Многие молодые семьи задумываются о покупке отдельной квартиры, загородного дома с земельным участком, но им не хватает денежных средств. Часто квартира в новостройке или постройка здания с нуля обойдётся дешевле готового жилья, тем не менее, сумма и здесь останется крайне солидной. Впрочем, деньги на строительство жилого дома может дать банк, предоставляя право моментально потратить всю сумму. Именно поэтому кредит на строительство в СберБанке под ключ достаточно популярен на сегодняшний день.
Ипотечные кредиты: Что это?
Целевой долгосрочный займ на постройку жилого дома, который одновременно может стать залоговым обеспечением по этой ссуде. Он удобен, славится низким процентом по сравнению с другими банковскими продуктами, но в то же время к будущему заёмщику предъявляются жёсткие требования.
В случае возникновения необходимости в перекредитовании — например, на строительство дома в СберБанке — организация, как правило, идёт навстречу клиенту и может предложить взять рефинансирование по ссуде на более выгодных условиях. Интересно и другое решение: возможность взять займ под материнский капитал.
Условия для банка и клиентов на 2020 год
Требования к заёмщику выдвигаются следующие:
Общие правила к договору диктуются ФЗ № 102, но условия могут иметь различия. Например, процентная ставка, срок кредитования, первоначальный взнос, ограничения по кандидатурам заёмщиков — всё это определяется индивидуально, исходя из политики банка и его финансовых возможностей. Обязательное требование: страховка объекта кредита, а также жизни заёмщиков.
Banki.ru — ваш помощник в поиске выгодных предложений
Для оценки выгоды различных программ разработан специальный кредитный калькулятор. Проведя с помощью Banki.ru взвешенный анализ и получив аргументы, вы сможете выбрать наиболее устраивающий вариант для себя. Просто оставляете заявку через интернет, а затем получаете предварительное решение. Далее в случае положительного исхода необходимо приехать в офис выбранной вами компании. Там менеджер по кредитованию разъяснит все нюансы и расскажет о возможных издержках. Если вас всё устроит, СберБанк готов предоставить возможность получить деньги в то же время.
Вместе с экспертами разбираемся, кому из потенциальных заемщиков в этом году будет трудно получить ипотеку Читать в полной версии Фото: Евгений Разумный/Ведомости/ТАСС
В начале апреля крупные российские банки на фоне пандемии COVID-19 и экономических потрясений начали ужесточать требования по ипотечным кредитам. Таким образом банки «отрезают» неподготовленных заемщиков. Одними из первых отреагировали на изменение ситуации на рынке банк «Открытие», Росбанк и Совкомбанк.
«Открытие» и Совкомбанк подняли минимальный размер взноса на 10 п.п. — до 20% по кредитам на готовое и строящееся жилье. Росбанк пересмотрел условия четырех программ: пороговый размер взноса по кредитам под залог имеющегося жилья, а также по ссудам на покупку квартиры, доли в ней или комнаты вырос на 5 п.п., до 35% и 15% соответственно; на 10 п.п. (до 35%) вырос первоначальный взнос по кредитам на готовые дома. По мнению аналитиков, в ближайшее время банки продолжат ужесточать требования к заемщикам, повышая минимальное значение первоначального взноса по ипотеке и финансовому состоянию будущего клиента.
Вместе с экспертами разбираемся, кому в этом году будет трудно получить ипотеку.
Курс на ужесточение требований к заемщику
Банки при выдаче ипотеки уже стали применять более жесткий кредитный скоринг и тщательнее оценивать платежеспособность будущего клиента. По мнению аналитиков, в будущем требования к заемщикам будут ужесточаться, таким образом, банки станут отсеивать рискованных клиентов.
Ужесточение требований к ипотечным заемщикам в 2020 году будет наблюдаться по всем категориям клиентов, считает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Многие банки в марте-апреле уже повысили ставки по ипотеке и требования к первоначальному взносу. С высокой вероятностью на горизонте ближайших трех — шести месяцев смягчения требований к заемщикам не произойдет.
Фото: Ярослав Чингаев/ТАСС
«Основной причиной ужесточения условия кредитований является неопределенность в отношении того, какой масштаб примет ухудшение качества кредитного портфеля и какой запас капитала необходим для прохождения кризиса», — пояснил директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень. По его мнению, по мере того как масштаб экономического спада станет понятен, требования к заемщикам могут смягчаться.
Сейчас банки детально оценивают платежеспособность будущего заемщика и перспективу того, может ли он потерять работу или получить снижение зарплаты после окончания карантина. «Как только закончится карантин и станут понятны масштабы проблемы, банки начнут корректировать требования к заемщикам. Не исключаю, что вмешается регулятор и введет дополнительные коэффициенты риска по ненадежным заемщикам», — отметил аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев.
По его мнению, может быть повышен минимальный первоначальный взнос в случае роста просроченной задолженности. Но на данную меру банки пойдут в крайнем случае, потому что, увеличивая взнос, они будут терять большое количество потенциальных заемщиков.
Тем временем президент России Владимир Путин поручил правительству подготовить предложения о снижении первоначального взноса до 15% при выдаче ипотеки семьям с детьми. Подготовить соответствующие предложения кабмину необходимо к 20 мая.
Категории риска
Ужесточение требований приведет к тому, что часть потенциальных заемщиков будет получать отказ по жилищному кредиту. По словам аналитика ГК «Финам», как и раньше, в категории риски будут те, кто вносит небольшой первоначальный взнос. Сюда же можно отнести тех, кто в качестве первой суммы использует материнский капитал. «Если семья не смогла накопить первоначальную сумму и вносит ее маткапиталом, то велика вероятность, что им откажут», — считает эксперт.
Однако в наибольшей зоне риска окажутся сотрудники компаний, занятых в сфере малого и среднего бизнеса, а также в отраслях, которые в наибольшей степени пострадали от пандемии (туризм, непродуктовый ретейл, рестораны, спорт), продолжила Екатерина Щурихина. Получить ипотеку данным категориям заемщикам будет достаточно сложно, для банков они будут наиболее рискованными клиентами.
В невыгодном положении окажутся самозанятые и индивидуальные предприниматели. «Они сейчас находятся в наиболее тяжелом положении и не загружены работой. Шансов на получение жилищного кредита у них почти никаких», — отметил Алексей Коренев.
Фото: Антон Новодережкин/ТАСС
Будущее молодого заемщика
Сложно получить ипотеку будет и молодым специалистам. До пандемии банки достаточно лояльно относились к молодым заемщикам, их доля в общем количестве выданных кредитов росла. По оценке «Инком-Недвижимости», за пять лет только на вторичном рынке жилья столицы доля молодых ипотечников увеличилась с 50% до 70%.
Теперь отношение банков к такой категории заемщиков может измениться. «Чтобы получить одобрение банка, молодой заемщик должен занимать хорошую должность, иметь приличный стаж работы и быть уверенным, что после окончания карантина останется на рабочем месте с хорошей зарплатой», — сказал аналитик ГК «Финам».
Валерий Пивень из АКРА, напротив, считает, что у молодых заемщиков не будет больших трудностей при получении ипотеки. «В России нет проблемы высокой безработицы среди молодежи. Более того, работодатель часто предпочитает брать на работу именно молодежь, которая, к тому же, обладает более высокой трудовой мобильностью. Поэтому риски длительной потери дохода для молодежи останутся умеренными, и для банков молодые заемщики будут привлекательным клиентом», — пояснил он.
Кому будет проще получить ипотеку
В более выигрышном положении при получении жилищного кредита окажутся представители бюджетной сферы и госструктур — эти сферы в карантин остались на плаву. Зарплаты данных категорий потенциальных заемщиков на период самоизоляции с высокой вероятностью сохранились и останутся примерно на докризисном уровне после ее снятия, считают эксперты.
Проще всего получить ипотеку будет тем, кто имеет хороший доход, сможет его подтвердить (лучше, если это зарплатный проект) и имеет хорошую кредитную историю.
«Если заемщик сможет подтвердить уровень дохода, достаточный для обслуживания долга, и обладает хорошей кредитной историей, его шансы на получение кредита останутся высокими. Ипотека в любом случае одно из самых надежных направлений кредитования, дополнительные риски банки будут закладывать в условия предоставления кредита», — сказал Валерий Пивень.
Фото: Сергей Коньков/ТАСС
По оценкам экспертов, хороший доход для получения ипотеки в понимании банков — от 80–100 тыс. руб. и выше. Получить кредит с такой зарплатой будет легко. «Для того чтобы успешно обслуживать ипотечный заем, нужно, чтобы у человека оставалось свободных денег порядка 40–50 тыс. руб. Для этого зарплату нужно иметь вдвое больше», — пояснил Алексей Коренев.
Например, если человек работает в структуре «Газпрома» и получает высокую зарплату, для банка такой заемщик является наиболее привлекательным. В целом можно сказать, что легче всего получить кредит тому, кто в нем не нуждается, и тяжелее тому, кому он нужен, подытожил Коренев.
Банки обещают не ужесточать требований
Банки, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», заявили, что не планируют ужесточать требования к заемщикам, но взвешенно подходят к оценке рисков.
В Райффайзенбанке отметили, что традиционно придерживаются консервативной кредитной политики и комплексно взвешивают все риски, однако в настоящее время не вводят дополнительных ограничений для получения ипотеки.
Банк «Открытие» больше не планирует ужесточать требования для какой-либо отдельной категории заемщиков. «Если говорить в целом, то с учетом экономической ситуации мы скорректировали риск-политику и более строго смотрим на клиентов, по совокупности факторов запроса которых видим, что кредитный риск по ним существенно растет в текущих условиях», — пояснили в пресс-службе банка.
Не поменял требований к ипотечным заемщикам банк ВТБ. «В текущей ситуации мы считаем важным оказать поддержку нашим клиентам», — отметили в пресс-службе кредитной организации.
Руководитель центра разработки ипотечных продуктов Промсвязьбанка Марина Заботина заявила, что банк не планирует менять требования к ипотечным заемщикам. «Напротив, банк улучшает условия для своих клиентов. ПСБ дополнительно снизил ставку на 0,5 п.п., до 6% в рамках государственной программы субсидирования ипотеки на новостройки», — отметила она.
МКБ не вводил никаких ограничений, продуктовый конвейер работает в штатном режиме. В Росбанке, в свою очередь, уже предприняли ряд ужесточающих мер. Например, отказались от льготных условий в части требований к первоначальному взносу для некоторых заемщиков (зарплатные клиенты). «В ближайшее время дополнительных ограничений вводить не планируется. Условия ипотечного кредитования в целом остаются на базовом уровне — как в части требований к доходу, так и к первоначальному взносу (от 15%)», — заявил руководитель центра цифрового партнерского бизнеса Росбанка Игорь Дмитриев.
Граждане, проживающие на Территории Тамбовской области, в частности в г. Тамбове. Предостерегаю Вас от ипотеки в Сбербанке!!! Мы оформили ипотеку в 2014г. под высокий % (другой возможности в то время не было, все банки повысили %). В период декрета воспользовались реструктуризацией (заморозя на 1 год основной долг, платили только %), получился приемлемый для нас в сложное время платеж. Но нас не уведомили о том, что в дальнейшем не сможем рассчитывать на снижение % ставки на общих основаниях (банк не предупреждает о последствиях). Как оказалось, по внутренним условиям банка после реструктуризации занесены в список неблагонадежных, хотя просрочек не допускали за все года. Обратились в другой банк, чтобы рефинансировать ипотеку в их банке под наименьший на то время %. В марте 2020г. погасили свой долг перед Сбербанком, пришло смс о том, что обременение с квартиры будет снято автоматически в срок 30 календарных дней. В то время, пока обременение не снято в Сбербанке, мы платили в другой банк повышенную % ставку по ипотеке. В течение 4 месяцев пытались выяснить, когда же с нас снимут обременение и это просто невозможно сделать не по телефонам горячей линии, ни на домклике, не при обращении в офис, где ипотеку оформляли. Размещали претензии, ни одна до сих пор не рассмотрена (по состоянию на 04.09.2020). В результате, мы сами снимали ипотеку, бегая от Сбербанка до МФЦ и Росреестра по много раз, потому как то Сбербанк закладную потерял, то снова нашли, то отметку Сбербанк о погашении ипотеки не поставил, то нет доверенности от представителя Банка, а без этого документы не принимают. В итоге, в конце июля мы сняли обременение самостоятельно, далее написав очередную претензию в Сбербанк с требованием возместить нам переплаченные % по завышенной ставке в другом банке по вине Сбербанка. ЭТО ОПЯТЬ БЕСПОЛЕЗНАЯ ЗАТЕЯ, сроки рассмотрения постоянно продлеваются, по телефону горячей линии добиться ничего нельзя. Решила 04.09.2020 проверить статус нашего крайнего обращения, оказалось, они его уже закрыли 16.08.2020, даже не уведомив нас о принятом решении, как я требовала в претензии. Вот отправила новую претензию в службу Омбудсмена Сбербанка, как написано у них на сайте, они в обязательном порядке решают спорные вопросы, продолжение следует…
Всем кто хочет взять ипотечный кредит в СБ по готовому жилью на вторичном рынке. Здесь информация в хронологическом порядке, о которой ни в рекламе не расскажут, ни инспектор заранее не предупредит. Мои сведения могут помочь всем тем, кто не может найти подобной информации в интернете. Достоверно из первоисточника:
1. Срок рассмотрения первичной заявки совсем не 5 дней, он не пресекательный и может быть продлен банком по любой причине. У нас рассматривали 20 дней.
2. Расписку о том, что у вас взяли информацию и копии документов для первичной заявки на кредит, никто не дает. Т.е. сведения о себе вы им передали, и даже подписали согласие на собирание и обработку ваших персональных данных, но ответной расписки от СБ не получите, как ни просите — не дадут.
3. Для продавца нам понадобилась справка о том, что мы действительно подали документы и заявку на кредит. СБ сначала нам отказал в таком документе, но после долгих препирательств и заявлений о том, что о себе получить такие сведения (я — юрист) от СБ имеем полное право, уступили нам, все-таки такую справку выдали. Заплатили мы за неё 100 рублей.
4. Банк требует оценку недвижимости у аффилированной им организации и только там. Будьте готовы заплатить за оценку (у нас чуть более 10 000 руб. + 500 руб. за еще один экземпляр отчета оценщика для Росреестра). Оценка производится только с выездом. Будьте готовы к тому, что оценка может быть занижена.
5. Если оценка будет занижена оценщиком, оспорить вы ее не сможете. И не смотря на то, что в договорах об оценке указано, что выводы оценщика рекомендательны, для банка это не имеет никакого значения, выводы оценщика для него достоверны и окончательны вне зависимости от того, что оценщик в отчете «смешал помидоры с яблоками», руководствуясь общим принципом — они «красные». Готовьтесь, вам придется оплатить разницу цен из своего кармана, не считая обязательного размера первоначального взноса, поскольку банк всегда кредитует на меньшую сумму оценки, а если оценка будет больше, он руководствуется ценой продавца, которую вы также укажете в договоре купли-продажи. В общем, нас об этом даже не предупредили, что оказалось для нас шоком, поэтому пришлось срочно искать дополнительные деньги.
6. Далее, от вас потребуют предварительный договор купли-продажи на проверку (который вы составляете только сами или обращаетесь к любому юристу, что лучше для вас, или к риелтору. Помните, что не все риелторы обладают юридическим образованием. Знайте, у банка утвержденной формы договора — нет), а к нему копии и оригиналы некоторых документов на объект недвижимости — от продавца и, желательно, чтобы они были получены не позднее 30 дней до дня подачи в СБ. Срок проверки этих документов 5 дней, у нас вышло 8 дней. Никто никуда не торопится, вам надо подгонять.
7. Если продавец просит у вас аванс, вы вправе распорядиться им из той суммы, что идет на первоначальный взнос. Вместо расписки в получении денег, лучше составить соглашение об авансе, указав и описав объект недвижимости, конечную стоимость объекта, размер аванса, условия возврата, в случае отказа банка от кредитования выбранного вами объекта, и т.п.
8. Основной договор купли-продажи вы опять готовите сами, лучше — в электронном виде, поскольку туда заносятся данные о банке, о кредитном договоре, о ранее полученном продавцом авансе и т.д. Помните о том, что предложение кредитного инспектора указать в вашем договоре купли-продажи ту сумму оценки, которую посчитал оценщик, а не договорную стоимость, на которую вы согласились с продавцом – незаконны. Мой кредитный инспектор так и настаивал, но, сами понимаете, я не рядовой человек, которого легко заверить «у нас так всегда делали и ничего такого в этом нет», я-юрист, и все правовые последствия из-за такого занижения цены в договоре вижу на «раз-два», особенно, в перспективе судебных дел. В итоге, у кредитного инспектора так ничего и не вышло, цена объекта так и осталась договорная, а не оценочная.
9. В том отделении, где вы оформляете кредит, от вас потребуют заранее после проверки предварительного договора открыть счет для работ по вашему кредиту (зачисление суммы кредита, и ежемесячного списания сумм, это обычный счет «Универсальный», раньше звался «До востребования». Цена вопроса 10 рублей). Предложат самостоятельно застраховать имущество, о чем смотреть ниже. Заранее можно, но потребуется неделя до «выхода на сделку», чтобы выбрать страховую компанию, заключить договор, предоставить эти документы вашему банку. Цены, в основном, везде одинаковые. Позаботьтесь о том, чтобы заранее оплатить госпошлину за регистрацию сделки в Росреестре.
10. Далее вас приглашают на сделку в Банк (продавца, покупателя, др. лиц, которых укажет ваш кредитный инспектор). Отпрашивайтесь на целый день. Начать лучше с утра, поскольку возможно, что после получения всех документов вы еще успеете в Росреестр. У нас всего ушло 3,5 часа, хотя обещали намного дольше. В это день вы подписываете основной Договор купли-продажи с продавцом.
— Отдельно подписываете кредитный договор, закладную, распоряжение на списание денежных средств по вашему счету, Договор банковской ячейки (расходы по ячейке и по услугам банка более 3000 руб.). Договор страхования ИМУЩЕСТВА, предлагаемым СБ (если вы не сделали этого заранее — см. выше; нам услуги страхования, не выходя из банка, обошлись чуть более 4 000 руб., зависит от цены имущества).
— В это день на ваш счет перечисляют сумму кредита, которую вы снимаете и закладываете в ячейку. (До проведения регистрации ключ должен хранится только у вас, после проведения регистрации отдаете продавцу, порядок получения продавцом денег должен рассказать ваш кредитный инспектор).
— Банк выдает вам документы: закладная, доверенности, ваш ипотечный договор (он понадобится вам в Росреестре), документы банка (устав, о назначении директора, доверенности и т.д. – кредитный инспектор должен дать вам полный пакет документов).
11. Банк не выезжает регистрировать вашу сделку. Вам придется это делать самим с продавцом или нанимать юриста, или, в крайнем случае, риелтора. Возьмите все документы и их копии, которые имеются у продавца по объекту, ваш договор купли-продажи в трех подлинных экземплярах, а также все документы, которые дал вам банк (в Росреестре могут забрать экземпляр отчета об оценке, точно заберут закладную, попросят кредитный договор) и квитанции (+ их копии) об оплате госпошлины (у нас, с продавцом, за всё вышло 2 000 руб., а за внесение данных об ипотеке в силу закона вы ничего не платите).
12. Срок регистрации сделки купли-продажи как в нашем случае (договор купли-продажи + закладная) всего 5 дней, всё оформляется одновременно.
13. Не забудьте отдать необходимые копии полученных в Росреестре документов обратно в банк.
На всё про всё, от первой встречи с продавцом (включая тормошение нами кредитного инспектора) до получения свидетельства и договора в Росреестре — 35 дней, фактически вместо 15% первичного взноса, заплатила все 20,6%. 05.05.2011г. Удачи!
Банку поставила бы тройку с огромным минусом! Слабовато! Особенно за то, что мало информации по процедуре кредитования и регистрации сделки, что не разработаны подробно информирующие буклеты для заемщиков. За то, что заявленные сроки совсем не соблюдают, за то, что в СБ, кивая на результаты оценки, настойчиво хотели занизить договорную стоимость объекта, и что об этом я узнаю в последний момент, и что из-за этого нужно где-то искать дополнительные деньги. За то, что я, юрист, как ни пыталась убедить инспектора показать мне кредитный договор, мне его так и не дали, и что, оказывается, с кредитным договором до его подписания я не имею право заранее ознакомиться. За то, что он больше договор присоединения, а не свободной воли сторон, за то, что об этом упорно молчат кредитные инспекторы — в общем, за всё это тройка с огромным минусом!