Как продать объект незавершенного строительства?

«Продажа объектов незавершенного строительства». Бухгалтерский учет, 2010, N 2

На практике нередка ситуация: организация начала строительство и, не доведя его до конца, решила продать объект. Какие документы необходимо оформить и как отразить такую сделку в учете?

Регистрация права собственности

Для совершения какой-либо сделки с объектом незавершенного строительства необходимо, чтобы продавец имел на него свидетельство о праве собственности.

С 1 января 2005 г. объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимости и на них распространяется тот же юридический режим, что и на завершенные объекты, в том числе здания (строения, сооружения).

Если земельный участок, отведенный для строительства, принадлежит организации на праве собственности, то ее право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Кроме того, необходимо выполнение следующих условий. Объект должен быть возведен застройщиком (застройщиками) для себя, с целью приобретения права собственности (общей собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления). Он не должен быть предметом действующего договора строительного подряда. При этом должна наличествовать необходимость совершения сделки с незавершенным объектом, как объектом недвижимости. Если же строительство объекта осуществлялось заказчиком не для себя, а для третьих лиц (инвесторов) с привлечением их средств, право заказчика на такой объект нельзя зарегистрировать.

Итак, если право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано, то он может быть продан, сдан в аренду, внесен в качестве вклада в уставный капитал и т.д. В противном случае осуществление сделок с ним незаконно. Такой позиции придерживаются арбитражные суды, в частности ФАС Волго-Вятского округа (Постановление от 23.05.2007 по делу N А43-29587/2006-28-626), ФАС Поволжского округа (Постановление от 21.03.2006 по делу N А12-4486/05-С47), ФАС Западно-Сибирского округа (Постановление от 20.03.2006 N Ф04-1130/2006(20855-А45-5)).

Продажа объекта незавершенного строительства осуществляется на основании заключенного в письменной форме договора купли-продажи. Переход к покупателю права собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации.

Учет у продавца

До момента продажи объект незавершенного строительства отражается в бухгалтерском учете продавца по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет 3 «Строительство объектов основных средств».

Передача объекта незавершенного строительства покупателю оформляется актом произвольной формы (с учетом требований, предъявляемых к первичному бухгалтерскому документу), поскольку унифицированной формы первичной учетной документации для этого случая не предусмотрено.

Как отражается в учете продажа недостроенного объекта недвижимости, рассмотрим на примере.

Пример. Общество с ограниченной ответственностью «Строитель» (продавец) заключило с ООО «Капитал» договор купли-продажи недостроенного здания гостиницы. Земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности. Стоимость объекта по соглашению сторон определена в размере 1 770 000 руб. (в том числе НДС 270 000 руб.). Договорная цена земельного участка — 1 000 000 руб.

По данным бухгалтерского учета ООО «Строитель»:

— себестоимость начатого строительства, отраженная на субсчете 08-3, составляет 1 450 000 руб.;

— цена приобретения земельного участка — 800 000 руб.

В бухгалтерском учете ООО «Строитель» произведены записи:

Д-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»,

К-т сч. 51 «Расчетные счета»

7500 руб.

уплачена госпошлина за регистрацию объекта незавершенного строительства;

Д-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 2 «Прочие расходы»,

К-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»

7500 руб.

списаны расходы на регистрацию права собственности на недостроенный складской комплекс;

Д-т сч. 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»,

К-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 1 «Прочие доходы»

1 770 000 руб.

отражена реализация незавершенного строительства;

Д-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 2 «Прочие расходы»,

К-т сч. 68 «Расчеты с бюджетом по налогам и сборам», субсч. «Расчеты с бюджетом по НДС»

270 000 руб.

начислен НДС по операции реализации объекта;

Д-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 2 «Прочие расходы»,

К-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсч. 3 «Строительство объектов основных средств»

1 450 000 руб.

списана учетная стоимость продаваемого объекта;

Д-т сч. 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»,

К-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 1 «Прочие доходы»

1 000 000 руб.

отражена реализация земельного участка;

Д-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 2 «Прочие расходы»,

К-т сч. 01 «Основные средства»

800 000 руб.

списана учетная стоимость земельного участка;

Д-т сч. 51 «Расчетные счета»,

К-т сч. 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»

2 770 000 руб. (1 770 000 + 1 000 000)

перечислен покупателем платеж за объект незавершенного строительства и земельный участок.

Учет у покупателя

В бухгалтерском учете покупателя затраты по приобретенному объекту незавершенного строительства необходимо учитывать на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», если объект предполагается использовать в дальнейшем при производстве товаров (работ, услуг), т.е. в качестве объекта основных средств.

Если же объект незавершенного строительства приобретается в целях его дальнейшей перепродажи, то он должен быть учтен по дебету счета 41 «Товары».

В бухгалтерском учете при приобретении недостроенного объекта производятся следующие записи:

Д-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсч. «Строительство объектов основных средств»,

К-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» принятие объекта к учету (акт приемки-передачи объекта незавершенного строительства);

Д-т сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям»,

К-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» отражен НДС по приобретенному объекту незавершенного строительства (счет-фактура);

Д-т сч. 68 «Расчеты с бюджетом по налогам и сборам», субсч. «Расчеты с бюджетом по НДС»,

К-т сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям»

принят к вычету НДС по приобретенному объекту незавершенного строительства;

или, если целью приобретения является перепродажа объекта:

Д-т сч. 41 «Товары»,

К-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» принятие объекта к учету (акт приемки-передачи объекта незавершенного строительства);

Д-т сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям»,

К-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» отражен НДС по приобретенному объекту незавершенного строительства (счет-фактура);

Д-т сч. 68 «Расчеты с бюджетом по налогам и сборам», субсч. «Расчеты с бюджетом по НДС»,

К-т сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям»

принят к вычету НДС по приобретенному объекту незавершенного строительства.

Налогообложение

Налог на прибыль. Налоговый кодекс РФ не содержит специальных норм, касающихся исчисления налога на прибыль от операций по реализации объектов незавершенного строительства.

Под имуществом понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом РФ. К нему, в том числе, относятся объекты незавершенного капитального строительства.

При реализации имущества налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на цену приобретения (создания) этого имущества.

Правомерность применения данной нормы в отношении объектов незавершенного строительства подтверждена, в частности, в Письме УФНС России по г. Москве от 28.02.2005 N 20-12/12075.1. В нем указано, что в целях исчисления налога на прибыль бухгалтер может уменьшить полученные от реализации объекта незавершенного строительства доходы на стоимость незавершенного строительства (включая оплату работ, выполненных подрядными организациями), а также на сумму затрат по оплате посреднических услуг по реализации данного имущества. Полученный от реализации результат (прибыль) облагается налогом на прибыль в общеустановленном порядке.

В Письме от 15.09.2005 N 03-03-02/84 Минфин России разъяснил, что списать в расходы стоимость недостроенного объекта можно лишь в том случае, если у организации имеются документы, подтверждающие понесенные в процессе строительства затраты. Причем ссылаться на отсутствие документов по причине окончания сроков их хранения бухгалтер не вправе. Если налогоплательщик не может документально подтвердить налоговую стоимость объекта незавершенного строительства, то стоимость этого имущества при его реализации признается равной нулю.

Такой порядок признания расходов и убытка от реализации объекта незавершенного строительства применим также в случае, если этот объект приобретен организацией, но не достроен и не введен в эксплуатацию, а впоследствии продан (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.07.2007 N Ф04-4782/2007(36319-А27-26)).

При этом если цена приобретения (создания) имущества, указанного в пп. 2 и 3 п. 1 ст. 268 НК РФ, с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения.

Для налогообложения прибыли расходами на приобретение права на земельные участки признаются расходы на приобретение земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых находятся здания, строения, сооружения или которые приобретаются для целей капитального строительства объектов основных средств на этих участках.

Пунктом 5 ст. 264.1 НК РФ установлены особенности признания прибыли или убытка при реализации земельного участка и зданий (строений, сооружений), находящихся на нем.

Прибыль (убыток) от реализации зданий (строений, сооружений) принимается для целей налогообложения в порядке, установленном гл. 25 НК РФ. А прибыль (убыток) от реализации права на земельный участок определяется как разница между ценой реализации и не возмещенными налогоплательщику затратами, связанными с приобретением права на этот участок.

Под невозмещенными затратами понимается разница между затратами налогоплательщика на приобретение права на земельный участок и суммой расходов, учтенных для целей налогообложения до момента реализации указанного права в порядке, установленном ст. 264.1 НК РФ.

Убыток от реализации права на земельный участок включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, установленного в соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ, и фактического срока владения этим участком.

Итак, п. 5 ст. 264.1 НК РФ не урегулирован вопрос реализации земельного участка с объектами незавершенного строительства. С учетом изложенного порядок, предусмотренный п. 5 ст. 264.1 НК РФ, может распространяться и на случаи реализации земельного участка с незавершенными капитальными вложениями (незавершенным строительством).

Налог на добавленную стоимость. Реализация объекта незавершенного строительства признается объектом обложения НДС. Налоговая база определяется как стоимость товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 40 НК РФ, без включения в них НДС.

Вычет сумм налога, уплаченных поставщикам и подрядчикам при строительстве объекта до 1 января 2006 г., осуществлялся в момент реализации объекта незавершенного капитального строительства. При этом моментом реализации являлась передача права собственности на продаваемый объект, т.е. момент перехода к покупателю права собственности на объект незавершенного капитального строительства, определяемый датой регистрации сделки купли-продажи в ЕГРП.

После 1 января 2006 г. вычет сумм налога, уплаченных поставщикам и подрядчикам при строительстве объекта, производится в общеустановленном порядке — по мере принятия на учет соответствующих товаров (работ, услуг) и при наличии счетов-фактур.

В отношении применения льготы по НДС при реализации не завершенных строительством индивидуальных жилых домов Минфин России в Письме от 30.07.2009 N 03-07-11/186 указал следующее.

Не подлежит налогообложению НДС стоимость реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них. Статьями 15 и 16 Жилищного кодекса РФ установлено, что жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, помещений вспомогательного использования и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам). Учитывая изложенное, в отношении операций по реализации не завершенных строительством индивидуальных жилых домов освобождение от обложения НДС не применяется.

Основные проблемы при покупке незавершенного строительства

Приобретение объектов незавершенного строительства в настоящее время является весьма распространенной практикой. Такая форма приобретения прав на будущий объект имеет свои преимущества и, соответственно недостатки. Преимущества состоят в том, на объект уже получены все необходимые разрешения, проект разработан, часть работ проведена и т.д. Все это уменьшает неопределенность как по срокам завершения работ, так и по конечной стоимости. Основным недостатком является то, что новому владельцу придется находится в рамках уже принятых объемно-планировочных, конструктивных и иных технических решений. Правда встречаются случаи, когда объект покупается исключительно ради земельного участка к нему относящемуся, но такие случаи мы рассматривать не будем.

Естественно перед покупкой такой объект незавершенного строительства необходимо оценить. В это понятие каждый покупатель вкладывает свой смысл, однако все обычно сводится к необходимости дать ответы на следующий банальный вопрос – сколько этот объект стоит.

При ответе на этот вопрос необходимо решить следующие 3 основные задачи:

1. Провести анализ правового статуса данного объекта

2. Провести анализ технического состояния объекта, определить объем, стоимость и качество выполненных работ.

3. Определить стоимость завершения строительства.

Правовой статус объекта незавершенного строительства.

Законодательство РФ в настоящее время признает объект незавершенного строительства недвижимым имуществом. Соответственно такое имущество можно продавать (покупать) по договорам купли-продажи. Статус недвижимого имущества объект незавершенного строительства приобретает с момента его государственной регистрации. Данные нормы нашли свое отражение:

в статье 130 ГК РФ. «Недвижимые и движимые вещи», которая гласит, что «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (в редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ)».

в статье 25 «Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества» Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которой

«1. Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

2. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.

3. В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

4. В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.»

Данные редакции статей вступили в действие с 1 января 2005 года фактически законодательно закрепив судебную практику. Следует отдельно подчеркнуть, что если раньше объект незавершенного строительства регистрировался только в случае необходимости совершения сделки с ним, то в настоящее время такой объект можно зарегистрировать в любое время.

Более того следует особо подчеркнуть, что без государственной регистрации с объектом незавершенного строительства невозможно совершить сделку купли-продажи. Решением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 11.08.2003 г. установлено, что «Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства является ничтожной сделкой, если право на указанный объект не зарегистрировано в установленном законом порядке.»

Это особенно важно так как зачастую такие объекты предлагают купить по схеме не купли-продажи самого объекта, а путем покупки фирмы, которая осуществляет его строительство. Делается это из-за того, чтобы не возникали якобы различные сложности по переоформлению разрешительных и иных документов на нового владельца и т.д. Однако именно покупка объекта позволяет выявить все юридические проблемы (если таковые имеются) т.к. предстоит пройти 2 стадии – государственная регистрация права на объект незавершенного строительства продавцом и совершение сделки купли продажи с государственной регистрацией права покупателя на данный объект. Ведь в процессе регистрации права продавца может выясниться, что как раз прав то на данный объект он и не имеет, потому что наличие права будет определять целый комплект документов – права на землю, исходно-разрешительная и проектная документация, наличие различного рода обременений и претензий третьих лиц и т.д. При этом следует иметь в иду, что согласно п. 21 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ «Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.» Так что новому владельцу не потребуется разрабатывать и согласовывать все документы заново. Правда не очень понятно как практически это будет работать т.к. во всех разрешительных документах фигурирует наименование прежнего владельца и эти документы надо бы как то переоформить. Старый Градостроительный кодекс на это указывал прямо.

Законодательство в настоящий момент устанавливает всего один случай обязательной государственной регистрации объекта незавершенного строительства — в случае привлечения застройщиком денежных средств на строительство (создание) объекта, финансирование которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Следует обязательно иметь в виду, что под участниками долевого строительства подразумеваются не только физические, но и юридические лица.

Основная проблема на сегодняшний день представляется следующей. Вступивший в силу закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» разделил рынок на две части. К первой части относятся объекты, разрешение на строительство по которым получено до вступления в силу этого закона. Ко второй части относятся объекты, разрешение на строительство по которым на момент вступления в силу закона не было оформлено. Естественно, что первая группа объектов по большей своей части в качестве объекта недвижимости не зарегистрирована. Соответственно не зарегистрированы и долевые вклады сторонних инвесторов (если таковые были). Следовательно в дальнейшем новый владелец может столкнуться с исками третьих лиц (инвесторов, подрядчиков). Причем вероятность такого развития событий весьма высока т.к. в условиях строительного «бума» всегда необходимо найти ответ на вопрос «Почему данный объект продается в на стадии строительства?» А ответов в основном 3:

1. Проект не рентабелен.

2. У владельца возникли проблемы с другими участниками проекта.

3. Цена продажи многократно завышена.

Можно посоветовать будущим владельцам обратить внимание на нормы, содержащиеся в части 3 статьи 9 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в которых сказано, что «к компетенции учреждений юстиции отнесена проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подавшего документ лица или органа власти.» Статьей 13 компетенция учреждения юстиции дополнена такой функцией как «правовая экспертиза документов и проверка законности сделок». Согласно судебной практике под правовой экспертизой следует понимать изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным обоснованием, в частности, для возникновения права на недвижимое имущество. Следовательно в дальнейшем в случае, если органы юстиции по регистрации прав не выполнят свою работу в соответствии с законом, что приведет к судебной отмене прав нового владельца на недвижимость, то у будущего владельца появляется возможность предъявить государству к возмещению понесенные убытки. Но на сегодняшний день прецедентов нет.

Оценка технического состояния

Оценка технического состояния объекта незавершенного строительства производится с целью определения качества выполненных работ и стоимости устранения выявленных дефектов и недостатков, что прямо отражается на стоимости завершения строительства (или определении технической возможности и экономической целесообразности такого завершения).

Контролируемыми параметрами здания (приводится по ТСН по обследованию зданий и сооружений Самарской области) являются: габаритные размеры, этажность, высота этажа; конструктивная схема; тип и глубина заложения фундаментов; нагрузки и воздействия; общий крен, деформации (осадки), размеры между осями основных конструктивных элементов (пролет, шаг колонн, балок, ферм), отметки характерных узлов, расстояния между узлами и т. д.; геометрические размеры конструктивных элементов; конструкции узлов и стыков, типы и материал несущих и ограждающих конструкций.

Контролируемыми параметрами для бетонных конструкций являются: геометрические размеры; прочность бетона конструкций; проницаемость бетона; щелочность бетона; морозостойкость бетона.

Контролируемыми параметрами для железобетонных конструкций являются:

геометрические размеры; ширина раскрытия трещин; вид арматуры; прогибы;

толщина защитного слоя бетона; прочность бетона конструкций; проницаемость бетона; щелочность бетона; морозостойкость бетона; диаметры, количество и расположение арматуры; прочность арматуры; состояние стыков или узлов сборных конструкций.

Контролируемыми параметрами для каменных конструкций являются: тип и качество выполнения кладки; вид и марки камней и раствора; геометрические размеры (толщина и высота стен, размеры простенков); прочность камней и раствора; морозостойкость камней; толщина швов кладки; величина пустошовки; вид, диаметры, количество и расположение арматуры; прочность арматуры; влажность кладки.

В число контролируемых параметров, при обследовании бетонных, железобетонных и каменных конструкций, следует включать:

1 Прочностные характеристики бетона, камней и раствора в случаях, если:

имеющаяся документация не содержит проектных данных о прочности материала, а эти сведения необходимы при оценке состояния конструкций;

есть основания предполагать, что при приготовлении и укладке материалов были нарушены требования, действующие на момент строительства;

есть основания предполагать, что материал в раннем возрасте подвергся воздействию отрицательных температур;

материал имеет существенные коррозионные повреждения, повреждения в результате пожара или в результате переменного замораживания и оттаивания;

конструкция подвергалась значительному динамическому или вибрационному воздействию;

в результате поверочных расчетов с использованием проектных значений прочности материалов установлено, что несущая способность конструкции недостаточна, а есть основания полагать, что фактическая прочность бетона выше проектной;

при изменении нагрузок или условий эксплуатации.

2 Количество, диаметр и прочность арматуры в случаях, если:

отсутствуют проектные данные об армировании, а эти сведения необходимы при оценке состояния конструкций;

есть основания предполагать, что при изготовлении были допущены отступления от проекта в армировании;

прогибы и ширина раскрытия трещин превышают нормируемые;

характер трещин и повреждений свидетельствует о возможном отступлении от требований проекта по армированию;

имеются признаки, свидетельствующие о коррозии арматуры;

конструкция подвергалась воздействию пожара;

целью обследования является изыскание резервов несущей способности конструкций.

В остальных случаях контролируемые параметры, перечисленные в настоящем пункте, при обследовании могут не определяться, а при выполнении поверочных расчетов конструкций приниматься по проектным данным.

Контролируемыми параметрами для металлических конструкций являются: геометрические размеры, прогибы, предел текучести и временное сопротивление металла; относительное удлинение; ударная вязкость при различных температурах и после механического старения; химический состав стали; предел текучести, временное сопротивление, относительное удлинение, ударная вязкость и химический состав сварных швов, болтов, заклепок; размеры (длина, катет) сварных швов; количество и диаметр заклепок и болтов в узлах; класс точности и класс прочности болтов.

При обследовании металлических конструкций в число контролируемых параметров (с проведением лабораторных испытаний) следует включать прочностные характеристики стали, сварных швов, болтов и заклепок, их пластичность, химический состав и склонность к хрупкому разрушению в случаях, если:

отсутствуют исполнительная документация и сертификаты или недостаточны имеющиеся в них сведения;

обнаружены в конструкциях повреждения, связанные с низким качеством стали (расслой, хрупкие трещины и др.);

изыскиваются резервы несущей способности конструкций;

металл претерпел пластические деформации или воздействие высоких температур;

возможно развитие межкристаллитной коррозии или коррозионного рас­трес­ки­ва­ния металла.

В остальных случаях контролируемые параметры, перечисленные в настоящем пункте, при обследовании могут не определяться, а при выполнении поверочных расчетов конструкций приниматься по проектной и исполнительной документации.

Контролируемыми параметрами для деревянных конструкций являются: геометрические размеры; прогибы; порода древесины и ее сорт; прочностные характеристики древесины; влажность древесины; ширина годичных слоев и содержание в них поздней древесины; вид фанеры и ее прочностные характеристики; прочностные характеристики стальных или алюминиевых элементов: предел текучести, временное сопротивление, относительное удлинение; материал, количество, размещение и размеры соединительных элементов; степень пропитки древесины антипиренами; длина и глубина лобовых врубок; длина опорной площадки и глубина подрезки растянутой зоны изгибаемых элементов; вид и размеры ослабления сечений врубками, вырезами.

При обследовании деревянных конструкций в число контролируемых параметров следует включать прочностные характеристики древесины, фанеры, стальных или алюминиевых элементов в случаях, если:

отсутствуют рабочие чертежи, паспорта и сертификаты на конструкции;

обнаружены в конструкциях гниль, грибковые, энтомологические и другие повреждения древесины;

изыскиваются резервы несущей способности конструкций;

конструкции подверглись воздействию высоких температур или сильно увлажнены.

В остальных случаях контролируемые параметры, перечисленные в настоящем пункте, при обследовании могут не определяться, а при выполнении поверочных расчетов конструкций приниматься по проектной и исполнительной документации.

Основными контролируемыми параметрами дефектов и повреждений железобетонных конструкций являются: ширина раскрытия и глубина трещин, их расположение и характер; размеры и расположение сколов с оголением и без оголения арматуры; степень повреждения арматуры и состояние ее сцепления с бетоном; степень повреждения закладных деталей и состояние стыков и узлов сопряжений сборных конструкций; размеры и глубина пропитки нефтепродуктами; глубина преобразованного слоя бетона; температура нагрева бетона при пожаре.

Основными контролируемыми параметрами дефектов и повреждений каменных конструкций являются: ширина раскрытия трещин, их характер и расположение; глубина и размеры местных повреждений кладки.

Основными контролируемыми параметрами дефектов и повреждений металлических конструкций являются: размеры ослабления поперечного сечения элементов не предусмотренные проектом; размеры трещин в основном металле, сварных швах и околошовной зоне сварных швов; непровары, неполномерность, наличие кратеров, чешуйчатость и др. в сварных швах; подрезы основного металла; общее искривление элемента или конструкции по всей длине между точками закрепления; местные искривления на части длины элемента или вмятины; взаимное смещение конструкций; зазоры в местах сопряжения конструкций; смещение болтов и заклепок с разбивочных осей и рисок; глубина коррозии элементов; степень разрушения защитных покрытий и др.

Основными контролируемыми параметрами дефектов и повреждений деревянных конструкций являются: степень поражения древесины грибками, энтомологическими вредителями, гнилью; ослабления поперечного сечения элементов не предусмотренные проектом; размеры и расположение усушечных трещин; общее искривление элемента или конструкции по всей длине между точками закрепления; местное выпучивание элементов; зазоры между элементами; непроклеи в клееных конструкциях; деформации площадок смятия; глубина коррозии металлических элементов и деталей и др.

Перечень контролируемых параметров может быть расширен или сокращен в программе обследования в зависимости от вида конструкций, их состояния, полноты технической документации и т.д.

Стоимость завершения строительства

Это самый главный вопрос. Стоимость реализации проекта складывается из двух составляющих – цена покупки объекта плюс стоимость завершения строительства. Сегодня на рынке распространена ошибка, которую допускают покупатели незавершенного строительства. Дело в том, что к оценке стоимости незавершенного объекта привлекаются чисто оценочные фирмы, которые рассчитывают стоимость завершения создания объекта 2-мя способами. Как разницу между общей сметной стоимостью объекта, отраженной в проектно-сметной документации, и стоимостью выполненных строительно-монтажных работ, отраженных в актах формы 2 и 3. Или как разницу между теми же показателями, но определенных по укрупненным нормативам. Эти расчеты проводятся по так называемым «данным заказчика» (общая сметная стоимость работ, стоимость фактически выполненных работ и т.д.).

Но достоверность этих данных никем не проверяется. Опыт экспертной работы показывает, что в минимально в 50% случаев полный расчет сметной стоимости строительства конкретного (подчеркиваю – конкретного) объекта, а не аналога, отсутствует, а в 40% он существенно недостоверен. Фактически понесенные затраты всегда! завышены, причем минимально на 15%, а встречается и на 100%.

Именно поэтому необходимо провести экспертизу и фактической стоимости выполненных работ и сметной документации на предмет их достоверности и обоснованности, а зачастую подробную смету проекта необходимо просто составить. И это всегда большая и не дешевая работа.

При проведении оценки стоимости строительства необходимо минимально выполнить следующие работы:

  1. провести оценку достоверности составов и объемов работ по разделам сметной документации на строительство Объекта;

  2. определить правильности расчета и применения единичных стоимостей работ, накладных расходов, лимитированных затрат, плановых накоплений и т.п., их соответствия проектной и договорной документации, фактическим условиям строительства;

3. определить достоверность стоимости, предусмотренных для применения при строительстве материалов и оборудования, ее соответствие среднерыночным показателям на период строительства;

  1. определить достоверность фактической стоимости выполненных строительно-монтажных работ с учетом их фактического состава и объема, правильности примененных расценок, индексов пересчета и расчетов фактической стоимости, а также достаточности отчетной документации для их принятия и списания затрат на их производство;

  2. сопоставить фактическую стоимость выполненных работ по Объекту со сметной, установить причины возникновения отклонений (в случае их наличия), дать прогноз величин возможных отклонений сметной стоимости от фактической при будущем выполнении строительно-монтажных работ по Объекту;

  3. установить и проанализировать факторы, оказывающие влияние на формирование фактической стоимости строительства.

Неотъемлемой частью объекта незавершенного строительством является разрешительная, проектно-сметная, договорная и исполнительная документация. Наличие или отсутствие этой документации также влияет на стоимость завершения работ.

Важнейшим фактором является анализ правоотношений продавца объекта с другими участниками строительства в особенности проектировщиками, подрядчиками и поставщиками. Может выясниться, что многие выполненные работы не оплачены или наоборот – оплаченные работы не выполнены. Полный анализ взаимных обязательств также должен быть проведен на стадии оценки стоимости объекта т.к. зачастую не выгодно (а бывает и невозможно) произвести замену как проектной организации так и подрядчиков и поставщиков.

И наконец, только после выполнения всех вышеперечисленных мероприятий, можно дать конечную интегральную оценку стоимости объекта незавершенного строительства. Она сложится из стоимостных и временных показателей. Техническое состояние объекта, наличие документации, правовые проблемы окажут влияние не только на стоимость завершения строительства, но и соответственно на срок. Соответственно с учетом этого дополнительного срока и фактического объема выполненных и не выполненных работ сложится конечная стоимость строительства. И вот уже ее необходимо соотносить с предлагаемой продавцом ценой с учетом предполагаемого эффекта от вложения средств.

Продать недострой – означает передать объект незавершенного строительства и землю под ним другому лицу. Но этот дом пока не оформлен в вашу собственность, поэтому при продаже недостроенного здания есть свои особенности. Объект незавершенного строительства имеет низкую ликвидность, поэтому для его реализации придется приложить усилия и установить объективную цену. Рассмотрим это от этапа подготовки до момента заключения сделки.

Подготовка недостроенного дома к продаже

Недостроенный дом представляет собой объект незавершенного строительства – здание, на возведение которого получено разрешение и проведена часть работ по сооружению, но не выполнен ввод в эксплуатацию.

Как подготовить участок с недостроем к продаже

Недостроенные дома на неблагоустроенной территории выглядит не особо привлекательно. Из-за этого продать такую недвижимость бывает достаточно сложно. Поэтому перед продажей сделайте следующее:

  • уберите территорию – избавьтесь от сорняка, уберите из виду бетономешалки, инструмент и остатки стройматериалов, мусор, грязь;
  • оградите двор и установите входную группу – даже самое простое ограждение позволит покупателю визуально оценить размеры участка, увидеть его границы, а территория будет выглядеть благоустроенной;
  • приведите участок в порядок – если двор разрыт техникой, выровняйте его, сделайте территорию удобной для осмотра.

Как быстро продать дом

Так недострой не будет выглядеть заброшенным объектом. А чтобы дать возможность покупателю понять, каким он будет в конечном итоге, подготовьте эскиз строящегося дома.

Документы для продажи недостроенного дома

Пакет документов будет зависеть от параметров недостроя. Если это объект площадью до 300 кв.м, вам понадобится:

  • строительный паспорт;
  • уведомление о начале строительства в ГАСК;
  • подтверждение права собственности на участок;
  • эскизный проект объекта.

Продавая недострой площадью от 300 квадратов, подготовьте такие бумаги:

  • проект дома;
  • декларация о начале строительства;
  • условия и ограничения по застройке участка;
  • договоры на авторский надзор, технадзор и разработку технической документации;
  • подтверждение права собственности на землю.

Как построить дом: пошаговая инструкция

В зависимости от индивидуальных обстоятельств будут нужны и другие бумаги, например, согласие мужа/жены, доверенность и др.

Как продать недострой с земельным участком

Подготовив объект и собрав документы, переходите непосредственно к его продаже.

Как найти покупателя на недостроенный дом

Чтобы заинтересовать покупателя, придерживайтесь следующих рекомендаций:

  • Не завышайте цену – как правило, недострой покупают в связи с отсутствием возможности приобрести уже готовый дом. Поэтому здесь ключевым моментом выступает цена объекта или участка.
  • Сделайте привлекательное объявление – хоть дом и не достроен, покажите, как он будет выглядеть на момент ввода в экспулатацию, приложив эскизы и качественные фотографии участка. Разместите предложение на DOM.RIA.
  • Дайте максимум информации – укажите о возможности беспроблемного подключения коммуникаций, опишите степень готовности дома, технологию строительства и другие ключевые моменты.

Как быстро продать дачу: основные этапы

Так вы сможете быстрее найти покупателя на недостроенный дом. В связи с низкой ликвидностью объекта при некачественно составленном предложении или необъективной стоимости продажа дома затянется на годы.

Продажа дома недостроя на этапе котлована

Формат заключения договора купли-продажи может зависеть от того, насколько готов недостроенный дом. Если он находится на стадии котлована или начальных этапах возведения стен, каркаса – как правило, по документам оформляется купля-продажа самого участка. На деле вы передаете новому владельцу не только землю, но и недостроенное на ней здание.

В связи с таким порядком у покупателя возникают некоторые риски, так как пока еще стройматериалы на территории принадлежат вам. Поэтому после совершения сделки ему можно попытаться через суд сразу оформить право собственности на недострой. Владелец оформляет на объект новый пакет документов и завершает строительство.

Продажа недостроя высокой степени готовности

В случае готовности дома более чем наполовину при его продаже можно попробовать оформить объект в собственность через суд. 331 статья ГК не разрешает использовать недостроенное здание по назначению, но при этом не запрещает оформить его в собственность. Процедура проводится на основании Порядка регистрации имущественных прав на недвижимость и Закона №1952-IV от 04.02.2019, в ст. 27-1 которого перечислены документы, на основании которых недострой можно зарегистрировать в реестре прав:

  • подтверждение права собственности на участок;
  • разрешительные документы;
  • результаты технической инвентаризации.

Обратитесь с перечнем бумаг в Центр предоставления админуслуг. Получив правоустанавливающие документы на объект, вы уже можете продавать его как недвижимость. Теперь при заключении сделки вы продаете не саму землю, а недостроенный дом с участком.

Как продать недострой: особенности оформления земельного участка

Если вы продаете новострой, земля под ним должна быть вашей. Совершить операцию с объектом на участке, взятом в аренду или постоянное пользование не получится.

Как быстро продать участок

Поэтому предварительно нужно заняться приватизацией земли. После этого вы сможете продать или участок, или оформить в собственность недострой и продать его.

Налоги при продаже недостроенного дома

Независимо от того, продаете ли вы недостроенный дом или земельный участок с недостроем, операция облагается налогами так же, как и при продаже любой другой недвижимости. В случае совершения сделки по продаже имущества первый раз в отчетном году и при условии, что вы владеете отчуждаемым объектом более 3 лет – налог на доход физических лиц не платится (1 пункт 172 статьи Налогового кодекса). В другом случае НДФЛ составит 5% от суммы сделки. Кроме этого налога уплачивается военный сбор 1,5% и госпошлина – 1%.

Таким образом, продажа недостроенного дома осложняется тем, что здание не введено в эксплуатацию, а поэтому по документам оно – не собственность продавца. Но в зависимости от состояния и готовности объекта вы сможете в определенном порядке передать его другому лицу.

Одним из объектов гражданских прав, как известно, являются недвижимые вещи (статьи 177, 181 Гражданского кодекса (ГК) Украины). Объекты незавершенного строительства — специфические объекты недвижимости. Их особенность заключается в том, что до завершения строительства лицо считается собственником материалов, оборудования, которые были использованы в процессе строительства, а не самого объекта недвижимости (часть 3 статьи 331 ГК Украины).

Упомянутая норма не указывает момент, с которого строительство считается завершенным, то есть когда объект приобретает статус недвижимости. Общепринятым мнением считается, что завершением строительства является прием объекта в эксплуатацию.

Ожившая норма

Так, в соответствии с частью 3 статьи 331 ГК Украины в случае необходимости собственник материалов и оборудования, которые используются в процессе строительства, может распорядиться объектом незавершенного строительства при условии, если зарегистрирует право собственности на такой объект. Указанная норма гласит, что такая регистрация может быть проведена на основании документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, проектно-сметной документации, а также документов, которые содержат описание объекта незавершенного строительства.

Следует отметить, что довольно длительный период эта норма была «мертвой», поскольку не был установлен порядок ее реализации. На сегодняшний день такой порядок существует, он закреплен в разделе IV Временного положения о порядке госрегистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество в редакции приказа Минюста Украины от 28 июля 2010 года № 1692/5 (Временное положение).

В случае совершения последующих трансакций с объектами незавершенного строительства госрегистрация права собственности на такой объект проводится с учетом требований пп. 4.2 и 4.3 Вре­мен­ного положения. Из этого следует, что для регистрации прав собственности на приобретенный объект незавершенного строительства покупатель должен подать документы, подтверждающие его право на земельный участок, на котором находится объект, а также разрешительную документацию.

Сразу после заключения договора купли-продажи у покупателя не будет документов, подтверждающих права на землю.

Несмотря на то что в соответствии со статьей 120 Закона Украины к лицу, которое приобрело недвижимость, переходит право на землю под данным объектом, на практике это не так. Норму о том, что права на землю возникают с момента их госрегистрации (в настоящий момент регистрации земельного участка), никто не отменял (статья 125 Земельного кодекса (ЗК) Украины). Более того, эту норму категорически нельзя отменять. При этом договор купли-продажи объекта недвижимости не является правоустанавливающим документом на землю, и на его основании зарегистрировать участок на нового собственника объекта незавершенного строительства нельзя.

Если объект незавершенного строительства находится на земельном участке, пребывающем в собственности у продавца объекта незавершенного строительства, то проблема будет лежать только в плоскости ускорения регистрации земельного участка. А если продавец был арендатором, или, еще хуже, постоянным пользователем земельного участка, ситуация усложняется.

Беззащитный покупатель

Чтобы у покупателя возникло право аренды на земельный участок, он должен заключить договор аренды. Как известно, право аренды фактически было приравнено к вещному, но не до конца. Закон Укра­ины «Об аренде земли» (статьи 16, 30) и ГК Украины (статья 792) изменены не были. Учитывая это, в настоящий момент для расторжения договора аренды с продавцом и заключения договора аренды земли с покупателем необходимо согласие арендодателя.

Если земля находится в частной собственности, проблем быть не должно — договор можно «перезаключить» одновременно с заключением договора купли-продажи объекта незавершенного строительства. А если земельный участок является объектом государственной собственности, то решения уполномоченного органа можно ждать годами. Что же касается права постоянного пользования, то в 99 % оно вообще не может быть переоформлено на покупателя, поскольку субъектный состав таких правообладателей существенно ограничен (часть 2 статьи 92 ЗК Украины). В таком случае собственник объекта незавершенного строительства может либо выкупить участок под ним, либо арендовать.

Также покупатель должен переоформить разрешительные документы на строительство объекта. В свете последних изменений действующего законодательства в строительной сфере сделать это будет легче, чем ранее, однако потребует времени.

Вот и получается, что покупатель, который приобрел объект незавершенного строительства, может длительный срок не иметь возможности зарегистрировать право собственности на указанный объект. Пока он будет заниматься оформлением необходимых документов для регистрации права собственности, на объект по обязательствам продавца может быть наложено обременение. Такая практика существует. В этом случае БТИ, даже при наличии полного комплекта документов, в регистрации права, скорее всего, откажет (хотя такой отказ будет незаконным (подпункты 3.1, 3.5 Временного положения)). В результате покупатель вынужден будет искать правды в суде.

Стоит отметить, что нормы Временного положения, требующие осуществления регистрации права собственности на объект незавершенного строительства по процедуре первичной регистрации, не соответствуют части 3 статьи 331 ГК Украины.

Так, часть 3 статьи 331 ГК Украины говорит именно о первичной регистрации права на объект незавершенного строительства. После того как право собственности на объект было зарегистрировано, он, в понимании части 3 статьи 331 ГК Украины, является объектом недвижимости, а не совокупностью материалов, оборудования и работ, то есть и право собственности на него должно быть зарегистрировано без подачи правоустанавливающих документов на землю и разрешительных документов на строительство. Исключением будут только те случаи, когда новый собственник продолжил строительные работы, но тогда все необходимые документы у него будут.

Процедуру «обновили»

С нового года регистрация прав на недвижимое имущество будет осуществляться по новой процедуре, установленной Поряд­ком государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденным постановлением КМУ от 22 июня 2011 года № 703, в котором отсутствует указание на то, что регистрация права собственности при последующих трансакциях проводится в том же порядке, что и первичная регистрация прав на объект незавершенного строительства (статьи 72—77).

Напоследок хочется отметить, что мы зарегистрировали права на объекты незавершенного строительства без пере­оформления на покупателя прав на землю и разрешительной документации, однако далось это не без труда.

ФЕДОТОВА Александра — партнер, адвокат, руководитель практики недвижимости и земельного права ЮФ «Спенсер и Кауфманн», г. Киев

Регулирование

Интересы приобретателей не защищены

Александр ПАЩЕНКО,
партнер АК «Правочин»

Вопросы, связанные с операциями с объектами незавершенного строительства, до настоящего времени остаются недостаточно урегулированными. Даже внесение изменений во Временное положение о порядке государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество не сняло всех проблемных моментов, связанных с приобретением и государственной регистрацией таких объектов, а сам механизм регистрации не является достаточно продуманным и логичным.

При этом существующую проблему необходимо рассматривать в комплексе с правами на земельный участок, на котором расположен объект. Так, на наш взгляд, остаются неразрешенными вопросы, связанные с приобретением прав на земельный участок, на котором расположен объект, что, в свою очередь, свидетельствует о недостаточной защищенности интересов лиц, приобретающих объект незавершенного строительства.

Особенности регистрации

Доказательства права на недострой

Так, при регистрации возникновения, перехода или прекращения прав собственности на объект незавершенного строительства заявитель должен подать документы, которые удостоверяют право на земельный участок, разрешение на выполнение строительных работ или копию документа, подтверждающего факт уведомления инспекции государственного архитектурно-строительного контроля о начале выполнения работ (подпунк­ты 4.2, 4.3 Временного положения).

Оставьте комментарий