В собственности физического лица был земельный участок размером 40 гектар. В дальнейшем землю, окружающую указанный выше участок, выкупило ООО под застройку коттеджного поселка. Таким образом, единственная подъездная дорога к земельному участку физического лица находится на территории, принадлежащей юридическому лицу. Физическое лицо подает в суд, судом вынесено решение, по которому выделен сервитут и назначена оплата за него в размере 10 000 рублей на протяжении 10 лет. Установленный решением суда сервитут не прошел обязательную государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Физическое лицо решило разделить свою землю (40 гектар) на участки размером 10 соток и выставило их на продажу. В декабре 2014 года новый собственник приобрел один из выделенных участков. ООО предлагает ему заключить договор аренды части своего земельного участка (дороги) для обеспечения возможности беспрепятственного проезда нового собственника к своему земельному участку, определив арендную плату в размере 4000 рублей в месяц либо 2000 рублей в месяц, но с ограничением доступа строительной техники.
Можно ли пользоваться сервитутом, оформив каким-либо образом право пользования первоначального собственника? Регистрируется ли этот сервитут в Росреестре?
Каким еще образом можно оформить право пользования частью дороги?
1) Согласно п. 1 ст. 274 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ собственник земельного участка вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
В частности, сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, а также для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. При этом собственник участка, обремененного сервитутом, наделяется правом требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (п. 5 ст. 274 ГК РФ). Кроме того, обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (п. 2 ст. 274 ГК РФ).
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Если стороны не могут прийти к соглашению об установлении или условиях сервитута, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество (п. 3 ст. 274 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 27 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав (решение Рубцовского городского суда Алтайского края от 17 декабря 2013 года по делу N 2-4963/13).
В силу п. 2 ст. 275 ГК РФ сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.
Основания прекращения сервитута установлены ст. 276 ГК РФ. К ним относится:
— отпадение оснований, по которым сервитут был установлен (по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом;
— невозможность использовать обремененный сервитутом земельный участок в соответствии с его целевым назначением (по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, в судебном порядке).
Еще одно основание для прекращения сервитута предусмотрено в ст. 23 ЗК РФ — истечение срока, на который установлен сервитут. Иных оснований для прекращения сервитута законом не предусмотрено.
Таким образом, продажа обладателем сервитута земельного участка, для пользования которым установлен сервитут, не может являться основанием для его прекращения, за исключением случая, когда договор купли-продажи земельного участка был заключен одновременно с истечением срока, на который был установлен сервитут.
Сервитут переходит к новому собственнику вместе с земельным участком, в случае возникновения спора новый собственник вправе предъявить требования о замене стороны сервитута (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Чувашской республики от 26 марта 2014 г. по делу N 33-1078/2014).
Однако в рассматриваемом случае установленный решением суда сервитут государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав не прошел, следовательно, не вступил в силу и не мог перейти к новому собственнику.
2) По условиям вопроса собственник соседнего земельного участка (юридическое лицо) предлагает новому собственнику заключить договор аренды части своего земельного участка (дороги) для обеспечения возможности беспрепятственного проезда нового собственника к своему земельному участку.
На основании п. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
В соответствии с п. 1 ст. 6 ЗК РФ объектом земельных отношений являются не только земельные участки, но и части земельных участков. Ранее судебная практика не имела единообразного подхода к рассмотрению вопроса о возможности и порядке сдачи в аренду части земельного участка. В целях устранения противоречий в деятельности судов Пленум ВАС РФ в п. 9 постановления от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.01.2013 N 13) (далее — Постановление) разъяснил, что Гражданским кодексом РФ не ограничено право сторон заключить договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не весь земельный участок в целом, а только его отдельная часть.
В том же пункте Постановления разъясняется, что договор аренды части земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.
Обращаем Ваше внимание на то, что первым существенным условием договора аренды является обязанность арендодателя на время передать свою вещь арендатору (п. 1 ст. 606 ГК РФ). Соответственно, в период действия договора аренды арендатор не может владеть и пользоваться переданной вещью, в то время как обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (п. 2 ст. 274 ГК РФ).
Вторым существенным условием является возмездность договора аренды. Имущество в аренду предоставляется только за плату (п. 1 ст. 606 ГК РФ), в отличие от сервитута, где собственник обремененного земельного участка вправе, но не обязан требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (п. 5 ст. 274 ГК РФ).
Таким образом, можно сделать вывод о том, что собственники соседних земельных участков могут заключить между собой договор аренды части земельного участка в целях обеспечения проезда и прохода к спорному земельному участку, однако этот договор может оказаться невыгоден как одной, так и другой стороне.
По нашему мнению, в рассматриваемом случае наилучшим способом для нового собственника будет обратиться к собственнику соседнего земельного участка и заключить с ним соглашение об установлении сервитута на часть земельного участка (дорогу), чтобы иметь возможность в любое время беспрепятственно проходить и проезжать к своему участку. В том случае, если такой договоренности достичь не удастся, возможно разрешение спорной ситуации в судебном порядке.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Рижская Мария
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена
Что такое земельный сервитут? Понятие сервитута предусмотрено, в частности положениями гл. 32 , в которых указано, что сервитут — это право пользования чужим имуществом, которое возможно установить относительно земельного участка, других природных ресурсов или другого недвижимого имущества для удовлетворения потребностей других лиц, которые не могут быть удовлетворены другим способом. Регулировка правоотношений, связанных непосредственно с земельным сервитутом, осуществляется также гл. 16 Земельного кодекса Украины. В соответствии со ст. 99 , пользователь или владелец земли (сервитуарий) может требовать установления на соседнем участке следующих видов сервитута:
- возможность прохода, проезда на велосипеде;
- возможность проезда транспортным средством имеющимся путем;
- возможность прокладки и использования линий электропередач, связи, трубопроводов, других коммуникационных сетей;
- возможность проложить на свой участок водопровод из чужого природного водоема или через чужой земельный участок;
- возможность отвода воды со своего участка на соседний или через соседний земельный участок;
- возможность забора воды из естественного водоема, расположенного на соседнем участке, и право доступа к природному водоему;
- возможность поить свой скот из естественного водоема, расположенного на соседнем земельном участке, и право прогона скота к естественному водоему;
- возможность прогона скота имеющимся путем;
- возможность установить строительные леса и хранить строительные материалы с целью ремонта зданий и сооружений;
- возможность установки других сервитутов.
Необходимо понимать, что установить земельный сервитут на соседнем земельном участке может только собственник или пользователь другого соседнего (смежного) земельного участка. Исковые требования других лиц, заинтересованных в установлении сервитута на земельный участок, в судебном порядке удовлетворению не подлежат. Не подлежат также удовлетворению в судебном порядке требования по устранению препятствий в пользовании имуществом (земельным участком) в случае, когда владелец соседнего участка не оказывает противоправных действий.
Например, если доступ к вашему земельному участку затруднен благодаря существованию соседнего земельного участка, вы имеете право требовать именно установления сервитута относительно такого соседнего участка, а не требовать устранить препятствия в пользовании вашим имуществом (негаторный иск). Кроме этого, необходимо помнить, что обратиться с требованием об установлении сервитута можно только к владельцу или пользователю соседнего (смежного) земельного участка. Требования к другим лицам также не будут удовлетворены судом.
Важно то, что обращению в суд с иском об установлении сервитута должно предшествовать письменное обращение собственника соседнего земельного участка с предложением о заключении договора сервитута. Если подать иск без такого обращения, суд также откажет в удовлетворении иска.
По результатам рассмотрения дела, суд может установить земельный сервитут только в случае невозможности истца удовлетворить потребности относительно своего земельного участка другим способом. Если суд установит, что невозможность нормально использовать участок обусловлена действиями самого истца, суд откажет в удовлетворении иска.
Обоснование площади и границ, а также обязанность по изготовлению кадастрового плана земельного участка (обязательное приложение к договору сервитута), на который необходимо установить сервитут, возлагается на заинтересованное лицо — истца.
Установленный сервитут должен учитывать расходы собственника земельного участка по уплате арендной платы, земельного налога и т.д. В решении суда должно быть указано, какой вид сервитута устанавливается на смежном земельном участке.
Договор сервитута земельного участка может быть признан недействительным в судебном порядке, если сервитуарий пользуется смежным земельным участком без технической документации на землю и при отсутствии установленных границ участка в натуре (на местности).
В качестве заключения к этой статье отметим, что обязательными условиями обращения в соответствующий суд с иском об установлении сервитута должны быть:
- подтверждение права собственности или пользования земельным участком, который требует сервитута на смежном земельном участке;
- подтверждение факта обращения к собственнику или пользователю соседнего земельного участка с письменным предложением заключить договор сервитута;
- подтверждение невозможности удовлетворить свои потребности другим способом, кроме установления сервитута.
Перед тем, как обратиться в суд с иском об установлении земельного сервитута, рекомендуем использовать все возможные способы по заключению договора сервитута в добровольном порядке по соглашению сторон.
Смотрите также: техническая документация по установлению границ земельного участка, вынос границ участка в натуру, проект отвода земельного участка
Здравствуйте.
1. В соответствии с п. 1 ст. 262 ГК РФ граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.
Когда собственники земельных участков, по которым Вы ездите, закроют проезд Вам придется прокладывать другую дорогу по свободным землям государственной или муниципальной собственности.
2. Согласно п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Если доступ к Вашему земельному участку невозможен без проезда через участки, принадлежащие другим лицам, то Вы можете обратиться к ним с требованием об установлении сервитута для обеспечения прохода и проезда на Ваш участок.
3. Ответ на вопрос является примерным. К сожалению, ответить более точно и полно на Ваш вопрос НЕВОЗМОЖНО без изучения всех документов и обстоятельств дела.
С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович