Покупка недвижимости в Болгарии отзывы

Кошельки россиян за период последнего финансового кризиса изрядно похудели, но граждане все равно активно ищут, что бы эдакое купить, куда бы вложить сбережения. Многие интересуются, в частности, недвижимостью за границей. Но не стоит спешить с приобретением. Опыт свидетельствует: дом вдали от родины легко может оказаться обузой.

Квартиру в Болгарии москвичка Нина купила еще до кризиса. Но роман с чужбиной не получился. Страна роз, белых лебедей и золотых песков так и не стала для нее любимой.

«Все началось больше десяти лет назад, — вспоминает Нина. — У меня скопилась некоторая сумма, и я задумалась о покупке чего-нибудь такого — для отдыха. Думала о даче в Подмосковье, но остановило то, что туда каждый раз надо будет полдня добираться. А тут как раз соседка вернулась из Болгарии и рассказала, как там хорошо, какое море замечательное. И у меня вдруг всплыла какая-то информация из детства — дружественная страна, язык очень похож и так далее. Эти воспоминания и представления о хороших отношениях с Россией, а также отсутствие языкового барьера, сыграли большую роль — я приняла решение купить недвижимость в Болгарии».

Нина поступила нестандартно — она не обратилась к риелторам, а занялась поисками подходящей квартиры сама. В то время интернет для нее был еще в чем-то загадочным, не совсем понятным, она плохо представляла себе, где и что смотреть, тем более за рубежом. Начала с официальных источников — обратилась в болгарское посольство в Москве. Оказалось, что так тоже можно.

1/1Фото: caro images / Sorge / Diomedia

«Со мной там поговорили, назвали цены, по которым продаются квартиры, и даже предложили варианты, — вспоминает Нина. — Но это были только очень дорогие жилые комплексы, где нужно платить за обслуживание, за территорию, за то, что там приглядывают за квартирой, ухаживают за бассейном. Обслуживание стоило около 400 долларов в год. Тогда курс был 30 рублей за доллар, получалось не так уж и много. Но мне хотелось что-то более бюджетное, и, подумав, я не стала у них ничего покупать».

Болгария традиционно входит в число стран, наиболее популярных среди российских покупателей зарубежной недвижимости. В сентябре 2017 года Болгария занимала второе место в рейтинге востребованных отечественными инвесторами направлений. Лидировала Испания.

Выручила все та же соседка: привезла из Болгарии визитки местных агентств недвижимости. Когда Нина позвонила в агентство, ей назвали сумму, которая показалась смешной по сравнению с ценой подмосковной дачи — за маленькую квартиру-студию с собственным двориком запросили всего 13 тысяч евро. Поэтому решилась на покупку быстро, причем даже не поехала смотреть жилье на месте, а просто выбрала квартиру по фотографиям и перечислила деньги: первый взнос — 4 тысячи евро, остальное — в рассрочку.

«Мы обменялись договорами в виде копий: я свою подписала и отправила им, они подписали и отправили мне. Для болгар это считается нормальной сделкой, — рассказывает Нина. — Только где-то через три месяца я приехала туда, в агентство, и все оформила нотариально. И раз в три месяца выплачивала оставшуюся сумму за квартиру. После того как внесла последний платеж, купила мебель, бойлер, кондиционер, обустроила кухню. Все это делала сама, так как жилье было экономкласса, квартира пустая, без центрального отопления. Предполагалось, что это апартаменты только на лето».

1/1Фото: Stoyan Nenov / Reuters

Теперь москвичка жила на два дома — зимой работала в России, но все длинные выходные и каждый отпуск проводила на «болгарской даче». Отдыхала сама, вывозила к морю пожилую маму. В своем дворике они посадили цветы, деревья и вообще прекрасно проводили время. Нина вспоминает, что в Болгарии мама очень приободрилась, оживилась, много ходила пешком, бывала на оздоравливающих процедурах, плавала. В то время плата за зарубежную квартиру особо не напрягала, расходы были вполне по карману.

Те времена Нина описывает с долей ностальгии: «Содержание обходилось дешево, вода и свет — по счетчику, цены копеечные. Налог на недвижимость в переводе на наши деньги был сначала примерно 800 рублей в год, потом стал около 2 тысяч рублей, но и это не особо ощущалось».

Кроме того, в те периоды, которые Нина проводила в Москве, она иногда сдавала летнюю квартиру знакомым. Вырученные деньги тратила на перелеты и на собственный отдых. В результате поездка в Болгарию получалась практически бесплатной: хватало на магазины и развлечения, на путешествия в соседние Румынию и Турцию. Но прошло несколько лет, разразился кризис. Курс евро и доллара вырос почти вдвое, билеты подорожали. Но главное, изменились личные обстоятельства: у мамы ухудшилось здоровье, перелеты давались ей с трудом. А постоянно жить в Болгарии ни мама, ни дочь не хотят.

Согласно данным реестра «Булстат», недвижимостью в Болгарии официально владеют 74 тысячи россиян. Среди них есть как физические, так и юридические лица. К этому показателю эксперты предлагают прибавить еще около 10 тысяч россиян, купивших местную недвижимость через специально зарегистрированные в стране компании.

1/1Фото: Ina Fassbender / Reuters

«С одной стороны, русским там хорошо, мы как рыба в воде, практически не нужно адаптироваться. Но болгары ведь тоже все разные, — откровенничает Нина. — Знают русский язык в основном люди в возрасте, а молодежь уже нас не понимает. В общем-то, серьезных недоразумений с местными у нас не было. Они с хитрецой, конечно, но доброжелательные. Правда, никогда не сделают лишнего движения, не любят выполнять более того, что они для себя решили. Порой из-за этого бывало трудно договориться. Попросишь о чем-нибудь, тебе ответят: «Да, конечно, без проблем!», а потом ничего от них не дождешься. Необязательные они. Но отзывчивые, всегда покажут где магазины, расскажут где подешевле».

Но своей Болгария для россиянок так и не стала. Друзей там не появилось, общение с местными было на уровне «здравствуйте — до свидания». «Есть русские, которые живут постоянно, чаще это большие семьи, им хватает друг друга. Хотя моя соседка, тоже из Москвы, одна — и ничего, но она очень открытый человек, летом в сезон работает, зимой находит где-то русские сообщества, ездит на встречи какие-то. Уже выучила болгарский язык, умеет со всеми установить контакт, у нее получается. Но я так не могу», — объясняет Нина.

Она хочет продать свою «болгарскую дачу», но покупателей найти пока не удается. По той цене, за которую квартира была куплена, ее не продать. С такой проблемой сейчас сталкиваются многие россияне, которые приобрели жилье в Болгарии до кризиса, — в том числе профессионально занимающиеся сделками с недвижимостью.

Личным опытом делится Юлия Титова, руководитель агентства зарубежной недвижимости: «Я на своем примере расскажу, как это происходит. Покупала квартиру в Болгарии на пике, это 2007 год — самые высокие цены, но при этом низкий курс евро, вдвое ниже, чем сейчас. Тогда я потратила на покупку своей болгарской квартиры около 80 тысяч евро. Сейчас я ее не могу продать и за 40 тысяч. За 35 тысяч — пожалуйста».

С учетом курса рубля сегодняшние 35-40 тысяч евро — практически те же самые 80 тысяч евро в 2007 году. Как говорит Юлия, если еще учитывать износ квартиры за все годы использования, а также стоимость аренды, то выходит, что свои деньги при продаже вернуть можно. Но заработать при нынешних ценах не получится.

Интересно, что согласно интернет-статистике за последние несколько лет спрос на зарубежную недвижимость в количественном выражении вырос практически вдвое по всем странам и вернулся к докризисному уровню. Кроме Болгарии.

«Хотя интерес все равно есть, — утверждает Юлия Титова. — Но покупают жилье в Болгарии в основном для себя те, у кого там друзья, соседи и так далее, то есть следуют проторенной дорожкой».

Где лучше купить недвижимость в Болгарии: отзывы экспертов

В последнее время спрос на недвижимость в Болгарии существенно вырос. Причем расширилась и география покупок: если раньше россияне покупали дома и квартиры в основном в крупных курортных центрах у моря, то сейчас они все больше стали обращать внимание и на небольшие поселки, и на внутренние регионы страны.

Вопросом о том, где лучше купить недвижимость в Болгарии, неизбежно задаются все желающие вложить средства в дома или квартиры в этой стране. Итак, какие нюансы нужно учитывать при выборе, на что обращать внимание и что говорят по этому поводу эксперты?

Для чего покупают недвижимость в Болгарии?

В первую очередь нужно, конечно, определиться, для чего вы приобретаете недвижимость в Болгарии. Целью покупки может быть:

• переезд на постоянное место жительства в Болгарию;
• периодический отдых в летний/зимний период на курортах страны;
• инвестирование средств или способ заработка.

В первом и втором случаях, естественно, нужно ориентироваться на личные предпочтения. Молодым людям лучше выбирать жилье в крупных болгарских городах, таких как Варна, Бургас, Солнечный Берег, София и

т.д. Людям постарше, пенсионерам, возможно больше придется по душе проживание в городках поменьше: в Несебре, Поморие, Святом Власе, Бяле. Опять-таки, важно учитывать, хочется ли вам жить на море или в горах. Кстати, в соответствии с анализом рынка, который недавно был проведен болгарскими экспертами, стоимость жилья, удаленного от крупных туристических центров всего на 5-7 км (например, в Елените или Сарафово) в среднем на треть ниже, чем на самих курортах.

А вот инвесторам и тем, кто хочет зарабатывать на сдаче жилья в аренду в высокий сезон, однозначно стоит обратить свое внимание на крупные курортные центры: Солнечный берег, Бургас, Варну. Если говорить о горнолыжных курортах, то здесь предпочтение стоит отдать, безусловно, городу Банско. Как показывает статистика, наиболее востребованы в плане аренды небольшие, одно- и двухкомнатные квартиры, апартаменты и маленькие виллы, расположенные недалеко от моря.

Выбор региона

Недвижимость в Болгарии, в южной части побережья, традиционно более востребована среди покупателей. Объясняется это, в первую очередь, тем, что курорты данного региона больше разрекламированы, более развиты. Солнечный берег, Святой Влас, Елените, Обзор, Бургас, Несебр предлагают большой выбор жилья, отличные возможности для отдыха, развлечений, лечения и т.д. Минус только один – в разгар сезона в этих городах очень много туристов.

Северное побережье популярно среди иностранцев меньше, но и здесь, на курортах Золотые Пески, Албена, Балчик, Варна открываются прекрасные возможности для жизни и отдыха, этот регион славится красивейшей, живописной природой. Здесь как раз туристов бывает поменьше, но и цены на недвижимостьтут несколько выше.

Уже не первый год растет спрос и на недвижимость в Болгарии не у моря, а во внутренних регионах, ближе к горнолыжным центрам. По отзывам болгарских экспертов, занимающихся продажей недвижимости, цены на земельные участки и дома, расположенные у местных горнолыжных курортов, будут продолжать расти. И это не удивительно – болгарские зимние комплексы ежегодно привлекают все большее количество отдыхающих и в скором времени догонят по популярности горнолыжные центры Польши и Словакии.

Впрочем, как свидетельствуют отзывы тысяч перебравшихся в Болгарию счастливчиков, здесь повсюду хорошо! Обращайтесь к нам, и мы совершенно бесплатно поможем вам определиться с тем, какой регион страны подойдет вам больше всего!

вернуться назад

Цены на нефть стабилизировались, равно как и ситуация на валютных рынках России и СНГ. Ввиду современных рыночных реалий, все актуальней становится вопрос, что делать со своими сбережениями в 2020 году? Является ли зарубежная недвижимость выгодной альтернативой хранению накоплений в валюте.

Исходя из анализа предпочтений россиян, Болгария вот уже несколько лет подряд является лидером по инвестициям в зарубежную недвижимость. Однако в связи с реалиями и вызовами 2020 года, вы, возможно, задаетесь вопросом: «Стоит ли сейчас покупать недвижимость в Болгарии?». Давайте выяснять.

Разбираемся с ценами: выгодно ли покупать недвижимость в Болгарии в 2020 году

Как поведут себя цены в краткосрочной и долгосрочной перспективе? Ожидать ли резкого снижения цен на фоне коронавирусного кризиса? Это, пожалуй, один из важнейших вопросов, интересующих покупателей зарубежной собственности и иностранных инвесторов. Перед тем как перейти к анализу ситуации в 2020 году, рассмотрим динамику цен на недвижимость за последние 10 лет. Это поможет увидеть преобладающие тенденции и точнее спрогнозировать направление ценового тренда.

Рынок недвижимости Болгарии с начала 2000-х прошел три этапа развития: бурный рост, спад и подъем.

1. Первый этап охватывает период с 2000 по 2007 год, когда под давлением растущего спроса цены стремительно росли. В конце 2007 – начале 2008 года ценовая планка в среднем по стране достигла пикового уровня – 725,17 € за кв. метр. На черноморских курортах цены были еще выше.
2. На фоне мирового экономического кризиса, на рынке началась стагнация, а затем и резкий спад, последствия которого ощущаются и сегодня. На этом этапе, с 2008 по 2013 годы, стоимость квадратного метра упала в среднем на 40% – до 442 €.
3. Несмотря на обвал, темпы снижения цен сокращались с каждым годом. Так, в 2014 году средняя стоимость квадратного метра незначительно выросла, впервые с начала кризиса. Прошедшие 2015 и 2016 годы, также были закрыты с плюсовым изменением стоимости, что свидетельствует о переходе сектора недвижимости в стадию стабилизации.

   Следующие 2017 и 2018 года были признаны самыми успешными для болгарского рынка в послекризисный период. Среднегодовой рост цен по стране составил 8%, в крупных городах Болгарии 10-13%.

В 2019 году темпы роста стоимости болгарских квадратов снизились до 5% в годовом выражении. На начало 2020 года эксперты прогнозировали сохранение прошлогодних тенденций и стабилизацию рынка.

Проследить тенденции на рынке жилья Болгарии вы можете в статьях:

• «Обзор рынка недвижимости Болгарии в 2016-2017 году»
• «Динамика цен на недвижимость в 2018 году»

Прогноз цен на недвижимость в Болгарии на 2020-2021 год

Во время активного распространения коронавируса, с марта по июнь, активность на болгарском рынке недвижимости снизилась практически до нуля. В этот период можно было найти достаточно предложений по продаже жилья со скидкой до 20%, а также интересные оферты застройщиков по рассрочке. В целом под влиянием кризиса цены на недвижимость снизились на 3%.

Однако сразу после снятия ограничений рынок ожил, во много благодаря активности болгарских покупателей. В июне и июле спрос восстановился на 90%, цены стабилизировались и даже начали немного расти.

По прогнозам экспертов, в 2020 году ценовая планка расти не будет, но и серьезного снижения цен тоже ждать не стоит.

Положительная динамика ключевых рыночных показателей придает уверенности в дальнейшем восстановления жилищного сектора в 2021 году. Среди позитивных факторов:

• привлекательные ставки по ипотечным кредитам и банковским депозитам,
• увеличение внутреннего и внешнего спроса на жилье,
• активизация строительного сектора и рост количества строящихся объектов.

Ввиду этого, если вы планируете купить недвижимость в Болгарии, то сейчас – самое время сделать это.

Зарабатываем на аренде

Если вы рассматриваете болгарское направление только с инвестиционной точки зрения, тогда сосредоточьтесь на выборе коммерческой и жилой недвижимости в крупных городах страны. Однако учитывайте, что вам не удастся получить сверхприбыли, какие были возможны в середине 2000-х годов. Сегодня доходность болгарского жилья в курортных зонах не превышает 4-6%, а в городах – 7%. Более того, расходы на содержание и посреднические услуги управляющей компании часто нивелируют арендные доходы собственника.

• Прочитайте статью: «Как выбрать недвижимость в Болгарии?»

Если же главная цель приобретения апартаментов – туристическая, а сдача в аренду планируется лишь во время вашего отсутствия, тогда важное значение имеет правильный выбор объекта с высокой ликвидностью. В выборе такой собственности вам помогут менеджеры компании «Болгарский Дом.ком».

Взвешиваем плюсы и минусы

Помимо ценовой составляющей, на принятие взвешенного решения о покупке болгарской собственности влияет целый ряд факторов. Это и степень развития инфраструктуры, и не только курортной, расходы на обслуживание недвижимости и величина налогов, визовые и законодательные ограничения и т. д. Например, одной из скрытых проблем для покупателей частных домов и вилл является законодательный запрет на покупку земли в Болгарии.

Серьезный подход к анализу всех преимуществ и недостатков болгарского направления поможет вам принять правильное решение и не жалеть о сделанном выборе.

Прочитайте статью: «Плюсы, минусы и подводные камни недвижимости в Болгарии».

Болгария сегодня является одним из наиболее популярных туристических направлений на рынке внешнего туризма Украины. Для отдыха на ее черноморских курортах, таких как Поморье, Несебр, Бургас, Святой Влас, Солнечный берег, Елените, тысячи украинских туристов ежегодно арендуют квартиры и апартаменты, при этом многие задаются целью купить собственное жилье в Болгарии.

• Недвижимость в Болгарии ― общие факты
• Виды жилой недвижимости ― справочник
• Стоимость жилья по курортам и ценообразование
• Ликвидность
• Обслуживание ― такса поддержки
• Оформление, его порядок и особенности
• Что нужно знать перед покупкой

Недвижимость в Болгарии: что, где, почем

Как и в Украине, недвижимость в Болгарии можно условно разделить на две основные группы: жилая и коммерческая. Последняя представляет собой помещения и строения, предназначенные для получения активных доходов от бизнеса ― рестораны, кафе, отели, офисы, магазины, склады, промышленные здания и территории, и в аспекте отдыха на море не особо интересна.

Внимание! Заинтересованы в покупке квартиры в Болгарии, но есть вопросы? Тогда звоните на номер ☎ +38 (067) 753-55-33 за бесплатной консультацией по поводу недвижимости.

Жилая недвижимость в Болгарии ― это дома, виллы, квартиры и апартаменты, новые ― первичный рынок, и уже бывшие в частной собственности ― рынок вторичного жилья. И те, и другие могут предлагаться агентствами недвижимости, в том числе украинскими ― по ценам, включающим оплату риелторских услуг, а также напрямую, без накруток посредников ― от владельца: собственника дома или квартиры ― в случае с продажей вторичного жилья, застройщика или его представителя ― в случае продажи нового жилья.

Комплекс с апартаментами «Prestige Fort Beach» на курорте Солнечный берег

Кроме того, цены на сообразное жилье в Болгарии могут существенно отличаться в зависимости от региона его расположения. При прочих равных условиях, наиболее высокие цены на недвижимость отмечены в столице Болгарии ― городе София, в близлежащих к ней элитных коттеджных поселках на побережье Черного моря в рамках морских курортов, особенно крупных и популярных. Скромнее цены на жилье в горнолыжных курортах и горных районах, наиболее низкие ― в центральном и северо-западном районах страны. Жилье самого низкого ценового сегмента расположено в деревнях и на периферии.

Предпочтения украинцев, покупающих жилье в Болгарии, также распределяются регионально. Согласно обобщенным данным некоторых агентств недвижимости в Украине, из 100% купленного нашими соотечественниками жилья порядка 80% приходится на черноморские курорты, 15% на Софию и пригород, и всего 5% на горнолыжные курорты. То есть, конкретно для украинцев наиболее привлекательным вариантом является недвижимость на море, даже при ее относительно высокой цене.

Виды жилой недвижимости: краткий справочник

• Квартиры ― стандартно предлагаются на вторичном рынке недвижимости. Расположены в многоэтажных домах жилых кварталов, не подпадают под обслуживание управляющей компанией и не имеют отдельной придомовой территории и инфраструктуры.
• Апартаменты ― в большинстве своем однокомнатные студии с оборудованной кухонной зоной или студии с 1-3 спальнями, расположенные в жилых комплексах преимущественно с оборудованной территорией и паркингом. Обслуживаются управляющей компанией, предлагаются к продаже от застройщиков, в том числе на этапе строительства (первичный рынок) или с перепродажей от собственника или риэлтора (вторичный рынок).
• Частные дома ― обычно двухэтажные кирпичные строения с черепичной крышей, расположенные на периферии. Стандартно предлагаются на вторичном рынке недвижимости. Важно учесть, что при приобретении иностранцем в частную собственность переходит только дом ― без придомового земельного участка. Отчуждение земель физическим лицам-нерезидентам Болгарии не предусмотрено на уровне законодательства.
• Виллы ― элитная недвижимость на море с оборудованным озелененным двором и бассейном, гаражом, зачастую каминным залом. В большинстве это ― вторичный рынок недвижимости, в первую очередь из-за спада строительства новых объектов по причине смещения потребительского спроса в сторону бюджетного жилья. Продаются без права собственности на землю ― аналогично домам.

Сколько стоит жилье на море в Болгарии?

Стоимость одного квадратного метра жилья на море в Болгарии стартует от 400-500€. При этом недвижимость на вторичном рынке в среднем на 20-30% дешевле новостроек. В остальном, на ценообразование может влиять ряд факторов ― обозначим главные из них.

Престижность курорта

Как и в отношении курортов на море в Украине, в Болгарии действует условное разделение регионов. Самыми престижными и дорогими, на сегодня являются Елените, Дюны, Лозенец, Ривьера. Дешевле купить недвижимость можно на Солнечном берегу, Золотых Песках, а также в рамках курортов Бургас, Равда, Поморие, Кранево.

Расстояние от моря и пляжа

«Чем ближе, тем дороже» ― актуально для побережья Болгарии. При этом существенную разницу в цене можно ощутить даже в пределах одного жилого комплекса, включающего несколько зданий. По мнению руководителя одного из украинских агентств недвижимости, каждая сотня метров по направлению к побережью в Болгарии может увеличивать стоимость жилья на 500-1000€. Соответственно, наиболее дорогие варианты расположены на первой линии от моря.

Пляж возле комплекса на первой линии

Этаж

Самый недорогой этаж ― нулевой (по-нашему ― первый), часто его выбирают пожилые люди и люди с ограниченными физическими возможностями. Наиболее дорогие уровни ― первый и второй (в нашем понимании ― второй и третий этажи, соответственно), а также видовые пентхаусы, преимущественно на первой линии от моря.

Территория и инфраструктура

Как правило, жилые комплексы на побережье Черного моря в Болгарии имеют собственную придомовую территорию. В ряде случаев ― закрытую от посторонних, с охраной, видеонаблюдением и пропускной системой, хорошим озеленением и ландшафтным дизайном, паркингом, аллеями с оборудованными зонами отдыха, детскими игровыми и спортивными площадками, а также бассейнами. Соответственно ― чем лучше благоустройство, тем выше цена.

Территория комплекса «Messambria Fort Beach» с бассейном в Елените

Состояние и комплектация

Понятно, что в квартире на вторичном рынке давность и качество ремонта может быть сколь угодно разным, как и функциональное состояние коммуникаций ― отсюда и цена. Что касается новостроек, здесь намного проще ― апартаменты чаще предлагаются с чистовой отделкой или вообще «под ключ» ― с полной комплектацией, включая бытовую технику, мебель, текстиль и посуду. Последний вариант в основном рассчитан на покупателя, приобретающего недвижимость для последующей сдачи в аренду с перекладыванием полномочий на управляющую компанию (подробнее об этом расскажем в данном материале).

Сводная таблица ориентировочных цен на недвижимость по некоторым курортам Болгарии

Цены указаны в евро, актуальны на 2021 год и публикуются в ознакомительных целях.

Курорт	вторичный рынок		от застройщика		дом/вилла
	однокомнатная квартира	двухкомнатная квартира	однокомнатные апартаменты	двухкомнатные апартаменты
Солнечный берег	от 12500-20000	от 25000-38000	от 17500-25000	от 35000-50000	от 60000-400000
Несебр	от 17000-19000	от 26000-35000	от 20000-27000	от 34000-40000	от 60000-100000
Святой Влас	от 17000-25000	от 27000-40000	от 21000-32000	от 38000-46000	от 55000-170000
Поморие	от 17500-22000	от 28000-42000	от 21000-28000	от 33000-56000	от 62000-120000
Бургас	от 19000-25000	от 33000-50000	от 32000-47000	от 40000-76000	от 55000-125000
Елените	от 20000-28500	от 30000-55000	от 24000-45000	от 40000-72000	от 63000-180000
Варна	от 25000-30000	от 32000-40000	от 30000-50000	от 45000-60000	от 70000-200000

Даже беглый мониторинг рынка недвижимости Болгарии позволяет сделать вывод о том, что цены на квартиры и апартаменты на Черном море сообразны обычной недвижимости в нашей стране, а в ряде случаев даже ниже, чем в крупных городах Украины.

Еще одним аргументом в пользу покупки жилья на болгарском курорте безусловно является возможность получить рассрочку от застройщика. В отличие от Украины в Болгарии можно «растянуть» оплату без неадекватных переплат.

Компания «ФОРТ НОКС»Недвижимости и аренда квартир в Болгарии от застройщика +38 (067) 753-55-33

Например, компания «Fort Noks Building & Development» ― крупнейший застройщик в Болгарии ― может предложить разные варианты оплаты, в том числе 40% стоимости квартиры равными частями в течение первого года, остальную сумму ― равными платежами в течение трех лет под 3,6% годовых с возможностью досрочного погашения суммы. То есть за апартаменты-студию в жилищном комплексе «Riviera Fort Beach» в Равда стоимостью 24000€ придется заплатить: 10000€ в течение первого года (по 2500€ каждый квартал), оставшуюся сумму 14000€ +3*3,6% ― равными частями в течение последующих трех лет. Есть и более длительные рассрочки ― вплоть до 10 лет.

При этом возможность проживать в апартаментах и сдавать апартаменты в аренду можно сразу по факту заключения договора и оплаты первого взноса. Привлекательно, не правда ли? Заодно сравните с кредитными ставками, действующими в Украине.

Внимание! Хотите купить квартиру в Болгарии, но сомневаетесь? Тогда звоните на номер горячий линии ☎ +38 (067) 753-55-33 за бесплатной консультацией по поводу недвижимости.

Какое жилье наиболее ликвидное?

В последние годы тенденции болгарского рынка недвижимости существенно изменились. Если раньше наибольшим спросом у покупателей из постсоветского пространства пользовались виллы премиум-класса на берегу и просторные двух-четырехкомнатные апартаменты, то сейчас топ продаж возглавляют однокомнатные апартаменты-студии, в том числе смарт-апартаменты площадью до 25-30 м2.

При этом все чаще потенциальные покупатели отдают предпочтение готовым вариантам от застройщика, расположенным в рамках приморских жилых комплексов. Это могут быть как апартаменты с полной внутренней отделкой, так и варианты «под ключ» с дополнительным пакетом услуг ― дизайном и полной комплектацией жилья, включая мебель, крупную и мелкую бытовую технику, постельные принадлежности, текстиль, предметы интерьера, посуду.

Текущие тенденции объяснить довольно просто: вместе с популярностью отдыха на море в Болгарии растет спрос на жилье, в том числе среди наших соотечественников. При этом приобретение однокомнатных апартаментов обходится дешевле всего, а расходы на обслуживание и содержание сводятся к минимуму. К тому же, малогабаритное недорогое жилье пользуется стабильным спросом ― как у потенциальных покупателей, так и у арендаторов, а подавляющее большинство новых владельцев планирует сдавать апартаменты в аренду ― постоянно или на время своего отсутствия, а в случае необходимости ― быстро продать, не потеряв в цене.

Во сколько может обойтись обслуживание жилья?

Здесь разговор пойдет совсем не о квитанциях за коммунальные услуги ― электроэнергию, воду, газ, отопление, а о таксе поддержки. Кстати, в абсолютном большинстве апартаментов в принципе не предусмотрено централизованное или индивидуальное отопление ― осенне-зимний период на побережье достаточно теплый, в случае погодных катаклизмов можно обойтись сплит-системой.

Такса поддержки ― именно так в Болгарии называются обязательная оплата на содержание и обслуживание жилых комплексов, в которых размещены апартаменты, зависит от политики управляющей компании и площади жилья. Так, в разных жилых комплексах на море такса поддержки может составлять в среднем от 5 до 25 болгарских лев (примерно 2,5-12€) за 1м2 жилья в год и расходоваться на обслуживание здания и территории, включая детские, спортивные зоны и бассейны, организацию, обеспечение и содержание сервисных служб и работников, таких как охрана, рецепция, клининг, садовник, электрик, сантехник. Или не расходоваться ― этот вопрос мы осудим в одном из следующих разделов.

Как происходит и сколько стоит оформление недвижимости?

Процесс покупки недвижимости в Болгарии мало чем отличается от привычного для нас.

• Подтверждением намерений сторон здесь так же является авансовый платеж (задаток) в пользу продавца, по факту которого недвижимость считается зарезервированной, а ее цена ― зафиксированной. Также составляется договор брони, в котором прописываются данные об объекте договора, условия оплаты ― суммы и сроки платежей, наличный или безналичный расчет, указываются реквизиты покупателя и риелтора, агентства или компании-застройщика. При желании стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи и заверить его нотариально, получив дополнительные гарантии и право на штрафные санкции при его одностороннем расторжении.
• Договор (нотариальный акт) купили-продажи недвижимости в Болгарии может быть заключен только в присутствии нотариуса и адвоката. Интересы сторон могут представлять уполномоченные лица, действующие на основании нотариальных доверенностей. Но специалисты все же рекомендуют покупателям присутствовать на сделке лично и, по возможности, инициировать явку владельцев или представителей компании-застройщика. Гарантом чистоты сделки является нотариус, т.к. перед оформлением договора именно он проверяет статус объекта недвижимости в реестре прав собственности. Проверка на наличие задолженностей перед коммунальными предприятиями и управляющими компаниями нотариуса не касается ― это важно учесть, чтобы не получить в собственность квартиру с долгами.
• Оплата по договору может быть двух видов. Наиболее простая форма ― единоразовый платеж, при этом право собственности на недвижимость сразу переходит к покупателю. Рассрочка позволяет «растянуть» платеж на несколько лет, при этом право собственности покупатель может получить только по факту погашения полной суммы сделки.
• Завершающим этапом сделки купли-продажи недвижимости является внесение данных в единый государственный реестр и регистрация недвижимости в БУЛСТАТ (Статистическое Управление в Болгарии) и налоговой инспекции.

По окончании вышеперечисленных действий покупатель становится официальным владельцем жилья и плательщиком коммунального налога, а также налога на недвижимость.

Примерные расходы на покупку недвижимости в Болгарии

Данные, приведенные в разделе, являются ориентировочными и публикуются в ознакомительных целях.

Услуга	Стоимость
Гонорар нотариуса	до 1% от стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре
Муниципальный налог на переход прав собственности	определяется по шкале, составляет от 1,5% до 3,5% от стоимости объекта
Сбор за регистрацию недвижимости в Едином государственном реестре	0,1% от стоимости объекта
Услуги лицензированного переводчика	от 50-100€ за сделку
Регистрация недвижимости после купли-продажи	по тарифам агентства
Услуги агентства недвижимости, риелтора по подбору недвижимости	от 1000-2000€

Потенциальные проблемы и их решения. Или откуда появляются «негативные отзывы» о застройщиках

Данный раздел призван разрушить грезы читателя, и в данном случае ― об идеальной на первый взгляд покупке жилья в Болгарии, открыв суровую правду. Итак, ниже список типичных «сюрпризов» для нового владельца квартиры, которые в последствии могут привести к финансовым потерям и негативным отзывам о покупке недвижимости в Болгарии.

Долгострой и замороженное строительство

Самые низкие цены на новую недвижимость ― на этапе ее строительства, при этом далеко не факт, что жилая секция когда-либо будет достроена и сдана в эксплуатацию. Успех мероприятия традиционно зависит от намерений компании-застройщика, общегосударственных экономических тенденций, форс-мажоров и много-много чего еще. Поэтому приверженцам гарантированного результата рекомендуется выбирать апартаменты и квартиры в домах и жилых комплексах, которые уже официально сданы и приняты ― то есть имеют Акт 16. Кстати, размещенные в их рамках апартаменты и квартиры выставляются на продажу уже с полной внутренней отделкой.

Площадь апартаментов и квартир

В отличие от Украины в площадь квартир и апартаментов в Болгарии включены квадратные метры санузла, лоджий, балконов, а также участок холла или коридора перед входной дверью. Данная особенность прописана в жилищном законодательстве страны и активно используется риелторами и агентствами недвижимости в рамках предложения жилья. Это нормально, но нужно учитывать при покупке жилья.

Климат в квартире

То, что воздух на морском побережье влажный, общеизвестно. Но если в летнее время вентиляция помещений достаточная ― открыты окна или работает кондиционер, то проблем, в принципе, не возникает. В осенне-зимний сезон квартиры рядом с морем могут быть сырыми, вплоть до образования грибка ― это касается в первую очередь домов, спроектированных без учета местного климата или при излишней экономии застройщиков на материалах.

Инфраструктура в межсезонье

Владельцев, которые планируют круглогодичное проживание или визиты в Болгарию не только в теплое время года, может озадачить сезонно работающая инфраструктура ― актуально для большинства жилых комплексов, значительно удаленных от населенных пунктов или их центров. Для проживания в течение всего года лучше выбирать регионы, в которых сосредоточены крупные жилые комплексы и объекты торговли, развлечений, сферы обслуживания.

Управляющая компания

Проверить состоятельность управляющей компании достаточно сложно, но необходимо. Как уже указывалось выше, именно эта организация должна обеспечивать нормальное состояние помещений, территории и инфраструктуры жилого комплекса, а также следить за функциональностью коммуникаций, устранять аварии и выполнять ремонтные работы. В принципе, на это рассчитывают потенциальные и реальные владельцы апартаментов, вносящие оплату.

По факту может оказаться, что такса поддержки взимается, но при этом адекватного управления жилым комплексом нет ― помимо неопрятного вида территории могут существовать проблемы с вывозом ТБО, отсутствовать технический персонал, и даже элементарно не выполняться замена перегоревших лампочек в местах общего пользования ― холлах, коридорах, лестничных маршах.

Не менее важным является позиция управляющей компании в аспекте дополнительных услуг. Зачастую, в рамках дополнительного сервиса компании предлагают услуги по сдаче апартаментов в аренду, то есть за определенную плату выступают посредником между владельцем недвижимости и арендаторами. Согласно отзывам, иногда имеет место несанкционированная сдача жилья в аренду в отсутствие хозяев с предусмотрительной формулировкой ― «перепутали». Многие владельцы квартир, в том числе купившие жилье исключительно для собственного пользования, на время длительного отсутствия оставляют ключи на рецепции ― на случай непредвиденных обстоятельств, и по факту данные обстоятельства и получают ― в виде непрошенных гостей.

Территория жилого комплекса

Во-первых, территория жилого комплекса может быть неопрятной и неухоженной, несмотря на предусмотренную таксу поддержки. Во-вторых, площадь и оборудование территории могут быть минимальными, даже при относительно высоких платежах, или отсутствовать как таковые.

Пример ухоженной территории в комплексе «Grand Resort Marina & Panorama» между Елените и Святым Власом

Как снизить риски, сопряженные с сознательным утаиванием, а зачастую ― с банальным дозированием информации об объекте? В ряде случаев это непросто, но возможно. Объективное представление помогут составить такие мероприятия как: анализ деятельности, репутации и рейтингов компании-застройщика, изучение отзывов клиентов об агентствах недвижимости и управляющих компаниях, но более всего ― личный визит в Болгарию для ознакомления с местностью и осмотра жилого комплекса.

В завершение темы

В целом, при достаточном количестве информации и адекватном подходе, покупка недвижимости для отдыха на море в Болгарии определенно может стать успешным делом, тем более что для этого есть ряд весомых причин:

• относительно низкая цена ― в сравнении с сообразными вариантами в большинстве европейских стран и даже на некоторых морских курортах в Украине;
• инвестиционная привлекательность ― последние тенденции рынка недвижимости Болгарии внушают уверенность в том, что жилье на побережье будет дорожать, или, по крайней мере, существенно не упадет в цене, в том числе из-за стабильно растущего спроса;
• возможность получать пассивные доходы от аренды ― количество отечественных туристов, выезжающих на отдых в Болгарию, год от года увеличивается, в том числе из-за неоправданно высоких цен на отдых в рамках популярных морских курортов Украины;
• запасной аэродром ― печально, но большинство наших соотечественников, способных анализировать политическую ситуацию в стране, задумывается о наличии собственного жилья в спокойном месте ― на крайний случай;
• территориальная близость ― преодолев немногим более тысячи километров, можно наслаждаться практически средиземноморским климатом, чистым морем и песчаными пляжами, которые обладают европейским знаком качества ― «Голубой флаг»;
• ментально родственное местное население, узнаваемая речь ― болгарский язык достаточно понятен как для русскоязычных, так и для україномовних туристов, культурные ценности и религиозные обычаи болгар также созвучны с традиционными для жителей центральной Украины.

Внимание! Хотите купить квартиру в Болгарии, но остались вопросы? Тогда звоните на номер горячий линии ☎ +38 (067) 753-55-33 за бесплатной консультацией по поводу недвижимости.

Отзывы

Приобрели недвижимости в Болгарии и готовы поделиться опытом и своей историей покупки? Напишите отзыв ниже, авторизовавшись с помощью аккаунта в социальной сети.