Покупка участка без межевания

Вы хотите продать свой земельный надел, и считаете, что нужен для этого кадастровый документ для земельного участка, то будете отчасти правы. До недавнего времени на территории России действительно требовалось предоставить кадастровый паспорт при продаже земельного участка.

В свете последних изменений законодательства, кадастровый паспорт отменён, и ранее входившая информация в документ нашла своё отражение в выписке ЕГРН. Согласно новому закону №218, введённый в действие с 1 января 2017 года, выдававшийся ранее кадастровый паспорт земельного участка переносится в выписку ЕГРН, то есть, сама выписка ЕГРН заменила действовавшие ранее документы.

Какой документ действителен при продаже земельного участка

Если вы ранее не вносили изменения в кадастровые документы земельного участка, то ваш кадастровый паспорт имеет равную силу закона. Вместе с этим, если в течение времени эксплуатации земельного участка произошли субъективные или объективные причины относительно объекта права, то кадастровый паспорт не имеет силы. К таковым относятся изменения обременительного характера. Например, ваш земельный участок был арестован по решению суда, и эта информация отражена в базе данных Росреестра. В настоящее время, все факторы ограничения или обременения должны быть в обязательном порядке найти своё отражение в выписке ЕГРН.

Выписка ЕГРН или кадастровый паспорт при продаже земельного участка действительный?

Законом определено, что, в процессе совершения сделки необходимо предъявить выписку ЕГРН, срок действия который не превышает 30 календарных дней. Этот срок установлен в целях безопасности проведения процедуры купли-продажи. Старый кадастровый паспорт также имеет юридическую силу, но если ранее были изменения, то только новая выписка ЕГРН является основным документом совершения предстоящей сделки. Кадастровый паспорт старого образца не может иметь силы, если в течение определённого периода действия были внесены изменения. Выписка ЕГРН содержит основной блок информации, содержавшиеся в кадастровом паспорте. Без выписки ЕГРН вы не можете:

• Продать земельный надел на законных основаниях.
• Подарить землю.
• Передать в наследство.
• Осуществить страхование земли.
• Осуществить спорное межевание.
• Официально оформить в собственность.
• Сдать в аренду.
• Внести землю в уставной капитал предприятия.
• Использовать в качестве залога.
• Построить на земле недвижимость — здание и т.д.

Как видно, выписка ЕГРН играет существенную роль при продаже и прочих операций с землёй.

Как заказать выписку ЕГРН

Оперативно и без лишних проблем заказать выписку ЕГРН вы можете на нашем сайте. В стоимость услуги входит госпошлина, установленная Минэкономразвития для основного регистратора базы данных ЕГРН — Росреестра. Поисковый сервис публичной кадастровой карты — отличный помощник подбора кадастровых документов!Готовая выписка ЕГРН является официальным документом, который имеет равнозначную силу при совершении сделки купли продажи земельного участка. Срок действия документа составляет 30 календарных дней.

При покупке дачи или загородного дома кроме правоустанавливающих документов учитывают статус земли, межевание, наличие на участке сетей. Чтобы не стать владельцем дачи, по которой ведутся многолетние споры с соседями, надо внимательно проверять объект.

Начинать проверку дачи нужно с изучения правоустанавливающих документов. «Самое главное, чтобы у продавца на руках было свидетельство о собственности на землю или выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), — советует директор центра загородной недвижимости «Кедр» Денис Шешко. — Остальные документы, например документы на дачный дом, можно будет оформить, если зарегистрированы права на землю. Садовая книжка, которую до сих пор пытаются предъявлять некоторые продавцы, правоустанавливающим документом не является. Все, что она подтверждает, — это то, что продавец состоит в садовом некоммерческом товариществе. Завтра к покупателю может прийти другой человек с такой же садовой книжкой и заявить, что он является владельцем этого участка».

Какие документы потребуются при продаже дачи?

Даже если у продавца есть выписка из ЕГРН, попросите его заказать новую. Дело в том, что информация в этом документе очень быстро устаревает, и за время, которое прошло с выдачи первой выписки, на объект могло быть наложено обременение. Собственность на покупателя в таком случае не зарегистрируют. Поэтому специалисты рекомендуют заказывать актуальную выписку непосредственно перед сделкой. Обратиться за ней нужно в один из офисов Кадастровой палаты или многофункциональные центры (МФЦ). Из выписки вы узнаете, принадлежит ли дачный дом и земельный участок продавцу, один у дачи собственник или несколько, не наложено ли на объект обременение или арест. Кроме того, получить эту информацию можно бесплатно на сайте Росреестра (www.rosreestr.ru), воспользовавшись сервисом «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online».

Если свидетельство о собственности выдано продавцу до 1999 года (до момента создания Росреестра), сведений в ЕГРН об этом объекте нет. В таком случае нужно обратиться в Росреестр, чтобы внести запись о нем в реестр.

«Все права на объекты недвижимости, которые возникли у собственников до 31 января 1998 года (до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года номер 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), сохраняются за владельцами. Но при этом сведения о ранее возникших правах на недвижимое имущество автоматически в ЕГРН не появляются, — пояснили в Управлении Росреестра по Красноярскому краю. — Владелец земельного участка или дома может по собственному желанию подать заявление о внесении этой информации в ЕГРН. При этом в законодательстве установлены случаи, когда регистрация ранее возникших прав на объекты недвижимого имущества является обязательной (статья 69 Федерального закона от 13 июля 2015 года номер 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Один из них — если собственник собирается продавать объект».

Причем продавцу не обязательно сначала вносить сведения об объекте в ЕГРН и только после этого выходить на сделку. Подать документы, чтобы сделать в ЕГРН запись о нем, и зарегистрировать переход права при сделке купли-продажи можно одновременно.

В таком случае придется заплатить две пошлины. Размер государственной пошлины за регистрацию прав на объекты недвижимого имущества установлен статьей 333.33 Налогового кодекса РФ и для физических лиц составляет 2000 рублей. Для государственной регистрации права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, или на объект, создаваемый или созданный на таком земельном участке, потребуется заплатить пошлину в размере 350 рублей.

Что делать, если продавец предъявляет только садовую книжку?

Как быть, если у собственника нет ни свидетельства о собственности на земельный участок, ни выписки из ЕГРН, а есть только садовая книжка? Согласно действующему законодательству, садовая книжка не является документом, на основании которого Росреестр может зарегистрировать собственность на земельный участок и расположенный на нем объект. Для проведения сделки продавцу сначала придется заняться оформлением документов на недвижимость. Чтобы зарегистрировать собственность на земельный участок, ему нужно представить в Росреестр документ, из которого следует, что он имеет права на эту землю.

При этом необходимо учитывать, что государственная регистрация права собственности на земельный участок возможна только в случае, если он учтен в ЕГРН и ему присвоен кадастровый номер.

Если в ЕГРН нет записи о земельном участке и у него нет кадастрового номера, землепользователь в зависимости от того, какие именно документы у него на руках, может обратиться в Кадастровую палату или МФЦ с заявлением о государственном кадастровом учете земельного участка, приложив к нему межевой план земельного участка.

Кроме того, он может обратиться в Кадастровую палату с заявлением о внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном земельном участке с приложением документа, из которого следует, что заявитель приобрел право на такой земельный участок, или документа, подтверждающего, что государственный учет земельного участка был ранее выполнен.

После того как земля в собственность оформлена, нужно зарегистрировать собственность на стоящий на земельном участке дачный дом. Государственная регистрация права на объект, расположенный на земельном участке, предназначенном для дачного хозяйства, садоводства, возможна на основании технического плана, подготовленного кадастровым инженером, и документов на земельный участок.

Убедитесь, что на дачу больше никто не претендует

Для того чтобы продать дачу, в обязательном порядке потребуется заверенное у нотариуса согласие супруга продавца на проведение сделки. Получать его нужно, потому что супруг, который не давал согласия на сделку, вправе потом требовать признания сделки недействительной в суде. Если продавец недавно развелся и с момента развода не прошло трех лет, потребуется нотариально заверенное соглашение о разделе совместного имущества или судебное решение о разделе. В нем должно быть сказано, что второй супруг не имеет прав на дачу.

Когда дача продается по доверенности, нужно убедиться, что доверенность действительно выдавалась. Проверить ее можно на сайте Федеральной нотариальной палаты (www.notariat.ru). Здесь в открытом доступе размещен реестр выданных доверенностей, и любой желающий может проверить законность этого документа. Для этого нужно знать фамилию, имя, отчество доверителя, дату удостоверения доверенности или ее номер. Если информация о ней в реестре есть, значит, такая доверенность действительно удостоверялась нотариусом. Если найти доверенность с такими реквизитами не удается, значит, ее не существует.

Проверка границ земельного участка обязательна

Очень важно проверить, проходил ли участок межевание, потому что в противном случае вы можете стать обладателем земельного надела, по которому ведутся споры между соседями.

Закон, который требует обязательного межевания земельного участка, так и не вступил в силу, участки с неустановленными границами сегодня можно продавать, но специалисты советуют покупателям не соглашаться на приобретение такой земли.

Покупка участка без межевания чревата для покупателя серьезными рисками, затем может выясниться, что площадь земли гораздо меньше, чем заявлял продавец. «Несколько лет назад один из покупателей приобрел надел, который по документам был в девять соток, а после того как провели его обмеры, его площадь сократилась до пяти соток, — рассказывает Денис Шешко. — Получается, что покупатель за участок переплатил. При этом после сделки никаких претензий продавцу он предъявить уже не сможет. Я бы рекомендовал при подготовке к сделке обратиться к кадастровым инженерам и провести межевание. Конечно, на это потребуется время и дополнительные затраты, но у покупателя будет полное понимание, за что именно он отдает деньги».

Проверить, есть у участка межевание или нет, можно на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра, на ней отображается информация обо всех внесенных в ЕГРН участках. Если межевание было сделано, на этой карте у участка есть границы. На этой же карте можно увидеть, что участок попадает в зону с особыми условиями использования территории, например водоохранную.

Важно проверить вид разрешенного использования земельного участка

В документах нужно проверить, действительно ли земля используется в соответствии с ее назначением. По закону строить жилые дома можно на землях населенных пунктов и землях сельхозназначения. Участок при этом может быть выделен для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, ведения садоводства, дачного хозяйства/строительства. Большинство поселков в пригородах Красноярска строятся на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для дачного строительства.

Кроме того, важно узнать, какие перспективы у территории, на которой стоит дача, так вы подстрахуетесь от возможных неприятных сюрпризов в дальнейшем. Если власти признают, что участок потребуется городу для развития, например, по нему должна пройти дорога, он может быть изъят для муниципальных нужд. Тогда собственнику выплатят выкупную стоимость за принадлежащую ему недвижимость. В идеале покупателю следует изучить генеральный план развития территории, где он покупает участок (при условии что такой у населенного пункта есть). Генплан Красноярска опубликован на сайте администрации города (www.admkrsk.ru).

Если покупатели будут следовать этим советам специалистов, они не станут обладателями «кота в мешке». Им не нужно будет защищать свои права в суде и нести связанные с этим расходы.

Правоустанавливающие документы на участок:

• договор купли-продажи, мены, дарения;

• свидетельство о праве собственности, выданное органом государственной власти до момента создания Росреестра (до 1999 года);

• свидетельство о праве на наследство по закону (по завещанию);

• решение суда, вступившее в законную силу, об установлении права собственности;

• документ о предоставлении гражданину земельного участка (например постановление администрации города, администрации муниципального района о предоставлении земельного участка) и т.п.

Юридический ресурс Protocol предлагает узнать, что такое кадастровый номер земельного участка, когда необходимо присваивать кадастровый номер земельному участку, и как это сделать. А также в каких случаях меняется кадастровый номер участка.

Оглавление:

В соответствии со статьей 1 Закона Украины «Про Государственный земельный кадастр» кадастровый номер это индивидуальная, что не повторяется на всей территории Украины последовательность цифр и знаков, которая присваивается земельному участку во время его государственной регистрации и сохраняется за ним на протяжении всего времени существования земельного участка.

Кадастровый номер участка состоит из девятнадцати цифр ХХХХХХХХХХ:ХХ ХХХ: ХХХХ. И надо сказать, цифры неслучайные.

Первые десять цифр отображают населенный пункт, следующие две обозначают кадастровую зону, далее три цифры – это кадастровый квартал, и последние четыре цифры определяет месторасположение самого земельного участка. То есть порядок

Интересно, что в пределах одного кадастрового квартала может быть 9999 земельных участков.

Например, если кадастровый номер начинается с цифр «8000000000» это Киев, Киевская область.

Кадастровый номер в Украине — это шифр, который позволяет определить местонахождение участка.

Вспомните новость: Оподаткування ПДФО відчуження земельної ділянки, отриманої у власність у процесі приватизації

Часто случается так, что государственный акт есть, но кадастровый номер земельному участку не присвоен, или же, что кадастровый номер в наличии есть, но сведения о земельном участке публичной кадастровой карте отсутствуют.

Проверить кадастровый номер земельного участка, можно не выходя из дома. Сведения Государственного земельного кадастра простыми словами кадастрового реестра Украины обнародуются на Публичной кадастровой карте, которая доступна всем желающем в онлайн доступе по следующей ссылке.

Для проверки необходимо ввести кадастровый номер в соответствующее поле для поиска. Поиск также можно осуществлять по местонахождению земельного участка. Если участок не получается найти ни по кадастровому номеру, ни по местонахождению, то на лицо факт, что земельный участок не внесен в государственный земельный кадастр.

Пункт 10 раздела VII «Заключительные и переходные положения» Закона Украины «О Государственном земельном кадастре» установил, что документы, которыми было удостоверено право собственности или право постоянного пользования земельным участком, выданные до вступления в силу настоящего Закона, являются действительными.

Однако, в случае осуществления с земельным участком любых сделок наличие кадастрового номера является существенным условием в соответствии с требованиями статьи 132 Земельного кодекса Украины.

То есть, процедуру присвоения кадастрового номера необходимо пройти для осуществления с участком любых сделок. Более того, нотариус потребует наличие кадастрового номера и для осуществления сделок с имуществом, которое находиться на земельном участке, например, заключение договора купли-продажи дома и дарение. Землю без кадастрового номера невозможно завещать. Продлить договор аренда на земельный участок, заключенный до 2004 года, без кадастрового номера тоже не получиться.

«Для успокоения души» присвоить кадастровый номер земельному участку нужно, если право собственности на земельный участок удостоверяется государственным актом на право частной собственности на землю, но старого образца или другим еще более «старым» документом. Например, решением соответствующего органа на право постоянного пользования землей.

Воспользуйтесь консультацией: Спадщина на земельну ділянку. Порядок оформлення

Частью процедуры приватизации земельного участка под жилым домом, также есть присвоения кадастрового номера земельному участку.

Что касается оформления в наследство земельного участка, укажем, что земельный участок может наследоваться только тогда, когда у ее владельца есть правоустанавливающий документ, удостоверяющий его право собственности на такой земельный участок. На сегодня такими документами являются: — государственный акт на право собственности на земельный участок; — соглашение о переходе права собственности на земельный участок с приложенным к ней государственным актом на право собственности на земельный участок с соответствующими отметками нотариуса и территориального органа земельных ресурсов о переходе такого права; — свидетельство о праве на наследство с приложенным к нему государственным актом на право собственности на земельный участок наследодателя с соответствующими отметками нотариуса и территориального органа земельных ресурсов о переходе такого права к наследникам. При наличии этих документов земельный участок входит в наследственную массу.

Пунктом 10 статьи 28-1 раздела VII «Заключительные и переходные положения» Закона Украины «О Государственном земельном кадастре» определено, что документы, которыми было удостоверено право собственности или право постоянного пользования земельным участком, выданные до вступления в силу настоящего Закона, являются действительными.

Пункт 2 раздела VII «Заключительные и переходные положения» Закона Украины «О Государственном земельном кадастре» установил, что земельные участки, право собственности (пользования) на которые возникло до 2004 года, считаются сформированными даже если кадастровый номер им не присвоен.

Их регистрация в Государственном земельном кадастре осуществляется на основании технической документации по землеустройству относительно установления (восстановления) границ земельного участка в натуре (на местности). Как обратится к государственному кадастровому регистратору Protocol расскажет далее.

Таким образом, процедуру регистрации земельного участка в Государственном земельном кадастре все равно придется пройти, ведь без кадастрового номера зарегистрировать свое право собственности не удастся. Дело все в том, что государственный регистратор вещных прав также использует сведения Государственного земельного кадастра.

Кадастровый номер земельному участку присваивается при его государственной регистрации в Государственном земельном кадастре. Такую регистрацию осуществляет кадастровый регистратор.

В соответствии со статьей 1 Закона Украины «Про Государственный земельный кадастр» государственная регистрация земельного участка – внесение в Государственный земельный кадастр, предусмотренных Законом сведений про формирование земельного участка и присвоения кадастрового номера.

Для того что бы обратиться к кадастровому регистратору в первую очередь надо иметь «на руках» землеустроительную документацию.

Статьей 22 Закона Украины «О землеустройстве» определено, что землеустройство осуществляется на основании, в том числе — заключенных договоров между юридическими или физическими лицами (землевладельцами и землепользователями) и разработчиками документации по землеустройству.

Исполнителем таких работ может быть только лицо, имеющее сертификат инженера-землеустроителя. Государственный реестр сертифицированных инженеров-землеустроителей, которые получили квалификационный сертификат, доступный на стайте Госгеокадастра по следующей ссылке:.

Проще говоря, для разработки землеустроительной документации надо заключить договор с инженером-землеустроителем или с организацией, которая имеет в своем составе сертифицированных инженеров-землеустроителей.

Важно, чтобы в договоре было четко указаны сроки исполнения работ. В соответствии со статьей 28 Закона Украины «О землеустройстве», срок исполнения землеустроительных работ не может превышать полгода.

Комплекс работ, позволяющий присвоить кадастровый номер земельному участку включает в частности в себя несколько этапов:

• Подготовительный. Сбор и анализ исполнителем необходимых документов, в том числе: правовых оснований предоставления земельного участка в собственность (пользование); сведений о наличии спорных вопросов относительно границ земельного участка; списка ограничений в использовании земельного участка и наличие земельных сервитутов и др.
• Кадастровая съемка — геодезическое установление границ земельного участка;
• Согласование границ земельного участка со смежными владельцами и землепользователями;
• Восстановление границ земельного участка на местности; установление границ частей земельного участка, содержащих отягощение и ограничение по использованию земли;
• Изготовление кадастрового плана;
• Картографические работы и землеустроительные работы;
• Камеральные работы;
• Составление и оформление материалов технической документации (бумажная версия);
• Изготовление электронного документа в формате XML.

Читайте статью: Земельные споры: есть ли решение давнего спора о юрисдикциях?

В соответствии с частью второй статьи 24 Закона Украины «О государственном земельном кадастре» государственная регистрация земельных участков в Государственном земельном кадастре осуществляется по месту их расположения соответствующим Государственным кадастровым регистратором центрального органа исполнительной власти, реализующего государственную политику в сфере земельных отношений. Таким центральным органом является Государственная служба Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра, а если коротко, то Госгеокадастр.

Пакет документов кадастровому регистратору подается через Центр предоставления административных услуг.

Время идет вперед, теперь такую административную услугу как государственная регистрация земельного участка с выдачей выписки из государственного земельного кадастра, можно заказать на официальном сайте Единого государственного портала административных услуг в разделе «Природные ресурсы и экология», в подразделе «Земля».

• заявление о государственной регистрации земельного участка по установленной форме;
• оригинал согласованной документации по землеустройству;
• электронный документ.

Заявление с приложенными документами предоставляется заявителем лично или уполномоченным им лицом или направляется по почте ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Если пакет документов подается представителем, его полномочия должны быть удостоверены надлежащим образом.

Кадастровый регистратор проверяет поданные документы на соответствие законодательству Украины, на основании чего регистрирует земельный участок Государственном земельном кадастре или принимает решение об отказе в такой регистрации. Важно, в решение регистратора в случае отказа, должны быть указаны его причины.

Важно! Срок рассмотрения кадастровым регистратором документов: 14 дней со дня подачи заявления.

Результатом работы кадастрового регистратора является внесение данных о земельном участке в Государственный земельный кадастр и присвоения ему кадастрового номера. Подтверждением того, что участок уже имеет кадастровый номер является соответствующая выписка из Государственного земельного кадастра. Выписка содержит все сведения о земельном участке, внесенные в Поземельную книгу. Составной ее частью является кадастровый план земельного участка. Помните, что такая выписка выдается бесплатно.

После этого, экземпляр документации заказчика передается в Центр предоставления административных услуг для получения заказчиком документов.

В соответствии со статьей 16 Закона Украины «О государственном земельном кадастре» кадастровый номер отменяется только в случае отмены государственной регистрации земельного участка. Смена собственника или пользователя земельного участка, изменение сведений о нем не является основанием для отмены кадастрового номера.

Таким образом, кадастровый номер не привязан к хозяину участка и не меняется при его смене.

Причины отмены государственной регистрации, а соответственно и кадастрового номера закон установил всего две:

• разделения или объединения земельных участков;
• если в течение одного года со дня осуществления государственной регистрации земельного участка вещное право на него не зарегистрировано по вине заявителя.

Таким образом, не стоит затягивать с регистрацией прав на земельный участок.

Напомним, для регистрации прав собственности и внесения соответствующих сведений в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество необходимо обратиться к государственному регистратору через Центр предоставления административных услуг или к нотариусу.

Также отметим, что в случае отмены государственной регистрации земельного участка Государственный кадастровый регистратор обязан уведомить об этом лицо, по заявлению которого была осуществлена ​​государственная регистрация земельного участка в десятидневный срок.

Отмененный кадастровый номер земельного участка не может быть присвоен другому земельному участку.

Помните, что на юридическом ресурсе «Протокол» Вы всегда сможете получить профессиональную юридическую помощь в любом вопросе: недорого и качественно.

Источник: юридический ресурс Протокол