Сосед не подписывает межевой план, что делать?

25.05.2020

Если пришла пора межевания земельного участка, то в таком случае неизбежно потребуется устанавливать его границы. Требуется это для разных целей, таких как начало строительства на участке или его дальнейшая реализация с целью продажи другим лицам. Бывает и так, что особо упорный сосед не горит желанием подписывать акт согласования. Такие проблемы возникают практически постоянно, и мы расскажем о том, как получить акт согласования, провести процедуру межевания и защитить свои законные гражданские права.

Как происходит процедура согласования границ земли между соседями ?!

Такой документ, как акт о согласовании границ является документом, составляемым в простой письменной форме и являющимся первостепенным для определения четких границ земли вместе с ее площадью. Этапы процедуры межевания включают в себя следующие шаги:

• Проведение геодезической съемки;
• Последующая передача данных инженеру;
• Организация заказа данных о границах земли из Государственного реестра, анализ и сбор полученных документов;
• Поиск контрольных точек участка и обследование его границ с последующим составлением всех необходимых координат;
• Подготовка акта о согласовании границ земли и его прикрепление к межевому плану.

После этого межевой план окончательно формируется и направляется в такой орган, как Кадастровая палата, затем все данные о границах земельного участка вносятся в сам кадастр и это позволяет считать границы четко установленными на законодательном уровне.

Какую информацию следует знать об акте согласования сторон ?!

Оформление данного документа проводится кадастровым инженером, который обладает правом на ознакомление участников со всеми необходимыми правоустанавливающими документами. Акт при согласии подписывается каждой стороной и при отсутствии явных возражений участники считаются автоматически оповещенными сторонами.

Подписи можно получить при помощи собрания собственников или же в индивидуальном порядке с каждого землепользователя. Крайне важно в этом деле оповестить всех сторон, а если их местонахождение неизвестно, то тогда можно сделать публикацию в газете, которая должна являться официальным изданием.

В акте обычно содержатся следующие сведения:

• ФИО всех участников вместе с их паспортными данными;
• Описание и схема границ земельного участка;
• Результаты согласования границ;
• При наличии имеющиеся возражения собственников земли;
• Подписи участников и печать вместе с подписью кадастрового инженера, осуществляющего процесс межевания.

После подписания этого документа на участке земли устанавливаются и фиксируются особые межевые знаки с пометками о номере либо же дате установке.

Что делать, если соседи не согласны подписывать акт ?!

Соседи могут просто не соглашаться на межевание и тогда вопрос придется между собственниками земли решать уже в порядке судебного производства. Причинами межевых споров могут послужить следующие факторы:

• Ошибки инженера, сделанные после установления и определения границ земельного участка;
• Незаконное пересечение смежных с соседями границ земли;
• Самозахват участка;
• Внесение неправильных сведений в реестр;
• Противоречия между старыми и новыми выданными межевыми документами.

При проблемах с соседями нужно добиться того, чтобы возражение или их несогласие было оформлено в письменном виде с обоснованием причин отказа от подписания акта. Все эти возражения должны быть приложены к межевому плану земельного участка. Просто так сразу подать в суд нельзя, так как в соответствии с установленными гражданско-правовыми нормами нужно соблюдать допретензионный порядок, то есть отправить соседу претензию лично или же заказным письмом с уведомлением.

Далее можно проделать следующие виды действий:

• Попросите у соседа сравнить кадастровые паспорта вашего и его участка и выясните, как какую площадь земли сосед в итоге планирует претендовать;
• Проверить следует и факт того, какую площадь занимает еще и ваш участок по имеющимся на руках договорах межевания и тщательно проанализируйте историю участка;
• Можно привлечь к дополнительным контрольным замерам несколько специализированных компаний.

Если вы все-таки правы, и сосед упорно не соглашается подписать акт, то в таком случае после отправления претензии и получения отказа либо игнорировании ее вовсе следует обратиться в суд с исковым заявлением.

Особенности обращения в судебные органы с иском в отношении соседа.

Исковое заявление подается в районный суд общей юрисдикции по числу лиц, участвующих в процессе вместе с правоустанавливающими документами на участок земли. Перед подачей иска надо знать о следующем:

• К разрешению споров в обязательном порядке привлекаются кадастровые инженеры, поэтому в иске их обозначают как третьих лиц;
• Проводится в ходе гражданского процесса экспертиза, организовываемая как по инициативе сторон, так и на основании определения судьи. Расходы на экспертизу несет сторона, которая проиграла дело;
• Суд в праве отказать истцу в принятии искового заявления, если оно оформлено неправильно, не приложены необходимые документы, есть серьезные ошибки.

В ходе рассмотрения спора между собственниками земли решением может стать регистрация прав на земельный участок, определение его границ, аннулирование прежнего кадастрового паспорта. Еще один нюанс заключается в том, что при вопросах касающихся совместного имущества обращаться надо в мировой суд, ну а в остальных случаях действует подсудность районного суда. Срок исковой давности по таким категориям дел составляет три календарных года.

Что выясняет суд ?!

В первую очередь рассматриваются такие вопросы, как имеется ли согласования границ между соседями, есть ли правоустанавливающие документы на спорный участок земли между ответчиком и истцом, имеются ли заборы или другие объекты, которые разделяют землю, в том числе и незаконным образом. Бывают и ситуации, когда установить границы земли надо в случае наличия так называемого самозахвата и это фактор доказывается разными методами, в том числе и при помощи осмотра земельного участка непосредственно вместе с нотариусом.

Какие документы потребуются для искового заявления ?!

Документы, собираемые для иска – это своего рода доказательственная база, которая будет подтверждать правоту истца. К иску по подобным категориям споров прикладываются следующие виды документов, такие как:

• Из кадастровой палаты потребуются кадастровые выписки на оба участка (ваш и соседа);
• Доказательства имущественных прав на землю. Это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о вступлении в наследственные права;
• Кадастровый паспорт на земельный участок;
• Материала межевого дела;
• Претензия (это документ, который будет подтверждать то, что вы осуществляли попытку досудебного регулирования спора);
• Документы, доказывающие, что соседи были поставлены в известность о будущем межевании, и доказывающие, что они уклонились от подписания акта (например, письменные уведомления).

Ответим в данной статье еще на несколько вопросов, касающихся согласования границ участка земли с соседями. Как быть, если акт о межевании подписать надо, а соседа просто нельзя найти? В таком случае его надо оповестить и сделать это лучше всего при помощи уведомления через районную газету. При неявки владельца участка после его письменного оповещения либо уведомления через газету согласование осуществляется без него, так как он будет в соответствии с нормами гражданского законодательства считаться извещенным.

А как организовывается порядок согласования границ, если они у соседей уже были определены? В таком случае подписи других собственников земельных участков не требуются, так как те границы, которые имеются будут обозначены одним цветом, а те, то подлежат внесению в межевой план будут обозначены другим. Также согласовывать границы надо и тогда, если ваш сосед имеет на руках договор купли-продажи и при этом официальным собственником земли считается другой хозяин.

Отметить надо и проблемы, когда владелец участка умер, а его родственники не вступили в наследство. Например, жена не успела это сделать. Тогда ждать, когда появится новый собственник земли не нужно, так как согласование проходит обычным путем при помощи уведомления через газету.

Если ваш сосед нарушил предумышленно границы межевания участков земли, то тогда стоит этот факт обязательно зафиксировать. Делается это при помощи обращения в службу земельного надзора которая носит название ГосЗемКонтроль по месту проживания и регистрации. После рассмотрения обращения с результатами следует уже подавать в отношении соседа исковое заявление в судебные органы.

Между владельцами смежных территорий нередко возникают конфликты при уточнении границ участков. Подобными разбирательствами переполнен каждый Арбитражный суд. Помимо обилия претензий, другой серьезной проблемой юристы считают недостаточно грамотное оформление документации.

Оформленные ненадлежащим образом иски не принимаются к рассмотрению, споры не разрешаются, конфликты продолжают набирать силу. Что же делать, если соседи не подписывают акт согласования.

Как поступить, если соседи не подписывают акт согласования границ

В случаях, когда соседи не готовы идти на конструктивный диалог и урегулировать конфликт путем проведения межевых работ, остается обращаться в судебную инстанцию. Чтобы получить удовлетворительное решение суда, придется заручиться определенной юридической компетенцией.

Одним из обязательных условий проведения межевых работ является заполнение с соседями акта согласования границ. Процедура согласования является стандартной. Планируя начать межевание земельного участка, владелец участка должен оповестить о своих намерениях соседей. Сделать это необходимо как минимум за месяц до назначенной даты выезда специалиста на местность. В большинстве случаев, кадастровый инженер выбирает один день для всех владельцев смежных территорий. Выдача оповещения происходит под роспись.

Владелец участка заранее готовит акт согласования границ, чтобы приступить к его заполнению в назначенную дату. Под актом должны присутствовать подписи соседей. Акт выступит в качестве приложения к межевому делу и будет указывать на законность выполнения межевых процедур. Зависимость от соседей не сулит ничего хорошего инициатору работ. Поскольку вопрос затрагивает имущественные права, полагаться на доверительные отношения не стоит.

Если вы прекрасно понимаете, что сосед откажется принимать уведомление и ставить подпись под актом согласования границ, то документы необходимо выслать почтой в виде заказного письма. Обязательно оформляется уведомление о вручении корреспонденции. Документ крайне необходим, поскольку в суде выступит главным подтверждением правомочности совершенных инициатором межевания действий.

Юристы рекомендуют отправлять подобные письма трижды. После этих действий уведомление обретает неизменный статус подписи адресата. Уведомление обретает дееспособность лишь при условии, что с момента его отправки прошел месяц, и в этот период соседи не предприняли попыток связаться с вами и не совершали иных действий по урегулированию вопроса.

О необходимости проведения межевых работ можно уточнить у специалистов кадастровой компании, которая будет оказывать услуги. Иногда межевание проводится на основании акта согласования границ и почтового уведомления о получении соседом соответствующей корреспонденции. Это возможно лишь в случаях, когда сосед не планирует присутствовать на мероприятиях по согласованию границ. Поскольку вы строго следовали правилам организации процедур, выиграть дело не составит труда. Соседи не подписывают акт согласования границ и не присутствует при работе геодезизста и кадастрового инженера, тогда иначе будет развиваться ситуация, если сосед подготовит письменную претензию, в которой будет обозначен отказ от подписания акта с перечислением оснований для принятия такого решения. Иногда соседи, получив приглашение, лично посещают межевание и высказывают свои претензии.

Наибольшее значение в подобных случаях придается правовым отношениям, которые связывают землевладельцев. Чтобы решить проблему в одностороннем порядке, неизбежно придется обращаться в судебную инстанцию. Чтобы выиграть дело, важно грамотно подобрать алгоритм дальнейших действий.

Правовые отношения между владельцами смежных территорий могут иметь следующий характер:

• оба имеют доли в составе коллективной собственности;
• оба являются собственниками объектов;
• один является собственником, а другой владеет землей на праве бессрочного пользования (пожизненно наследуемого владения).

Независимо от характера взаимоотношений между сторонами, этап отправки уведомлений о необходимости подписания акта согласования остается обязательным. Игнорирование перечисленных условий грозит инициатору мероприятий негативными последствиями. Если соседи выиграют дело о признании результатов межевых работ незаконными, то вы потеряете деньги и не получите за это компенсации.

Возможности по проведению межевания без согласия соседей

Согласие соседей не обязательно в случаях, когда:

• три раза отправляли заказные письма с уведомлениями, в которых содержалось требование о подписании акта. Периодичность между отправкой писем должна составлять 2 недели. Ответ на письма не был получен;
• предупреждение содержалось в заказном письме, направленном соседу. Адресат не предъявил встречных претензий и не дал ответа. Бланк уведомления подшит к акту согласования границ в качестве приложения. Это распространяется на случаи, когда соседи на участке не появляются, их фактическое местонахождение вам не известно.

Существует множество причин, по которым возникают затруднения при подписании документации. Довольно распространены случаи, когда сосед находится в отпуске или продолжительной командировке и не имеет возможности лично поставить подпись. Некоторые современные люди уже начали активно пользоваться электронной подписью, но таких — единицы. В приведенных случаях придется искать компромисс с близкими родственниками соседа и просить их согласовать акт расположения границ. Также можно попросить соседа направить письменное уведомление об отсутствии претензий относительно организации межевых работ на местности. Документ выступит приложением к акту согласования границ и будет иметь официальную силу.

Если же соседи не подписывают акт согласования границ, приводя свои аргументы, обращения в судебную инстанцию избежать невозможно. Если оппонент сам становится инициатором конфликта, то достаточно отразить в иске причину, по которой он отказывается ставить подпись в акте. Пусть он самостоятельно разбирается с возникшими претензиями.

Если вы ранее нарушили границы между территориями, то лучше восстановить справедливость добровольно. Если сосед нарушил ваши права, а вы инициировали нежелательную для него процедуру межевания, то в иске необходимо отразить детали существующих нарушений и предоставить факты в их подтверждение. Это поспособствует разрешению давнего конфликта путем организации межевых процедур, а также восстановит законные границы земель. Если нарушения, которые произвел сосед, ущемляют вас в имущественных правах, с него можно взыскать дополнительную компенсацию.

Аналогичным образом следует поступать и владельцам долей в общем участке. Межевание позволит выделить долю и оформить на нее документы о полной собственности. Чтобы двигаться в этом направлении, необходимо сначала получить справку о соответствии доли нормативным значениям площадей самостоятельных участков.

Если в вашем распоряжении находится земля, но размер доли в общем праве не определен, то первым этапом следует установить размер доли в отношении принадлежащих вам жилых помещений. На уровне законодательства предусмотрена возможность отмежевания в пользу владельца помещений той площади земли под строением, которая соответствует размеру доли в правах на помещения.

В подобной ситуации, в иске должно появиться требование о разрешении выдела доли из общего имущества посредством организации межевания.

Статистика компании Мосземком по данной проблеме в разрезе:

Год	Спорных вопросов	Пришли к мировому	В судебном порядке	Суд в пользу клиента
2016	31	24	7	6
2017	46	37	9	7
2018	12	11	1	1

Оповещение о предстоящих межевых работах необходимо направить соседям за месяц до начала процедуры. Извещения направляются соседям в письменном виде и при условии наличия под ними личной подписи заявителя.

Вместе о специалистами вы сможете найти оптимальный выход из ситуации, когда соседи не подписывают акт согласования границ.

К подаче иска следует приступать лишь в тот момент, когда все досудебные инстанции пройдены, шансы на добровольное урегулирование конфликта минимальны. Дело будет принято служителем Фемиды к рассмотрению лишь при условии, что предоставлен исчерпывающий комплект документации, а само исковое заявление оформлено должным образом. Иногда землевладельцы идут на хитрость и пытаются подделать автографы своих соседей. От подобной затеи лучше сразу отказаться, поскольку она оборачивается очень серьезными последствиями.

Лучше сделать все правильно к первому суду, пусть даже вы думаете, что дело очень легкое и обязательно суд вынесет решение в Вашу пользу. При аппеляции намного сложнее ссылаться на новые доказательства по делу. Перестрахуйтесь! Возникли вопросы, звоните мне: +7 495 255-35-85 (Анастасия)

Поэтапная процедура согласования границ участка с соседями – как это происходит?

Акт согласования границ представляет собой документ, являющийся первостепенным для установления площади земельного участка и четких его границ.

Данный документ подкрепляется подписями заинтересованных в вопросе сторон, которые в этом Акте выражают свое согласие с теми границами, что были установлены, вследствие чего появляется основание для внесения соответствующих сведений в кадастр.

Этапы процедуры:

Согласование границ осуществляется землеустроительной организацией в несколько этапов:

1. Осуществление геодезической съемки участка.
2. Передача данных кадастровому инженеру.
3. Заказ сведений о границах участков из Гос/реестров (осуществляет вышеуказанный инженер). Сбор и анализ всей документации по участку. На заметку: при отсутствии документов на участок, который существует долгое время, его границы будут определяться по тем природным объектам и/или заборам, что ограничивают его более 15-ти лет.
4. Поиск контрольных точек (прим. — пунктов межевой сети) на участке.
5. Обследование границ участка на предмет состояния межевых знаков.
6. Определение координат всех поворотных точек границ (прим. — мест, в которых границы меняют свое направление).
7. Определение площади участка посредством измерения фигуры, образованной через проекцию границ зем/участка на гориз/плоскости.
8. Подготовка «Акта о согласовании границ» в ситуации, если границы смежных участков сторон в кадастре отсутствуют.
9. Последующее подписание Акта каждым участником процедуры согласования.
10. Прикрепление Акта к межевому плану.
11. Далее межевой план «отправляется» в Кадастровую палату, а вся информация о земельных границах вносится непосредственно в кадастр. После чего границы участка объявляются установленными.

Порядок оформления Акта строго регламентирован законом. А именно — ст. 39-40 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и ФЗ №221 от 24/07/07.

Что нужно знать о процедуре согласования?

1. Оформление Акта осуществляется кадастровым инженером, он имеет все полномочия на определение границ и саму подготовку Акта при наличии квалификационного аттестата и наличии сведений об этом в гос/реестре кадастровых инженеров.
2. Инженер имеет право на ознакомление со всеми правоустанавливающими документами каждой стороны-участника.
3. Участниками согласования границ являются долгосрочные соседи-владельцы (собственники, наследники, арендаторы по договорам на срок более 5-ти лет, лица, имеющие права пожизненного пользования и пр.) смежных участков (прим. — участков с единой общей границей) либо их (при наличии доверенностей) представители.
4. Акт подписывается каждой заинтересованной стороной. При отсутствии возможности для сбора подписи все стороны оповещаются в иной форме.
5. При отсутствии возражений против устанавливаемых по Акту границ последние автоматически считаются согласованными со всеми оповещенными сторонами.

Как происходит оповещение сторон?

Получить подписи в Акте можно различными способами:

1. В индивидуальном порядке.
2. При проведении собрания.

Стороны оповещают о необходимости подписания Акта (или предоставлении письменного отказа в подписании) минимум за 30 дней до самого собрания.

Оповещение происходит исключительно в письменной форме — передачей стороне-участнику под подпись либо через почту (прим. — заказным письмом с уведомлением + письмо на электронный адрес; по адресу, что был представлен Рос/реестру владельцем участка).

Крайне важно наличие подписи стороны-участника о получении им данного письма. При невозможности установления местонахождения стороны-участника (уехал, пропал, информация отсутствует и пр.) оповещение осуществляется через публикацию в муниципальной газете.

Условия для публикации:

1. Газета должна являться официальным изданием (прим. — публикация в данной газете должна иметь юр/силу).
2. В публикации и извещении обязаны присутствовать сведения о кадастровом инженере, что готовил Акт согласования, о месте/времени намеченного собрания, а также о месте непосредственного нахождения участков (включая их номера).

При отсутствии людей на собрании после выхода публикации необходимость в их подписях отпадает. То есть, если оповещение было, но стороны не явились, то согласование границ осуществляется без них и считается законным. Молчание, в данном случае — знак согласия.

Что должно быть в Акте?

В данном документе должны присутствовать обязательные сведения, без которых он может быть признанным недействительным:

1. ФИО всех сторон (прим. — либо официальных представителей) + их паспортные данные.
2. Схема границ участка.
3. Результаты согласования.
4. Возражения (при наличии) заинтересованных сторон.
5. Подписи всех сторон.
6. И подпись/печать кадастрового инженера.

Запрещены исправления и помарки в Акте. При их наличии Акт заново распечатывают и подписывают.

Что дальше?

После подписания Акта на участке устанавливают специальные межевые знаки (колышки из дерева либо металла) с отметками о дате/номере установке, нанесенными несмываемой краской.

Перемещение либо устранение данных знаков запрещено. Наказание — административная ответственность (штраф).

Отмена Акта — возможно или нет?

К сожалению, не всегда все стороны соглашаются с определенными на участке границами. В этой ситуации речь идет об основаниях для отмены Акта. Таким основанием может быть решение сторон об ущемлении их интересов (земельных владений) и несогласии с установленными в Акте границами.

Такое несогласие в обязательном порядке оформляют документально, прикладывая:

1. Письмо, в котором обосновывается несогласие с утвержденными границами.
2. Или же кадастровый паспорт участка.

При невозможности найти компромисс и самостоятельно решить возникший вопрос стороны имеют право обратиться в суд. Чаще всего, несогласная с Актом сторона (участник, отказавшийся подписывать документ) направляет в судебные органы свое требование о признании данного Акта недействительным.

Что еще нужно помнить?

1. Если подпись поставлена человеком, не имевшим подобного права, либо и вовсе была подделана? В этом случае Акт можно обжаловать, а при необходимости даже провести экспертизу на предмет подлинности данной подписи.
2. Если инженер (либо геодезист) ошибся, и границы определены неверно? В этом случае ошибку исправляют либо же суд выносит решение о проведении землеустроительной экспертизы и повторной съемке участка.
3. До момента, пока в Акте не будут проставлены подписи всех сторон, он не считается документом, который влечет какие-либо последствия. То есть, в него можно внести коррективы, но с ними должны будут согласиться все соседи.
4. В обязанности сотрудников Рос/реестра и самого кадастрового инженера не входит проверка подлинностей подписей. Но попытка обмана может впоследствии обернуться судом и дальнейшим снятием участка с кадастрового учета в принудительном порядке.
5. При наличии данных о соседних участках в ГКН (то есть, когда участки на кадастровом учете уже стоят) подписи сторон в Акте не требуются. В этой ситуации инженер лишь указывает кадастровые номера соседних участков, которые, в свою очередь, выделяются цветом на плане. В Акт также вносят традиционную о.
6. При наличии возражений против утвержденного вами варианта границ соседи имеют право на отражение своего мнения в Акте, в соответствующей графе. А также на письменное обращение в организацию, что проводит межевание, с требованием остановить работы до момента полного урегулирования этого спорного вопроса. В этом случае формирование межевого плана прекращается инженером до момента урегулирования вопроса.
7. Далее Акт переписывается «набело», с учетом всех внесенных изменений и снова подписывается всеми сторонами.

Как его получить?

Согласование территории проводится при личном присутствии владельцев смежных участков или их законных представителей. Вот порядок согласования границ земельного участка при межевании.

1. 
   Процедура начинается с обращения к кадастровому инженеру и последующего заключения договора, после чего им составляется акт, являющийся основанием для регистрации надела в кадастровом реестре.

2. Все заинтересованные лица должны быть заранее оповещены об осуществлении процедуры согласования земельных границ.
   Делается это в письменной форме, например, на имя соседей отправляется заказное письмо по почте. Это делается для того, чтобы впоследствии они не могли оправдать своё отсутствие тем, что не были своевременно предупреждены.
3. Если кто-либо из заинтересованных в межевании лиц не явился на процедуру, будучи при этом в установленном порядке извещён, не стоит отказываться от межевания.
   При отсутствии владельца земли, а также его письменных возражений касательно выполнения межевания, следует отметить сей факт в акте согласования, а межевой план подкрепить документами, подтверждающими своевременное извещение гражданина о дате процедуры (о том, для чего необходим план межевания земельного участка и где его получить, читайте тут).
4. Если владелец участка неизвестен, то установленной формой извещения является публикация соответствующего объявления в одном из региональных СМИ. При отсутствии ответа в течение 30-и дней согласование считается выполненным по умолчанию.

ВАЖНО! Возможны случаи, когда земля, на территории которой расположена спорная граница, оформлена в банке в качестве залогового имущества. Как быть в этом случае? Нужно ли помимо согласия владельцев на межевание, получить ещё и согласие банка на межевание земельного участка? Ответ однозначен: нет.

Образец согласия банка на межевание земельного участка найдете тут.

Согласно 39 статье Закона о кадастре, правом на согласование обладают:

1. 
   собственники.

2. Постоянные (бессрочные) владельцы (не государственные и не муниципальные).
3. Владельцы на праве наследуемого владения.

Иными словами, залогодержателей в данном списке нет, соответственно, их согласие на проведение процедуры межевания границ территории не требуется (о том, что такое межевание земельного участка и для чего оно нужно, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете для чего делают межевание ЗУ и что необходимо для проведения этой процедуры).

Если же нежелание соседа участвовать в согласовании выражено в письменной форме, а его отказ убедительно обоснован, то дальнейшее определение расположения спорных границ собственниками земли будет произведено в суде.

Сосед отказывается подписывать акт межевания участков – что делать?

Причины для межевых споров могут быть разными.

Основные:

1. Пересечение границ смежных участков. То есть, наложение этих границ друг на друга («Он поставил свой сарай на моей территории!», «Ее забор стоит на моем участке» и пр.).
2. Ошибки инженера либо геодезиста при определении границ.
3. Внесение неправильных сведений в реестр кадастровой базы.
4. Осознанный самозахват земли.
5. Противоречия в ранее выданных, старых документах (у старых методов не было такой точности, как у современных).

Независимо от причины, в первую очередь, нужно искать компромисс. И только при его отсутствии следует обращаться в суд и решать споры соответственно земельному кодексу РФ.

Итак, что делать, если ваш сосед категорически отказывается ставить свою подпись на Акте согласования?

1. Возражение (несогласие) соседа должно быть оформлено письменно с четким обоснованием отказа от подписания Акта и внесением записей о данных возражениях в Акт. Данные возражения обязательно прилагаются к межевому плану. Поставить участок на кадастровый учет можно будет после урегулирования спорных вопросов и согласования границ, выраженного в Акте подписями всех сторон.
2. Прежде всего, следует предпринять попытку мирного, досудебного урегулирования вопроса. Есть смысл обсудить со «сложным» соседом проблему. Возможно, придется в чем-то уступить, но зато вы сэкономите немало денег, нервов и времени, которого обычно ни на что не хватает. При категоричном несогласии соседей обязательно должен быть письменный отказ (несогласие). Он понадобится в суде в качестве доказательства вашей попытки урегулировать спор до суда.
3. Сравните кадастровые паспорта ваших участков (соседский кад/паспорт запросите в гос/архиве — в Федеральной службе гос/регистрации, кадастра и картографии через соответствующее заявление) — на какую площадь сосед претендует, и какова на самом деле площадь его участка. С какого года стоит его участок?
4. Проверьте, какую площадь занимал ваш участок по документам до межевания.
5. Проанализируйте историю участка — от кого и кому он передавался, в каких границах.
6. Привлеките к контрольным замерам участков специализированную организацию.
7. Сравните результаты ее замеров с кадастровыми планами. После этих действий будет понятно — кто из вас не прав.
8. Если правы вы, а сосед не сдается, не подписывает Акт и упорно ставит заборы на вашу территорию, начинайте с заявления в ГосЗемКонтроль (прим. — подразделение Рос/реестра) с требованием провести проверку с использованием геодезических приборов на предмет соблюдения земельного законодательства. После рассмотрения заявления приедет землемер из ГосЗемКонтроля и после определенных процедур на ваших участках сделает выводы о том, с чьей стороны присутствуют нарушения.
9. Также можно написать в Прокуратуру жалобу о нарушении соседями ваших прав пользования землей и о неправомерном использовании ими вашей земли.
10. Далее, если ситуация не разрешилась, соседи продолжают упорствовать, и вы уверены в своей правоте, можно подавать в суд.

Когда разграничение считается незаконным?

ВАЖНО! Нужно помнить, что отсутствие подписей со стороны соседей в акте межевания еще не означает, что документ недействителен. Поэтому собственники участка всегда могут уладить отношения, не доводя дело до суда.

Если соседи недовольны проведенными замерами и имеют намерение исправить ситуацию, у них есть следующие основания для признания межевания незаконным:

• в акте отсутствуют согласования границ;
• соседей не оповестили о предстоящей процедуре измерений;
• инженер в силу невнимательности допустил ошибки;
• права смежных пользователей земли были ущемлены.

Как обратиться в суд по вопросу споров с соседями о межевании границ земельных участков?

Межевые споры решаются через подачу иска об установлении границ участка, являющегося способом самостоятельно защитить свои права и разрешить спор о границах. Установлению подлежит смежная граница между вашими участками, согласно установленным координатам поворотных точек.

При наличии ошибок (в процессе межевания) в определении данных координат соседнего участка, уже внесенных в гос/кадастр, в иске дополнительно заявляется требование признать границы соседского участка недействительными и, как следствие, исключить данные сведения из гос/кадастра.

Межевые споры через суд — что нужно знать?

1. К разрешению споров через суд привлекают кадастровых инженеров.
2. Экспертиза. В обязательном порядке по просьбе истца либо по решению суда назначается землеустроительная экспертиза, объектами которой выступают все границы участка, а также сооружения и все размещенные на площади участка объекты. Расходы на экспертизу несет проигравшая сторона (услуга недешевая, стоимость доходит до 30000-40000 руб.).
3. Отказ в иске. Суд может отказать в рассмотрении иска, если он составлен с нарушениями или основания для подачи иска находятся вне компетенции судебных органов. К примеру, суд не будет рассматривать иск с просьбой обязать соседа поставить подпись в Акте согласования.
4. Что может решить суд? Решением суда становится определение границ участка — перераспределение, регистрация права на новый участок, аннулирование прежнего кадастрового паспорта и межи, прекращение прав и пр. То есть, раздел всей имущественной собственности и последующее определение порядка пользования этой собственностью.
5. Куда обращаться? При нарушении права на пользование землей дело рассматривается в районном суде, при нарушении, касающемся совместного имущества — в мировом.
6. Срок давности иска. Он наступает с того момента, как владельцу участка становится известно о нарушении своих прав. Сами споры длятся от 2-х месяцев до нескольких лет.
7. Что выясняет суд? 1 — имеется ли согласование границ участка между соседями. 2 — имеются ли правоустанавливающие документы у сторон и соответствуют ли данные в них кадастровым паспортам, а также межевым планам. 3 — в течение какого времени стоит забор (граница), что разделяет участки. 4 — кто из сторон нарушает права земельного кодекса. Стоит отметить, что забор будет признан согласованной границей даже при отсутствии документов у сторон, если он стоит меж участков более 15-ти лет.
8. Самозахват. В этом случае иск подают с требованием восстановить положение, что существовало до момента нарушения границ (ст. 60 п.2 ч.1 ЗК). Самозахват доказывается различным способами, включая осмотр границы с нотариусом, свидетельские показания, наличие видимых следов незаконного переноса границы.
9. Споры истца с Земельной кадастровой палатой. Раньше без согласия соседей было невозможно поставить землю на кадастр/учет. Теперь для уточнения границ достаточно молчания соседей, которое признается их согласием. Но при наложении границ участков из-за ошибок инженера данный отказ кадастр/палаты можно и нужно обжаловать. Срок на обжалование — 3 мес.

Документы для судебного иска при межевых спорах.

Вам понадобятся:

1. Кадастровые выписки на оба участка (свой и соседа) из кадастровой палаты.
2. Документы, подтверждающие ваши попытки досудебного урегулирования спора.
3. Заключение эксперта, если вы проводили независимую экспертизу самостоятельно.
4. Доказательства ваших имущественных прав на участок.
5. Кадастровый паспорт + материалы межевания участка.
6. Доказательства нарушения прав и ваших законных интересов.
7. Документы, доказывающие, что соседи были поставлены в известность о будущем межевании, и доказывающие, что они уклонились от подписания Акта (например, письменные уведомления).

Форма возражения

Часто случается так, что соседи недовольны проведенными замерами и намерены отстаивать свою точку зрения. Для этого им нужно собрать документально подтвержденные сведения и подавать иск в суд того района, где расположен участок, из-за которого произошла спорная ситуация.

СПРАВКА!

Такая форма протеста уместна тогда, если имеется подозрение на то, что

межевой план

составлялся не по надлежащим правилам, а замеры проводились незаконно.

Если существует подозрение того, что специалисты, проводившие замер были неквалифицированными или предвзято относились к собственникам соседних участков, тогда нужно подавать жалобу в Росреестр. Для того чтобы оспорить составленный межевой план нужно обращаться с иском в суд.

Что предпринять при самозахвате земли?

Для того чтобы отстаивать незаконное присвоение земли, нужно уметь собрать доказательства и правильно составить иск для обращения в районный суд.

Если один из землевладельцев не согласен с проведенным межеванием, ему не следует затягивать с жалобой, а рекомендуется сразу обратиться в Росреестр.

Недействительность документов по замерам будет признано только в суде, но для этого нужно собрать необходимые доказательства, например, провести свои работы по межеванию и явиться в суд с новыми данными по границам участка.

Самозахват – это самовольное занятие участка или его части лицом, у которого нет законных оснований (к примеру, сервитута).

Описанное явление – весьма распространенное и бороться со злоумышленникам часто приходится только через государственные органы.

Первым делом при обнаружении самозахвата нужно постараться наладить мирный диалог и установить контакт с соседом, постараться ему объяснить свою точку зрения и прийти к общему решению.

Если сосед непреклонен и не хочет отдавать часть земли, тогда вопрос нужно решать через органы государственной власти. Если на руках есть документы по межеванию и разграничению участка, тогда нужно обратиться в кадастровую палату, где на захватчика будет возложен штраф за содеянное.

ВНИМАНИЕ! Если документов нет, единственным выходом будет обращение в суд. Для этого нужно составить грамотное заявление в трех экземплярах: один останется у истца, другой у ответчика, а третий в суде.

Суд будет рассматривать дело, опираясь на представленные доказательства с обеих сторон, и выносить решение по нормам закона.

Каждому владельцу участка хотелось бы иметь идеальные отношения с людьми, проживающими на соседних наделах, но, к сожалению, это не всегда возможно. Добиваться правды в борьбе с расчетливыми соседями приходится в суде, что, конечно, усложняет такие дела и затягивает время их рассмотрения.

Наложение наделов

Наложение земельных участков – это неправильно расположенные границы периметра надела, границы которого налагаются на соседний участок.

Нужно учитывать тот факт, что наложение приводит к невозможности проведения всех работ по дальнейшему межеванию и внесению показателей в кадастровый учет, а так же в топографические источники.

Наложение на участок может происходить и вследствие естественных обстоятельств, таких как разлив реки и подмывание почвы или стихийных бедствий, в результате чего границы сдвигаются.

Про

30
апреля
2009

А я не подпишу! Акты согласования границ земельного участка все чаще становятся инструментом вымогательства

Коллектив авторов, VEGAS LEX

Ситуации возникают самые разнообразные. Например, крупная деве­лоперская компания приобретает в центре города большой земель­ный участок, границы которого прилегают к границам участка, на котором расположен небольшой домик или гараж. Но когда подни­мается вопрос о проведении межевания земельного участка и согла­сования границ со смежным земле­пользователем, девелоперская компания сталкивается не с обы­чным гражданином — хозяином постройки, а с профессиональным юристом или наделенным властью чиновником, который согласен подписать необходимый акт, но — на «определенных условиях». Схема примерно одна и та же, меняются лишь действующие лица. Показательный случай произо­шел в 2006 году в Московской обла­сти. По версии следствия, глава сельского поселения не подписы­вал акт согласования до тех пор, пока ООО «ТДМ» (организация, желающая поставить на кадастро­вый учет свой земельный участок) не заключило договор купли-про­дажи земельного участка размером 7 га с его супругой. В отношении чиновника в итоге было возбужде­но уголовное дело.

Возникают закономерные вопросы: неужели законодатель­ством не предусмотрен способ избежать шантажа? как быстро и правильно преодолеть противо­действие?

Судиться или смириться?

1 марта 2008 года вступил в силу новый ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», который, в частности, был призван ликвиди­ровать имеющиеся нормотворческие пробелы при постановке объектов недвижимости на када­стровый учет. К сожалению, он не устранил всех подводных камней, о которые может «споткнуться» физлицо или организация, желающие внести сведения об объекте недви­жимости в государственный кадастр.

Сегодня для постановки на кадастровый учет земельного участка необходимо представить в территориальное управление Федерального агентства кадастра (далее — Кадастровая палата) заяв­ление с приложением документов, состав которых определен ст. 22 вышеупомянутого закона (в част­ности, это межевой план, неотъем­лемой частью которого является акт согласования местоположения границ земельного участка со смежными землепользователями).

Законом предусмотрено три результата согласования границ:

• смежный землепользователь подписывает акт;
• смежный землепользова­тель, уведомленный надлежащим образом, не подписывает акт, о чем в этом акте делается соответствую­щая отметка. Этот случай говорит о безразличии соседа к границам своего и смежного земельных участков и толкуется как согласие;
• смежный землепользователь отказывает в согласовании границ, о чем также делается соответствую­щая отметка в акте.

С первыми двумя вариантами сложностей нет: межевой план бла­гополучно утверждается. С третьим же вариантом возникают большие проблемы, решения которых зако­ном не предусмотрено.

В соответствии с Постановле­нием Правительства РФ «О Феде­ральном агентстве кадастра объек­тов недвижимости» межевые дела утверждает Кадастровая палата. Она наделена широким кругом полномочий, в том числе возмож­ностью проводить государствен­ную экспертизу документов, пра­вом запрашивать и получать необ­ходимые сведения. И, например, в случае, когда смежный землеполь­зователь обосновывает свой отказ в согласовании границы несуще­ствующим документом, представи­тели этого органа легко могли бы проверить законность такого дей­ствия. (Также целесообразно было бы законодательно обязать смеж­ного землепользователя предоста­влять копии документов, которыми он подтверждает свой отказ. Такая обязанность отбила бы у большин­ства недобросовестных соседей желание зарабатывать легкие день­ги — не каждый решится на поддел­ку документов.)

В нынешней же ситуации, полу­чив межевое дело с отказом, Када­стровая палата, как правило, просто не утверждает межевой план, пре­доставляя сторонам возможность отстаивать свою позицию в суде. Однако перспектива длительного судебного разбирательства отпуги­вает некоторых собственников, и они предпочитают «полюбовно» разобраться со «смежниками», удо­влетворив их аппетиты.

Тех же, кто обратился в суд, ждут свои подводные камни. Дело в том, что законодательством не предус­мотрен какой-либо определенный способ защиты в такой ситуации, и лицо, подавшее иск, рискует полу­чить отказ в удовлетворении заяв­ленных требований.

Практика на этот счет весьма противоречива. Федеральные арбитражные суды некоторых округов в своих постановлениях (см., в частности, Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19.09.2007 по делу №КА-А41/8261-07; Поста­новление Федерального арбитраж­ного суда Западно-Сибирского округа от 14.06.2007 по делу №Ф04-3727/2007) допускают возмож­ность понуждения смежного земле­пользователя к согласованию. В то же время в постановлениях Феде­рального арбитражного суда Севе­ро-Кавказского округа (см., напри­мер, Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказ­ского округа от 17.06.2008. по делу №Ф08-29б 1/2008; Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.03.2008) приведены аргументы, свидетельствующие о невозможно­сти удовлетворения такого требо­вания. Главный из них — в соответ­ствии с законом согласование акта является правом, а не обязанно­стью.

В Законе о кадастре говорится, что отказ в согласовании границ является неотъемлемой частью акта согласования границ земель­ного участка и подшивается к нему. В свою очередь, акт согласования должен быть подшит в межевой план. Из этого можно сделать вывод, что законодатель не допус­кает возможности составления нового акта согласования, который смежный землепользователь должен будет подписать по реше­нию суда.

Что и от кого требовать

Итак, с каким же иском необходимо обращаться в суд? В данной ситуа­ции наиболее уместно обжалова­ние отказа в утверждении межевого плана со стороны Кадастровой палаты — в этом случае суд будет исследовать законность ее дей­ствий (бездействия): ведь именно Кадастровая палата приняла реше­ние об отказе, нарушив права лица, обратившегося за утверждением межевого плана. Правда, заявление такого иска еще не гарантирует успешного исхода. Для выяснения всех обстоятельств суд будет обязан привлечь к участию в деле смежно­го землепользователя в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований. В рамках такого рода дел проверяют­ся основания приобретения спор­ных земельных участков, а также все документы, на которые ссы­лаются стороны, то есть разреша­ется земельный спор.

Обжалование действий органа кадастрового учета более целесо­образно и с точки зрения после­дующего исполнения судебного решения. Признав действия када­стровой палаты незаконными, суд обяжет ее утвердить межевой план. Являясь государственной структу­рой, Кадастровая палата не сможет затянуть или затруднить принуди­тельное исполнение судебного акта, поскольку согласно ст. 315 Уголовного кодекса неисполнение судебного акта грозит госслужа­щим уголовной ответственностью.

Соседи не подписывают акт согласования границ ЗУ. Нужно обращаться в суд

Здравствуйте. Мы продолжаем рассматривать возможные ситуации, связанные с земельными спорами и возможностями их разрешения.

Межевание земельного участка – процесс очень важный при формировании земельного участка. Многие землевладельцы при осуществлении межевания принадлежащего им земельного участка, установлении границ, сталкиваются с отказом соседей согласовать границы ЗУ и подписать акт согласования границ ЗУ. Придётся обращаться в суд, но тут важно понять, что указывать в иске. Давайте рассмотрим данный земельный спор.

В исковом заявлении мы должны указать подлежащие удовлетворению требования. Почему это важно? Почему важно классифицировать земельные споры?

Практика рассмотрения земельных споров показывает, что отказ в согласовании границ ЗУ, складывается из различных правоотношений.

Какое выбрать исковое заявление?

Выбрать исковое заявление по земельному спору можно, исходя из разных обстоятельств.

Например, смежный землепользователь собственник земельным участком, который является самостоятельным объектом правом, т.е. смежный земельный участок. В таком случае для разрешения земельного спора нужно подавать исковое заявление об установлении границ ЗУ.

В соответствии с п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» к искам о правах на недвижимое имущество относится, в частности, иск об установлении границ земельного участка.

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 июня 2013 г. № ВАС-7498/13, где сказано: «…иск об установлении границ земельного участка является самостоятельным способом защиты нарушенного права, направленным на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка и разрешение спора о принадлежности той или иной его части. Смежный землепользователь по таким искам является ответчиком. В рамках заявленного требования подлежит установлению смежная граница между земельными участками в соответствии с установленными координатами поворотных точек».

В этом иске часто заявляются сопутствующие требования, например, о признании недействительным и исключении из государственного кадастра недвижимости описания местоположения границ земельного участка соседа. Однако в целом как способ защиты прав это будет иск об установлении границ земельного участка.

Так, в определении Верховного Суда РФ от 7 октября 2015 г. по делу № 305-КГ15-7535 по этому поводу имеется следующее разъяснение: «Суд первой инстанции при разрешении спора правомерно указал на то, что когда пересечения (наложения) земельных участков, сведения о границах одного из которых внесены в государственный кадастр недвижимости, а другого подлежат уточнению, то требования заявителя в таком случае подлежат рассмотрению по правилам искового производства как требование об установлении границ земельного участка».

Например, смежные землепользователи – жильцы многоквартирного дома (домовладения). На такие земельные участки ранее выдавались различные документы: постановления, свидетельства, договора, акты и др. В итоге имеется домовладение (жилой дом), например, на 4 семьи, возникает общая долевая собственность на дом и ЗУ.

Например, из судебной практики по земельному спору. В определении Московского областного суда от 9 февраля 2012 г. по делу № 33-3475 по иску об определении границы между ЗУ, о прекращении права собственности на земельный участок, о снятии земельного участка с кадастрового учета указано следующее: «Как установлено разбирательством по делу, стороны являются сособственниками жилого дома, раздел которого в установленном действующим законодательством порядке не произведен.
Земельный участок при жилом строении также имеет правовой режим долевой собственности.
Доказательств того, что земельный участок при жилом доме в установленном действующим законодательством порядке (ст. 252 ГК РФ) был разделен, в материалах дела нет. Кроме того, раздел земельного участка при жилом доме невозможен в принципе, поскольку не разделен жилой дом, расположенный на этом земельном участке.
Постановление органа местного самоуправления о предоставлении всем сособственникам жилого дома в собственность земельных участков и последующая выдача им свидетельств о праве собственности на земельные участки в соответствие с Указом Президента РСФСР N 323 от 27.12.1991 г. является приватизацией земельного участка сособственниками жилого дома, а выданные свидетельства – документом, подтверждающим право каждого сособственника жилого дома на долю в едином приусадебном земельном участке, выраженную в единицах площади.
…Таким образом, земельный участок при жилом доме, поскольку не доказано иное, находится в долевой собственности сторон.
Истцом заявлен спор в отношении частей земельного участка при жилом доме (по установлению границы между частями земельного участка при жилом доме, по частичному прекращению права собственности на часть земельного участка при жилом доме). При этом свой иск мотивировал тем обстоятельством, что он не может зарегистрировать свое право собственности на часть земельного участка при жилом доме (земельный участок площадью 200 кв. м).
Фактически между сторонами имеет место спор по разделу земельного участка при жилом доме или определению порядка пользования им (по площадям и границам частей земельного участка).
Поскольку земельный участок при жилом доме имеет правовой режим долевой собственности, то заявленный истцом спор не имеет правовой основы, поскольку истцом избран неверный способ защиты своих прав…».

Согласно ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Статьей 11.5 ЗК РФ установлено, что выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

В ст. 252 ГК РФ прямо сказано, какое требование может заявить участник долевой собственности, – требование о выделе в натуре своей доли из общего имущества. Статья 11.5 ЗК РФ говорит, что при выделе земельного участка у участника долевой собственности возникает право собственности на образуемый земельный участок.

В соответствии с п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Такой характеристикой является прежде всего местоположения границ земельного участка.

Из приведенных норм следует, что спорные вопросы о местоположении границ земельного участка должны разрешаться при образовании этого участка по требованию участника долевой собственности о выделе в натуре доли из общего земельного участка.

Таким образом, указанный земельный спор разрешается посредством подачи искового заявления о выделе в натуре доли из общего ЗУ.

Заявление подаём с иском об установлении внешних границ всего общего ЗУ при жилом доме и с иском о выделе доли дома, либо уже после таковых.

Судебная практика по данному земельному спору. Определение Московского областного суда от 22 июля 2010 г. по делу № 33-14234, где указано следующее: «Н.А. обратился в суд с иском об установлении границ земельного участка и признании права собственности на земельный участок. …Судом установлено, что жилой дом по адресу: < …>, находится в долевой собственности. Истец и Н.М. являются собственниками по 1/6 доли дома на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию. К. является собственником 26/45 доли дома, А. — собственником 4/45 доли. …Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд обоснованно исходил из того, что границы всего земельного участка при домовладении не установлены, жилой дом не разделен в натуре. Раздел (выдел) земельного участка допускается после установления внешних границ всего земельного участка и после раздела (выдела) доли домовладения».

Если Вам нужна помощь по этому земельному спору, звоните.