна квартира. Минфин говорит следующее:

— вы квартиру получили при покупке как покупатель, это доход — уплатите с него налог;

— вы старую квартиру продали и получили доход уже как продавец (но это та же самая полученная квартира) — с него еще раз уплатите налог.

Второе. Ни налоговые органы, ни суды не обращают внимания на то, что мена происходит между физическими лицами, а при получении имущества «как дохода» данный доход получается в натуральной форме.

Итак, попытаемся определиться, есть ли в операции мены доход как таковой, а если есть — определена ли законом налоговая база.

Прежде всего, согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 208 НК РФ к доходам относятся «доходы от реализации недвижимого имущества, ценных бумаг, прав требования к организациям, иного имущества» (выделение в тексте наше. — А. К.). Однако у нас не реализация, а мена, и надо выяснить, связана ли «мена» с «реализацией» в налоговых правоотношениях. В пункте 1 статьи 39 Кодекса сказано следующее: «Реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары…» (выделение в тексте наше. — А. К.). Как мы видим, в отношении физических лиц, не являющихся предпринимателями, Налоговый кодекс не содержит положения, что «обмен товарами» является частным случаем «реализации». Но тогда налоговые последствия «реализации имущества» (определение дохода и налоговой базы) нельзя применять к правоотношениям, вытекающим из договора мены, ибо непосредственно налоговым законодательством это не предусмотрено. В части гражданских правоотношений — да, есть статья 567 Гражданского кодекса, в части налоговых — нет, для физических лиц Налоговый кодекс не утверждает, что «мена есть частный случай реализации». Внимательный читатель, безусловно, заметит постоянно встречающееся в НК разграничение «юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от «просто физических лиц». Это вряд ли случайно, чтобы ни думали по этому поводу некоторые судьи.

Возможное применение подпункта 10 пункта 1 статьи 208 НК, в которой говорится об «иных доходах, получаемых налогоплательщиком в результате осуществления им деятельности в Российской Федерации», с дальнейшим применением статьи 211 Кодекса, тоже под вопросом. По причине, упомянутой выше, в подразделе «Дарение»: определение «деятельности» в Налоговом кодексе отсутствует.

Далее. В результате договора мены каждая из сторон получила от другой стороны, от физического лица, квартиру, согласно нормам НК это является доходом — формально это так. Но доход получен «в натуральной форме», а для исчисления возможного налога доход необходимо оценить в деньгах. Подход Верховного Суда о «зачете расходов» применить можно, но лишь после оценки «всего полученного» в денежном эквиваленте: если нет правил оценки, нет определения налоговой базы — то не определен существенный элемент налогообложения, далее с очевидностью нет самого налога. Верховный Суд применяет часть вторую пункта первого статьи 211 НК РФ об исключении произведенной оплаты, а мы обращаем внимание на первую часть той же самой статьи: «При получении налогоплательщиком дохода от организаций и индивидуальных предпринимателей в натуральной форме в виде товаров (работ, услуг), иного имущества налоговая база определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг) иного имущества, исчисленная исходя из их цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному статьей 105.3 настоящего Кодекса» (выделение в тексте наше. — А. К.), т. е. рыночных. Как с дарением: при получении дохода в натуральной форме от физического лица Налоговым кодексом правила определения налоговой базы не определены, а потому налога нет.

Приведем пример, показывающий разницу в точках зрения Верховного Суда и автора. Предположим, меняется без доплаты однокомнатная квартира на трехкомнатную. Верховный Суд считает, что налог подлежит уплате и исходя из рыночных цен — но, правда, «в договоре стороны декларируют равноценность…». Налоговые органы, реализуя свои полномочия в рамках статьи 40 НК, имеют право проверить правильность применения цен, независимо от указания в договоре, что «стороны оценивают каждую из квартир в 100 рублей». Укажите сто рублей, укажите пять миллионов, не укажите ничего — «право имеют». Далее рыночная цена «однушки» 3 миллиона, рыночная цена «трешки» 8 миллионов, а Верховный Суд указал, налог подлежит уплате, так что с разницы платите государству 13 %. Дополнительное основание проверить применение цен по статье 40 НК — не только «товарообменная операция», но и возможная «сделка меду взаимозависимыми лицами» (родственниками). Поменялся отец с сыном автомобилями, поменялись родители с ребенком квартирами — имеют право проверить «правильность применения цены» со всеми вытекающими налоговыми последствиями.

Подход автора иной. Доход, однокомнатная квартира или же трехкомнатная, получены «в натуральной форме» и от физических лиц, законом налоговая база для таких доходов не определена, а потому нет никакого налога — независимо от желания Верховного Суда учесть «расходы». Расходы действительно есть, но вычесть «однокомнатную квартиру из трехкомнатной» или наоборот на практике невозможно, а правила «перевода» квартир в деньги (определение налоговой базы) — не определены налоговым законодательством. Так что автор не стал бы спешить соглашаться с Верховным Судом, что «налог подлежит уплате, причем исходя из рыночной стоимости имущества, но стороны в договоре что-то такое определили, следствием чего является отсутствие налога». «ЮКОС» в своих договорах тоже «что-то такое написал» — вот только последствия совсем иные… не вытекающие из договора… Налога нет по иным основаниям: доходов от мены нет в статье 208 НК РФ; по таким доходам, полученным от физического лица, не определена налоговая база.

Теперь посмотрим, как обстоят дела, когда в договоре мены предусмотрена доплата. Например, владелец однокомнатной квартиры доплачивает 1 миллион рублей при обмене на трехкомнатную. Это не очень хорошо, ибо общепринято, что с денежных доходов налог есть. Тот, кто в результате обмена получил трехкомнатную квартиру, получил доход от физического лица «в натуральной форме» и не платит ничего в силу неопределенности налоговой базы. Однако бывший владелец «трешки» получил доход не только в натуральной форме, однокомнатную квартиру, но и в денежной — должен ли он уплатить налог? Аргументы, что «доход, полученный в результате мены, отсутствует в статье 208 Налогового кодекса», «отсутствует экономическая выгода», а также «получен общий доход: квартира и деньги, я не обязан уплачивать налог с «частично отобранных доходов», для налоговых органов и судей будут не очень «сильными», «по понятиям» они скажут: «Квартира реализована? Доход получен? В том числе деньгами? С них платите налог!»

На такой формальный подход автор предлагает отвечать также совершенно формально: «Согласно ст. 567 ГК РФ и письму Минфина РФ от 20.09.2012 № 03-04-08/4-310, в результате мены я приобрел имущество: однокомнатную квартиру и 1 миллион рублей. Принимая во внимание письмо Минфина от 21 августа 2014 г. N 03-04-06/41905 (прим.: оно приводится чуть ниже), мною получен доход в натуральной форме. Как следует из определения Верховного Суда от 18 августа 2010 года № 5-В10-66, полученное мною имущество полностью оплачено встречным предоставлением другого имущества равной рыночной стоимости, что происходит по договору мены равноценного имущества, налоговая база по результатам сделки равна нулю, и налог в результате отчуждения имущества по договору мены уплачиваться не должен».

При ответе в налоговую инспекцию автор не обсуждает написанного в письмах Минфина и акте Верховного Суда, автор предлагает этим просто пользоваться «в свою пользу». Минфин написал, что деньги — это доход в натуральной форме? Написал. Верховный Суд указал, что по договору мены имущество оплачивается встречным равноценным? Написал. Ну а тогда налоговой базы нет и налога нет.

Ну и если быть последовательным до конца, необходимо отметить, что, являясь «покупателем недвижимости», в договоре мены каждая из сторон имеет право на «имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них» в пределах 2 миллионов рублей (статья 220 НК РФ). К взаимозависимым лицам (родственникам), к сожалению, не применяется. Конечно, здесь возникает тот же вопрос: расходы (как и доходы) понесены «в натуральной форме» (за одну квартиру отдана другая). Если налоговая база (доходы) должны быть оценены в денежном эквиваленте, то «натуральные расходы» также должны быть оценены в денежном эквиваленте. Однако, если подход Верховного Суда применять последовательно до конца, в договоре достаточно указать: «Стороны оценивают передаваемое имущество в размере 2 миллионов рублей» — и далее на эту сумму потребовать налоговый вычет. На возможный ответ налоговиков «На расходы в натуральной форме налоговый вычет не положен» следует ответить: «А почему с доходов в натуральной форме от физических лиц налог есть, а вычета нет?» Ох, долго вам придется ждать ответа… В заключение отметим, что если вы не хотите воспользоваться налоговым вычетом, то можно не подавать налоговую декларацию, но поругаться с налоговой придется; если же захотите попробовать получить налоговый вычет — подача налоговой декларации необходима. Внимательно читаем статью 229 и часть первую статьи 228 НК РФ.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.

Читать книгу целиком на Litres.ru

Доходы, полученные по договору мены

Доходы, полученные по договору мены Доходами налогоплательщика, применяющего упрощенную систему налогообложения, признаются не только денежные средства, полученные от реализации товаров (работ, услуг). Единым налогом облагаются доходы в виде имущества, полученного

Штрафы за нарушение хозяйственных договоров

Штрафы за нарушение хозяйственных договоров В состав внереализационных доходов организации, применяющей упрощенную систему налогообложения, включают суммы штрафов, уплаченные контрагентами за нарушение условий договоров (п. 3 ст. 250 НК РФ). Указанные суммы необходимо

5.7. НДС ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ПОСРЕДНИЧЕСКИХ ДОГОВОРОВ

5.7. НДС ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ПОСРЕДНИЧЕСКИХ ДОГОВОРОВ Пунктом 24 Правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных постановлением Правительства РФ от 02.12.2000 № 914,

6.4. Снятие с учета по договору мены

6.4. Снятие с учета по договору мены Если организация решила продать автомобиль (поменять на другой товар), то не обязательно перед продажей ехать в ГИБДД и снимать его с учета. Можно оформить договор мены, даже если в паспорте транспортного средства не стоит штамп о снятии

3.1.5. Поступление основных средств по договору мены

3.1.5. Поступление основных средств по договору мены Одним из вариантов, по которому производятся операции обмена имущества, является заключение договора мены.Переход права собственности на обмениваемые товары регламентируется ст. 570 ГК РФ, в соответствии с которой право

Различие в причине (мотиве) каждого из договоров

Различие в причине (мотиве) каждого из договоров Наиболее значимым и решающим аргументом в пользу различия между договором иррегулярной поклажи и договором займа, или mutuum, служит существенное различие между причиной, или мотивом, каждого из них. Эти термины обращаются к

Классификация договоров

Классификация договоров Договоры можно классифицировать по различным признакам.Договоры, как и сделки, делятся на реальные и консенсуальные. В силу реального договора права и обязанности сторон возникают с момента передачи обусловленной в договоре вещи. По

Ведение списка договоров с контрагентами

Ведение списка договоров с контрагентами Взаимоотношения предприятия с любым контрагентом (неважно, кем он является – юридическим лицом, предпринимателем без образования юридического лица или физическим лицом) в любом случае выстраиваются на договорной основе. В

1.6. Регистрация трудовых договоров

1.6. Регистрация трудовых договоров После надлежащего оформления трудового договора один экземпляр остается в службе управления персоналом, а второй выдается работнику.В данной ситуации не лишним будет, если работник на трудовом договоре, оставшемся на предприятии

1.2.1. Формы договоров гражданско-правового характера

1.2.1. Формы договоров гражданско-правового характера Статьей 434 ГК РФ предусматривается, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.Если стороны

1.2.2. Виды договоров гражданско-правового характера

1.2.2. Виды договоров гражданско-правового характера Остановимся более подробно на рассмотрении содержания договоров гражданско-правового характера, перечисленных нами несколько ранее.Договор подряда.Статья 702 ГК РФ предусматривает, что по договору подряда одна сторона

50. Виды коммерческих договоров

50. Виды коммерческих договоров Договор – это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор является основным видом сделок.Все договоры можно классифицировать:1) по моменту возникновения прав и

24.1. Понятие и признаки предпринимательских договоров

24.1. Понятие и признаки предпринимательских договоров В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.Одним из видов гражданско-правовых договоров

24.2. Порядок заключения предпринимательских договоров

24.2. Порядок заключения предпринимательских договоров К предпринимательским договорам в целом применяются общие требования о заключении, изменении и расторжении договоров, предусмотренные в нормах гражданского законодательства.Процедура заключения

24.3. Изменение и расторжение предпринимательских договоров

24.3. Изменение и расторжение предпринимательских договоров По общему правилу договор должен исполняться на тех условиях, на которых он был заключен.Изменение или расторжение договора возможно только по взаимному соглашению сторон. Решения суда в этом случае не

24.4. Виды договоров в сфере предпринимательской деятельности

24.4. Виды договоров в сфере предпринимательской деятельности Классификацию предпринимательских договором можно проводить по различным основаниям.Исходя из содержания предпринимательской деятельности соответственно выделяются предпринимательские договоры по

Оставьте комментарий