Сделки с землей

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

Виды и форма сделок по ГК РФ

Виды сделок в зависимости от числа участников (ст. 154 ГК РФ):

    • двусторонние (или многосторонние) — договоры (выражение согласованной воли двух и более сторон);
    • односторонние (выражают волю одного лица или одной стороны, например, завещание).

Форма сделок (ст. 158 ГК РФ):

    1. устная;
    2. письменная (простая или нотариальная).

Виды сделок с земельными участками

    1. купля-продажа земельных участков;
    2. ипотека (залог) земельных участков;;
    3. аренда земельных участков;
    4. переход прав на земельные участки по наследству;
    5. дарение, мена и рента земельных участков;
    6. внесение земельных участков в уставный капитал организации ;
    7. доверительное управление земельными участками.

Общие требования к совершению гражданско-правовых сделок с землей содержатся в главе 9 Гражданского кодекса РФ.

Сделки с земельными участками совершаются в письменной форме (исключение: аренда на срок до одного года — ст. 609 ГК РФ).

Так как предметом договора может быть только индивидуально определенное имущество, к договору в обязательном порядке прилагается кадастровый паспорт земельного участка (если участок ранее не ставился на кадастровый учет). Отсутствие паспорта влечет признание сделки недействительной (ст. 554 ГК РФ).

В настоящее время обязательное нотариальное удостоверение установлено законом для следующих видов сделок с земельными участками:

    • завещание, в том числе содержащее завещательный отказ или завещательное возложение (ст. 1124, 1137, 1139 ГК).

Согласно ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» все сделки с землей подлежат обязательной государственной регистрации территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Земля относится к недвижимому имуществу, сделки с ней по основным положениям схожи со сделками в отношении иной недвижимости (квартиры, жилого дома и т.д.). Договоры, которые порождают, изменяют или прекращают права на землю: купля-продажа, аренда, дарение, мена, ссуда, изъятие для государственных и муниципальных нужд. Сторонами сделок могут быть все участники гражданских правоотношений без ограничений.

Существует ряд особенностей в отношении сделок с землей, к ним относятся: цели и условия использования землей, оформление сделки, административные ограничения, обязательный кадастровый учет.

Стороны свободны в выборе цели использования земли, ограничение состоит в том, что действия владельца не должны нарушать права третьих лиц, наносить ущерб иных участкам, окружающей среде, водным ресурсам, а также законодательство в сфере экологии, градостроительства, строительства.

Предмет договора

Им могут быть земельные участки, не изъятые из оборота. Ограниченные в обороте земли (п. 5 ст. 25 ЗК РФ) могут быть объектом сделки при соблюдении особых требований. Земли сельскохозяйственного назначения тоже ограничены в обороте и представляются в собственность или пользование, владение в соответствии с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности или обременение земельного участка, недвижимость должна пройти государственный кадастровый учет. Долгое время такой земельный участок вовсе не мог являться предметом договора, суды, ссылаясь на то, что предмет договора должен быть определен таким образом, чтобы его можно было индивидуализировать, признавали договоры в отношении будущего земельного участка недействительным. Постановление Пленума ВАС РФ № 13 от 25 января 2013 г. дало разъяснения относительно договора аренды будущей вещи, согласно которым такой договор не может быть признан недействительным по основанию отсутствия права собственности на момент заключения договора. Аналогично законодатель позволяет передавать в собственность будущую вещь, в частности землю. В случае дарения ч. 2 ст. 572 ГК РФ предусматривает несколько иную форму – обещание дарения.

Оформление сделки

В первую очередь, при совершении сделки в отношении недвижимости необходимо убедиться в действительности полномочий лица. В случае земли документами, удостоверяющими права на недвижимость, будут кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности. Форма свидетельства изменена в соответствии с Информацией Росреестра от 25 мая 2015 г. Правоустанавливающими документами на землю могут быть договоры (купля-продажа, дарение, мена, рента), судебный или административный акт, либо же свидетельство о праве на наследство.

Договор в отношении земли обязательно должен содержать существенные условия. Общее существенное условие для всех договоров – предмет. В отношении купли-продажи помимо предмета цена, в отношении ренты – способ обеспечения исполнения договора. Если земля находится в частной собственности, то ее цена, арендная плата устанавливаются соглашением сторон. Цену стороны вольны устанавливать любую. Некоторые лица умышленно в договоре указывают заниженную стоимость, чтобы облегчить налоговое бремя, что может критически обернуться при расторжении договора. Так, в деле № 33-8408 истица пыталась признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным по тому основанию, что стоимость значительно занижена. Определением Самарского областного суда от 8 октября 2012г. требование было оставлено без удовлетворения со ссылкой на ст. 421 ГК РФ (свобода договора). Если же имущество находится в государственной или муниципальной собственности, арендная плата высчитывается в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 582 от 16 июля 2009г.

После того как определены существенные условия, следует указать дополнительные условия. Как было сказано, стороны вольны в выборе дополнительных условий, которые становятся обязательными при их закреплении. Наиболее распространенная ошибка, которая в последствие влечет недействительность сделки – совершение ее под отлагательным условием (ст. 157 ГК РФ).

Права третьих лиц

Права третьих лиц на земельный участок несколько проще проверить, нежели на квартиру. Проверить все предшествующие сделки и их последствия весьма затруднительно проверить. Разумеется, выписка из ЕГРП содержит сведения о правообладателях, сделках, ограничениях. Однако, например, предусмотреть факт оспаривания завещания, в результате которого лицо приобрело право собственности, получив выписку из ЕГРП, пожалуй, не под силу покупателю или арендатору.

Земельные участки бывают обременены земельными (предиальными) сервитутами. О наличии такого ограниченного вещного права должен предупредить продавец, арендодатель. Обо всех ограничениях, существенных факторах, которые могут повлиять на решение о покупке, аренде, лицо должно сообщить до заключения договора. Так, по делу № А50-36279/2009 был заключен договор купли-продажи земельного участка, в отношении которого, по словам продавца, каких-либо ограничений уставлено не было. Покупатель приобретал земельный участок с целью строительства сооружения на нем. Как выяснилось позже, по территории земельного участка проходят сети водопровода, канализации, что делает строительство сооружения невозможным. Эти сведения продавец укрыл, в связи с чем Определением ВАС РФ от 26 октября 2010 г. сделка купли-продажи земельного участка была расторгнута. Во избежание злоупотребления этим правом со стороны покупателя, арендодателя, желательно указать эти факторы и ограничения в самом договоре.

Выводы

Для успешного проведения сделки с землей условно процесс проверки недвижимости можно разбить на несколько составляющих: проверка правоустанавливающих документов и их правовой анализ, прав продавца, арендатора на распоряжение имуществом, их дееспособность, проведение анализа предшествующих сделок, отсутствие/наличие прав третьих лиц, обременений и ограничений на земельный участок (залог, арест, сервитут и иные). Безусловно, для такой масштабной работы выписки из ЕГРП и документов, удостоверяющих личности сторон недостаточно. В данной статье были раскрыты лишь некоторые «подводные камни» сделок с недвижимостью, не были раскрыты вопросы о правах и согласии супругов на сделку, мнимость и притворность предыдущих сделок, особенности категории земель и иные. Любая сделка с недвижимостью носит рисковый характер, поэтому целесообразно такие сделки сопровождать специалистам в этой области.

Оформление любых сделок с землей предполагает в первую очередь, надлежащее оформление самого земельного участка как объекта недвижимости, далее — соответствие сделки установленной законом форме, а также соблюдение требований законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Итак, начинаем. Согласно императивной норме (п. 2 ст. 214 Гражданского Кодекса РФ), земля как и другие природные ресурсы, если она не находится в собственности граждан и юридических лиц (частная собственность), муниципальных образований, является собственностью государственной. Для того чтобы стать предметом сделки земля должна быть представлена в качестве объекта гражданского права и оформлена как объект недвижимости, что возможно только путем формирования земельного участка (ст.ст. 129, 130 Гражданского Кодекса РФ).
Понятие объекта недвижимости дано в Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»(№ 122-ФЗ от 21.07.1997 года), и представляет собой однозначно идентифицируемый объект, имеющий конкретно определенные технические характеристики, точное указание местоположения, включая определение территориальных границ, полное описание правообладателя и получение им прав на земельный участок в порядке, установленном земельным законодательством (ст. 261 п. Гражданского Кодекса РФ).
Правообладателем земельного участка является его правоприобретатель (не обязательно новый собственник) в результате перехода к нему как права собственности (в результате выкупа, приватизации, сделки купли-продажи), так и получения права владения и пользования (постоянное или срочное право пользования – аренда, право пожизненно-наследуемого владения). Не смотря на то, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками регулируются гражданским законодательством (п. 3 ст. 3 Земельного Кодекса РФ), в части оформления непосредственно самого земельного участка необходимо руководствоваться требованиями Земельного Кодекса РФ.
При этом следует иметь в виду, что многие положения Земельного Кодекса РФ имеют отсылку к градостроительной, землеустроительной и проектной документации, как например, о нормах предоставления земельных участков (п. 3 ст. 33 Земельного Кодекса РФ); об условиях приобретения права частной собственности на участки, которые находятся в государственной собственности (ст. 36 Земельного Кодекса РФ). Само формирование земельных участков как индивидуально обособленных объектов осуществляется в процессе кадастровых работ, выполняемых с учетом следующих обстоятельств:

  • границы и предельные размеры участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (соблюдение правил градостроительной деятельности имеет принципиальное значение для участков в городской застройке).
  • решение об утверждении проекта границ принимается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 Земельного Кодекса РФ, в двухнедельный срок со дня представления самого проекта границ земельного участка;
  • проект границ разрабатывается с учетом порядка использования земель поселений в соответствии с зонированием их территорий и определяется правилами землепользования и застройки, утверждаемыми правовыми актами местного самоуправления.

Следует учесть, что согласно п. п. 7 и 8 ст. 36 Земельного Кодекса РФ границы и размеры земельного участкаопределяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков, естественных границ земельного участка. Площадь и контур земельных участков определяется возможностью формирования участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования. Градостроительные требования к использованию земельных участков в городских и сельских поселениях устанавливаются Градостроительным кодексом.
Для формирования земельного участка на основании проекта границ устанавливаются границы земельного участка на местности, и обеспечивается изготовление кадастрового плана данного участка. Попробуем подвести промежуточные итоги – оформление технической документации на земельный участок как объект недвижимости можно считать законченным при наличии следующих документов:

  • распоряжение соответствующего уполномоченного органа об утверждении проекта границ земельного участка,
  • определение функционального назначения и определение разрешенного использования;
  • кадастровый план земельного участка.

Теперь обсудим вопросы, которые зависят непосредственно от нас с вами – сторон по сделке.
Гражданским Кодексом РФ для сделок с объектами недвижимости установлена обязательная письменная форма. Нотариальное удостоверение сделки с земельными участками требуется в отдельных, прямо предусмотренных законом случаях (как например завещание), либо по желанию сторон сделки. Отступление от предусмотренной законом формы влечет недействительность сделки с момента ее совершения – ничтожность (ст.162, п.1 ст.166, ст.168, ст.550, ст.609 ГК РФ).
Далее идет третий уровень, требования которого мы можем только принять к сведению, но повлиять на них – никак. Требование о государственной регистрации сделок с землей как с объектом недвижимости предусмотрено п. 1 и 2 ст. 131, ст. 551, п. 2 ст. 609 Гражданского Кодекса и регламентируется все тем же законом № 122-ФЗ. Отсутствие надлежащего оформления объектов недвижимости может серьезно повлиять на саму возможность совершения сделки с землей, например купли-продажи земельного участка. Это обусловлено, в первую очередь тем, что регистрирующий орган (Главное управление Федеральной регистрационной службы), проверяет всю историю приобретения тем или иным лицом прав (собственности, владения и пользования и т.д.) на земельный участок. А нарушение любой из процедур оформления таких прав является основанием как минимум – для приостановления государственной регистрации, и как максимум – для отказа в государственной регистрации перехода права собственности, либо регистрации сделки с объектом недвижимости.
С 2005 года, в связи принятием изменений и дополнений в Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрирующий орган (и выданные им свидетельства о правах) становится гарантом признания прав физических и юридических лиц на объекты недвижимости). Оспорить факт государсвтенной регистрации права, сделки можно только в судебом порядке. Поэтому за регистрирующим органом сохраняется право истребовать дополнительные документы (в том числе техническую документацию) и запрашивать дополнительные подтверждения, связанные с законностью оформления прав на недвижимое имущество, к которому относятся и земельные участки. Судебными органами за период 2004-2005 года была сформирована определенная практика рассмотрения споров, связанных с правами на земельные участки, в том числе и основания для отказа в регистрации таких прав.
Судебная практика выявила весьма интересные моменты. Так, например, сам вид сделки с земельным участком (продажа или аренда), стороны в сделке (граждане или юридические лица), вид собственности объекта сделки (государственная, частная) могут предполагать возникновение дополнительных требований к оформлению и порождать споры, препятствующие завершению сделки. При этом судебные органы исходили исключительно из норм, установленных действующим законодательством, и обосновывали свои выводы следующим образом. Например, сделка купли-продажи земельного участка совершается одновременно с передачей прав и на возведенные объекты. Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного Кодекса РФ, отчуждение (продажа) земельного участка лицом, которому также на праве собственности принадлежат здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, проводится вместе с земельным участком.
Отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий (строений, сооружений) в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Указанное обстоятельство требует от собственника-продавца оформить соответствующие технические документы на все принадлежащие ему объекты недвижимости. Земельный участок и объекты недвижимости, расположенные на нем, могут выступать в качестве отдельных объектов купли-продажи только в случаях, когда они принадлежат разным собственникам. Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного Кодекса РФ, пункту 3 статьи 552 Гражданского Кодекса РФ, при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания (строения, сооружения) вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение, сооружение).
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю (согласно статье 20 Земельного Кодекса РФ) земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания (строения, сооружения), в соответствии с пунктом 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского Кодекса РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного Кодекса РФ (Федеральный Закон РФ от 25.10.2001 г. №137-ФЗ). При этом согласно пункту 2 статьи 35 Земельного Кодекса РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного Кодекса РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Как отмечает Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 Земельного Кодекса РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания (строения, сооружения), находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Например, государственная регистрация перехода права собственности на земельные участки из состава государственных земель при их отчуждении, государственная регистрация обременений (ограничений) права государственной собственности на земельные участки и сделки с такими земельными участками.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Закона о введении в действие ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА РФ до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. При этом согласно статьям 6 и 13 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в редакции Федерального закона от 09.06.2003 № 69-ФЗ) государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Судебной практикой (Постановление Пленума ВАС РФ № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства») было определено, что указанные выше виды государственной регистрации осуществляются без государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ранее возникшего права государственной собственности на земельный участок, т.к. по пункту 2 ст. 214 ГК РФ, не находящийся в собственности граждан или юридических лиц земельный участок (земля) является государственной собственностью. Однако указанное положение судебной практики никак не защищает вас от возможного требования регистрирующего органа представить дополнительные документы (например, выписку из реестра государственной собственности). При этом мы даже не коснулись оформления, например, прав на земельные участки, закрепленные за государственными предприятиями, или фермерами.
Всем, даже случайным участникам рынка недвижимости – следует помнить, что каждый объект недвижимости (как правильно нас ориентирует законодательство) – уникален, соответственно не может быть и стандартного оформления сделок с недвижимостью. Наше законодательство не является универсальным и состоит из многочисленных отсылок, пользоваться и применять которые способны только специалисты.
Со своей стороны мы можем только порекомендовать Вам подходить к вопросу подготовки и проработки сделок с объектами недвижимости, а особенно – с земельными участками, достаточно серьезно, а если Вашей целью является быстро получить желаемый результат, не затрачивая лишних усилий – предоставить это профессионалам

Приобретение земельного участка в собственность – крупная и важная сделка в жизни каждого человека. Помимо финансовой стороны вопроса, здесь важно не ошибиться в других аспектах, так как речь идет о приобретении земли для дальнейшего возведения дома — а это долгосрочная инвестиция.

В последнее время, покупатели стараются экономить на всем, в том числе, предпочитают проводить сделки без участия агентов, напрямую с собственниками, чтобы избежать дополнительных расходов. Однако важно понимать, что при этом все риски таких сделок, придется нести самостоятельно.

Какие риски несет покупатель загородной недвижимости?

В первую очередь, важно обратить внимание на четко прописанные границы покупаемого участка. Часто бывает так, что часть территории интересующего надела была присоединена самозахватом или занята по согласию соседей. Оформить такую землю легально не возможно.

Хотя, конечно, основным моментом в совершении сделки, является грамотное составление договора купли-продажи. Он оформляется он в трех экземплярах (один остается у продавца, другой у покупателя, а третий подается в Росреестр).

Все сделки по покупке земельных участков регулируются двумя государственными документами:

  1. 30 статья «Гражданского кодекса РФ»;
  2. Земельный кодекс.

Правила и регламент процедуры оформления права на объект прописаны в законе «О государственной регистрации прав на недвижимость».

Некоторые виды сделок требуют заверения у нотариуса и это прописано в действующем законодательстве. К таким относится и продажа земли. Заверение нотариуса обязательно, в случае, если собственник является юридическим лицом, а также, если осуществляется продажа только доли участка.

Кроме этого, присутствие собственника необходимо, если в сделке участвует недееспособный человек или ребенок до 18 лет.

Что необходимо учесть?

При выборе земли, важно изучить расположение коммуникаций, дорог и объектов вблизи участка. А также насколько четко определены границы территории, а если их нет – требуется провести межевание, во избежание дальнейших проблем с соседями.

Если земля приобретается под строительство дома, необходимо узнать к какой категории она относится. Не на каждом участке возможна и разрешена застройка жилыми домами.

Если сделка оформляется напрямую, без участия агентов по недвижимости, лучше детально проверить правовой статус гражданина, продающего собственность. Если же договор оформляется при посредничестве риэлтора, лучше уточнить его опыт и наличие лицензии.

Случается, что продавцом по доверенности является третье лицо. Тогда следует внимательно проверить, не закончился ли срок действия этой доверенности и какую конкретно часть имущества по ней доверяется продать.

Необходимые документы

Перед тем, как приступать к оформлению сделки по купле-продаже земли, нужно проверить все ли документы есть у владельца, в наличии и в оригинале:

  1. Документ, удостоверяющий право собственности на конкретный участок. Если его нет, продавец не имеет прав его продавать, а его полномочия не имеют силу;
  2. Если это юридическое лицо, в его пакете бумаг должны иметься уставные документы, а данные о нем необходимо проверить в налоговой службе;
  3. Оформленный на землю кадастровый номер с межевым планом. Первый тщательно проверяется по всем бумагам;
  4. Сделка возможна, когда на руках у продавца имеется выписка из ЕГРП. В ней прописана вся информация об участке, в том числе, обременен ли он, кто собственник и т.д. Следует помнить, что эта выписка действует на протяжении 10 дней, а далее становится не актуальна;
  5. Еще одним обязательным условием, является заверенное согласие супругов на продажу;
  6. Желательно произвести обмеры самостоятельно и сравнить из с теми, что указаны в документах;
  7. Последнее, обязательное условие – отсутствие каких-либо долгов по участку. Если таковые имеются – сделка будет приостановлена до момента их полного погашения.

Основные правила составления договора

Регистрация сделок по купле и продаже любой земельной недвижимости осуществляется в письменном виде. Присутствие нотариуса требуется не для каждого случая, но оно необходимо, если договор составлялся самостоятельно, а не при помощи квалифицированных юристов.

Помните, если земля числилась, как муниципальная собственность, приобрести ее можно исключительно на аукционе.

В договоре купли-продажи присутствуют следующие пункты:

  1. Место и дата проведения сделки;
  2. Данные паспортов всех участников;
  3. Вся информация и бумаги на объект;
  4. Стоимость за объект и особенности оплаты или порядок денежных переводов;
  5. Акт приема-передачи участка земли.

С бумаг каждого из пунктов снимаются копии, а договор направляется в Росреестр.

Порядок осуществления покупки у собственника

Для проведения сделок по приобретению земельного участка, обращаются за помощью к юристу или риелтору, но им придется платить комиссию за услуги. Если для вас это не первая сделка купли-продажи, и вы готовы потратить на это время — дешевле все оформить самостоятельно.

Процесс состоит из 2-ух этапов, в том числе подготовки договора или регистрации сделки в Росреестре, при обращении в который необходимо оплатить пошлину.

Документы, которые необходимо предоставить в Росреестр:

  • Заявление о государственной регистрации перехода собственности;
  • Заявление о регистрации права собственности;
  • Документ, устанавливающий личность;
  • Чек об уплате пошлины;
  • Непосредственно договор на участок (составленный лично);
  • Документ о передаче недвижимого имущества;
  • Кадастровый план или техпаспорт с планом участка.

Кроме того, по усмотрению сотрудников Росреестра могут потребоваться дополнительные бумаги, при возникновении спорных ситуаций.

Вся процедура оформления длится порядка 20 дней. По истечению этого срока, новый владелец может прийти, чтобы забрать документы на свое имя.

Чтобы избежать лишних проблем и хлопот по оформлению, как правило, обращаются к риэлтору. Стоимость услуг, которого в 2018 году составляет примерно 50000 рублей. В эту сумму входит полное сопровождение сделки, исследование бумаг, проведение расчетов и любая другая помощь в оформлении.

Нужно следить, чтобы сделка прошла в рамках всех правовых документов и закона, проверить подлинность бумаг и информацию об обременении, с учетом всех вышеперечисленных требований.

Особенности приобретения участка в садовом некоммерческом товариществе

Покупка подобного земельного участка отличается от других и имеет свои нюансы:

  • Такая земля не подходит для частного строительства, а значит, ее цена должна быть в несколько раз меньше. Территорию, возможно, перевести в категорию ИЖС, при условии, что она находится в рамках жилой застройки определенного населенного пункта;
  • На садовой земле возможно строительство дачи, которая впоследствии может быть признана и оформлена, как жилая, но при учете соответствия требованиям по габаритам и наличии тепла, для обеспечения проживания круглый год;
  • Расходы на строительство в СНТ могут быть значительно выше, чем при размещении здания в поселках с категорией ИЖС;
  • Как правило, у владельца такой земли нет права собственности – все принадлежит самому товариществу. Потому все решения нужно согласовывать с участниками СНТ. Однако это не мешает собственнику полностью распоряжаться участком – он имеет право его продать, обменять, сдавать в аренду;
  • Новый хозяин земли может распоряжаться им наравне со всеми участниками. Прежний владелец должен подать заявление об исключении его из садового товарищества, а новый, в свою очередь, о вступлении в него.

Аванс и полная плата за землю

Перед началом оформления земли, владельцу оставляют аванс, тем самым подтверждая серьезность своих намерений. Если происходит так, что покупатель отказывается от покупки – аванс ему не отдается. Если передумает сам владелец – он отдает сумму вдвое большую аванса.

Следует помнить, что любые взаиморасчеты рекомендуется сопровождать расписками и фиксировать при присутствии свидетелей. При этом, задаток в любой форме, наличной или безналичной, поступает на счет еще действующего владельца.

Риски при покупке участка

Приобретение новых соток земли – это всегда приятная и волнующая процедура, но здесь важно соблюдать тщательную бдительность. Основными рисками для покупателей являются:

  • Недобросовестный продавец. Сложности могут возникнуть с обеих сторон: владельца и агентства, которое сопровождает сделку. Причиной этому, чаще всего являются неправильно оформленные документы, неполные сведения, или сокрытие данных, о владельцах или ограничении эксплуатации участка. Иногда, информация и том, что на покупаемой территории нельзя производить застройку, выясняется уже после покупки. Также, часть участка может быть присоединена самозахватом или находится под арестом или в обременении;
  • Ошибки в документах. Надлежащее переоформление права собственности на землю, гораздо сложнее, чем приобретение квартиры. Это происходит из-за частых расхождений состава документов в таких организациях, как Росреестр и Кадастровая палата. Необходимо тщательно проверять все пункты бумаг и сверять их на предмет соответствия. Должны быть правильно оформлены в том числе согласия супругов на сделку, что иногда становится серьезной преградой на пути к покупке и продаже участка;
  • Сделка с лицом, не достигшим совершеннолетия, будет считаться недействительной, если прошла без присутствия сотрудников органов опеки.

В условиях современного рынка продаж, практически всю информацию об участке, можно узнать из интернет-сайтов определенных служб. Это касается и размера участка, и обременений, и кадастрового номера, и съемки, и 2д модели.

Если вы осуществляете покупку участка или загородного дома без участия агента по недвижимости, важно внимательно подойти к процессам изучения и проверки документов, а также проверить все нюансы касательно качества земли и особенностей построенного здания.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Оставьте комментарий