Какой фундамент является капитальным?

02.07.2015 | Рубрика: Полезные советы

Да, навес является хозяйственной постройкой.


Хозяйственные постройки – это сооружения, выполняющие вспомогательные функции для ведения домашнего хозяйства (ч. 2 ст. 1 Технического регламента Республики Беларусь «Здания и сооружения, строительные материалы и изделия. Безопасность» (ТР 2009/013/BY).

Согласно ТКП «Градостроительство. Районы усадебного жилищного строительства. Нормы планировки и застройки» (ТКП 45-3.01-117-2008 (02250) хозяйственными постройками являются, в том числе, сооружения нежилого назначения, размещаемые на приусадебном участке и предназначенные для обслуживания домовладения и земельного участка.

В соответствии с п. 2 Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений, утв. постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 28.07.2004 № 39, навес относится к служебным (хозяйственным) строениям. Служебное строение имеет второстепенное значение по отношению к основному строению на земельном участке и является принадлежностью основного строения.

Согласно ст. 135 ГК при отчуждении жилого дома хозяйственные постройки переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора купли-продажи, дарения прежним собственником не был обусловлен их снос или перенос.

Однако в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру регистрируется только жилой дом. Хозяйственные постройки указываются в соответствующем разделе технического паспорта.

Александр Жук, юрист-лицензиат, магистр права.

Правовой центр ДВА М готов оказать юридические услуги, связанные с размещением некапитальных объектов в Москве и Московской области.

В том числе:

  • полное юридическое сопровождение процедуры разрешения некапитального объекта, получение разрешений на размещение объекта;
  • выполнение функций технического заказчика при размещении некапитальных объектов;
  • представление интересов в суде, государственных и муниципальных органах по спорам о законности разрешения некапитальных объектов;
  • обоснование отнесения объекта к некапитальным по техническим параметрам;
  • подготовку комплексных юридических заключений по вопросам возможности и процедуры размещения некапитальных объектов на участке.

Вопрос об отнесении конкретного существующего или проектируемого объекта к капитальным или некапитальным имеет принципиальное значение для:

  • определения законности размещения уже существующих на земельном участке объектов;
  • минимизация рисков при строительстве новых некапитальных объектов (нужно ли разрешение на строительство?).

К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, в том числе постройки, признаются движимым имуществом.

Таким образом, под некапитальным объектом (движимой вещью) следует понимать временную постройку, не обладающую прочной связью с землей, перемещение которой возможно без несоразмерного ущерба ее назначению.

Однако, с учётом существующих строительных технологий, сложно представить себе объект, который не может быть перемещён, и в то же самое время перемещение любого, даже явно некапитального, объекта, как правило, влечёт тот или иной ущерб его назначению. То есть понятие и признаки недвижимости (а значит и признаки некапитального объекта) фактически недостаточно конкретизированы.

Арбитражные суды, рассматривая споры, связанные с квалификацией объекта в качестве движимого или недвижимого имущества, руководствуются также следующими признаками некпаитальности:

  • Является ли постройка сборно-разборной конструкцией?
  • Обладает ли строение заглубленным фундаментом с характеристиками, отвечающими действующим строительным нормам и правилам?
  • Насколько объект оснащен коммуникациями, которые не могут быть демонтированы без несоразмерного ущерба назначению постройке (тепло-водоснабжение, электричество и др.)?
  • Создавался ли данный объект изначально в качестве объекта движимого или недвижимого имущества?
  • Имеются ли документы технической инвентаризации на данный объект?
    и другое.

Ни один из вышеперечисленных критериев не имеет для суда заранее установленной силы и не служит гарантией отнесения постройки к движимому или недвижимому имуществу.

Поэтому при рассмотрении арбитражными судами подобного рода споров в подавляющем большинстве случаев вопрос о «капитальности» спорного объекта решается по результатам проведенной по делу строительно-технической экспертизы.

Применительно к г. Москве региональное законодательство регламентирует понятие некапитального объекта только в отношении отдельных категорий объектов благоустройства, размещаемых на землях государственной собственности. Соответственно, применительно к иным случаям допускается строительство без разрешения на строительство некапитальных объектов любых видов, не подпадающих под определение недвижимости и не нарушающих законодательно установленные запреты.

Ни наличие фундамента (в том числе даже железобетонного монолитного), ни подключение к коммуникациям не исключают возможность отнесения объекта к некапитальным, для которых разрешение на строительство не требуется. Так, подобными характеристиками обладают, в том числе, бытовые городки на строительных площадках, которые на практике используются многократно.

При наличии фундамента принципиальное значение имеют технические решения надземной части объекта, позволяющие отделить ее от фундамента и смонтировать на новом месте.

Так металлические каркасные здания и ангары любой площади могут признаваться некапитальными при неглубоком заложении фундамента и возможности повторного монтажа наземной части на другой фундамент. Еще меньше сомнений в некапитальности вызывают тентовые ангары и иные конструкции.

Таким образом, определяющими характеристиками некапитального объекта являются временность и возможность перемещения постройки (без несоразмерного ущерба ее назначению). Вместе с тем, в тех случаях, когда указанные критерии неочевидны, капитальность или некапитальность конкретного объекта определяются на основании экспертного заключения.

Не капитальное строение

Данный термин подходит для недвижимости (дом, баня) на винтовых или бурнонабивных сваях.

Согласно п.1 ст.130 ГК РФ — К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Образно говоря, сваи легко вытаскиваются, конструкция поднимается и переносится на другой участок.

В связи с этим, признается капитальным строением, только объект на бетонном основании (УШП, ленточный, ростверковый, монолитный фундамент).

При этом, вы можете зарегистрировать, продать и застраховать своё строение.

В частности, отнесение дома к статусу не капитальное строение полностью может быть определенно судом. Подобного рода споры, о «капитальности» спорного объекта решаются по результатам проведенной по делу строительно-технической экспертизы.

Бывают случаи когда, ни наличие железобетонного фундамента, ни подключение к коммуникациям не исключают возможность отнесения объекта к некапитальным, для которых разрешение на строительство не требуется.

При наличии фундамента, принципиальное значение имеют технические решения надземной части объекта, позволяющие отделить ее от фундамента и смонтировать на новом месте.

Так металлические каркасные здания и ангары любой площади могут признаваться некапитальными при неглубоком заложении фундамента и возможности повторного монтажа наземной части на другой фундамент. Зачастую экспертиза не имеет возможности подтвердить глубину фундамента и капитальное строение признают не капитальным и налогом оно не облагается.

О налогах — ФНС , Росреестр и другие ведомства регулярно разъясняют особенности регистрации и налогообложения построек на частной земле, но этим только запутывают ситуацию. Например, в недавней публикации на сайте ФНС говорится, что из-под налога можно вывести только одну хозпостройку, так называемые «льготы», площадью до 50 кв. м. расположенную на участке.

При условии, что владелец обратился в налоговую за освобождением постройки от налога. За все остальные строения, имеющиеся на участке, владелец должен платить налог на недвижимое имущество. Если у вашей бабушки на участке стоит бесплатно более 20 лет туалет, то теперь за него вы «должны» платить.

Чиновники поставили перед собой задачу – заставить россиян платить налог на все постройки имеющиеся на частных участках.
НО! Властям мешает то, что по закону владелец коттеджа, бани, сарая НЕ ОБЯЗАН их регистрировать. А без такой регистрации никакого налога не может быть.

Допустим, у вас на участке теплица, сарай, дачный туалет, беседка. Они не являются объектами недвижимости, так как не имеют капитального фундамента. Это не капитальные постройки. Их не надо ставить на кадастровый учёт, регистрировать на них право собственности. Соответственно они не являются объектами налогообложения.

Налогом облагаются только объекты недвижимости – это строения прочно связанные с землёй, перемещение которых невозможно без нанесения им непоправимого ущерба.

Стоит отметить, что дом или баня построенный на винтовых сваях, так-же не являются капитальным строением.

Если постройки являются капитальными и формально являются объектами недвижимости, то они будут зарегистрированы, только по заявлению собственника. Если собственник не пожелает, то никто заставить его это сделать не имеет права.

Налогом облагаются только те хозяйственные строения, которые внесены в ЕГРН и являются объектами недвижимости. Строения, незарегистрированные в качестве объектов недвижимости, налогом не облагаются.

С.А. Токмина,
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам

ВОПРОС

Организация собственными силами подготовила фундамент для здания.

На фундамент может легко монтироваться (демонтироваться) каркасное модульное здание.

Нужно ли ставить фундамент на кадастровый учет?

Какие будут штрафы, если фундамент не ставить на кадастровый учет?

ОТВЕТ

Обязанности ставить фундамент на кадастровый учет законом не предусмотрена. Действующим законодательством не установлена ответственность в виде штрафов за отсутствие государственной регистрации (кадастрового учета) построенного объекта незавершенного строительства (фундамента). Если организация не зарегистрирует свое право собственности и не поставит на кадастровый учет данный фундамент, она не сможет осуществлять с ним сделки.

Однако за строительство без разрешения организация может быть привлечена к административной ответственности в виде штрафов от 500 000 до 1 000 000 рублей.

ОБОСНОВАНИЕ

Здание или строение можно отнести к недвижимости, только если у него есть прочная связь с землей (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Фундамент – это конструктивный элемент, который обеспечивает прочную связь с землей, причем только когда он действительно соответствует этой цели. Так, заглубленный фундамент — это признак объекта недвижимости (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.05.2019 N Ф04-1405/2019). А незаглубленный фундамент не позволяет считать строение недвижимостью (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.12.2018 N Ф09-8133/18). Сооружение, смонтированное из металлоконструкции, установленное на свайный фундамент, является объектом недвижимого имущества (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 02.09.2010 по делу N А15-2439/2009).

Объект незавершенного строительства признается недвижимым имуществом, если на нем осуществлены работы, результат которых неразрывно связан с землей, в частности заложен фундамент (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.11.2017 N Ф04-4278/2017 по делу N А75-1347/2017).

Объект незавершенного строительства признается объектом капитального строительства (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Право собственности на построенный объект недвижимости возникает с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). Чтобы зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, нужно поставить его на кадастровый учет. В данном случае процедура постановки на учет и госрегистрация права собственности будут проводиться одновременно (п. 1 ч. 3 ст. 14 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О государственной регистрации недвижимости»).

Действующим законодательством не установлена ответственность за отсутствие государственной регистрации (кадастрового учета) построенного объекта незавершенного строительства (фундамента).

Вместе с тем, правовыми последствиями отсутствия госрегистрации будет являться невозможность распоряжения собственником данного фундамента. Так, без регистрации права собственности и кадастрового учета собственник не вправе совершать сделки с данным имуществом (продать, заложить и т.д.).

Однако следует заметить, что незаконно возведенный фундамент (без разрешения на строительство) подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями построившим его лицом или за его счет, а при отсутствии сведений о таком лице — правообладателем земельного участка, на котором возведен объект (или за его счет) (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Кроме того, строительство капитального объекта без разрешения влечет административную ответственность по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ в виде наложение административного штрафа на должностных лиц — от 20 000 до 50 000 рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от 20 000 до 50 000 рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц — от 500000 до 1 000 000 рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.

Оставьте комментарий