Срок аренды земельного участка

С юридической процедурой продления договора аренды земельного участка сталкиваются многие землепользователи. В отличие от собственников земли арендаторы получают право распоряжаться ею только согласно заключенному между двумя сторонами договора. При этом их права регулирует Закон «Об аренде земли», а также Гражданский и Хозяйственный кодексы Украины. Закономерным желанием подавляющего большинства пользователей земельных ресурсов является пролонгация соглашения. В этой статье будут рассмотрены все тонкости и нюансы проведения данной процедуры.

Как взять участок в аренду?

Аренда земельного участка — это временное использование определенной территории для проведения различной хозяйственной деятельности. Она осуществляется на платной основе и регулируется двусторонним соглашением и законодательством страны. Поскольку закон о продаже земель начнет работать лишь 1 июля 2021 года, в большинстве случаев передача прав на участок производится путем договора аренды. Это позволяет владельцам земельных паев, не желающим самостоятельно обрабатывать надел, получать ощутимую денежную выгоду. Подобные правовые отношения оформляются специальным официальным документом — договором. Максимальный срок аренды составляет 50 лет, а минимальный зависит от вида участка. Для сельскохозяйственных наделов он составляет 7 лет, а для земель с гидротехнической мелиорацией — 10 лет.

Стоит отметить, что граждане Украины имеют возможность арендовать территорию у физических лиц, организаций или государства. Взаимоотношения землевладельца и арендатора прописываются в арендном договоре. Он в обязательном порядке содержит следующую информацию:

• характеристику объекта;
• длительность договора;
• форму и порядок расчета.

Среди характеристик надела: анализ его целевого назначения, номер по Госкадастру, расположение и размеры. Также в документе может прописываться другая дополнительная информация. Например, определенный порядок пользования ресурсами и прочие требования к сторонам соглашения. Порядок оформления земельного участка в аренду прописан в Законе «Об аренде земли», статья 17 которого гласит, что документ считается действительным после государственной регистрации передачи прав.

Аренда сельскохозяйственных территорий, принадлежащих государству или коммунальным предприятиям, имеет свои особенности. Согласно Постановлению Кабмина № 413 такая территория может передаваться в собственность исключительно в результате торгов. Частный землевладелец при желании также может объявить аукцион. Однако, если стороны договариваются о сделке без его проведения, достаточно заключения письменного соглашения.

Расторжение договора аренды земли

Действие документа может прекратиться по взаимному согласию обеих сторон. Возможность одностороннего расторжения, как правило, указываются в самом соглашении. Это могут быть, например, следующие ситуации:

• несоблюдение обязанностей и прописанных условий одной из сторон;
• нецелевое использование территории;
• систематическая задержка выплаты арендной платы;
• загрязнение надела радиоактивными или химическими веществами;
• чрезмерное истощение почвы, использование пестицидов и прочее.

Юридические аспекты продления договора аренды земли

Приближение окончания срока аренды земельного участка заставляет задуматься о возможности его продления. Это особенно актуально для фермерских хозяйств, проводящих культивацию и прочие агротехнические мероприятия из расчета многолетнего использования пая. Не менее важным является продление срока действия документа на участках под строительство и во многих других случаях.

Для защиты прав пользователя земли украинским законодательством предусмотрено преимущественное право аренды земельного участка настоящим арендатором. Чтобы им воспользоваться, необходимо соблюдение нескольких обязательных условий:

• рассматриваемая территория по-прежнему будет сдаваться в аренду;
• пользование участком осуществляется строго в соответствии с официальным договором.

Однако даже в этом случае могут возникать вопросы по реализации данного права. Особенно если вмешаются конкурентные интересы третьих сторон. Чтобы избежать подобных недоразумений, стоит воспользоваться надежным и проверенным способом — обратиться к специалистам. Наша компания гарантированно поможет оформить все бумаги надлежащим образом с учетом всех нормативных и законодательных актов. Что даст несомненное преимущество при решении земельных вопросов.

Автоматическая пролонгация договора аренды земельного участка

Часть 6 статьи 33 ЗУ «Об аренде земли» гласит, что автоматическая пролонгация документа на тот же срок и на тех же условиях возможна при соблюдении двух условий:

• арендатор продолжает пользоваться участком по окончании действия соглашения;
• владелец земли не высказал возражений в течение одного месяца после окончания срока документа.

Такое длительное «молчание» арендодателя приравнивается к согласию на продление договора. Более того, согласно выводам Верховного Суда арендатор не обязан информировать вторую сторону о желании воспользоваться данным правом. Хотя во избежание разночтений закона специалисты рекомендуют уведомить владельца участка о подобном намерении. Причем сделать это как минимум за месяц до окончания срока договора аренды. Таким образом, арендодатель не сможет заключить соглашение с другим лицом. Если же владелец земли принимает решение о самостоятельной ее обработке, он не обязан продлевать документ.

Возобновление договора требует подписания специального дополнительного соглашения. Причем оно должно оформляться даже при автоматическом продлении аренды. А сам документ должен быть подписан в течение месяца. Отказ владельца земли от подписания соглашения или затягивание сроков может служить поводом для обжалования его действий в судебном порядке. Чтобы предупредить возможные недоразумения, все сообщения рекомендуется направлять ценным письмом с заказным уведомлением. При необходимости они могут стать доказательством своевременного информирования о прекращении аренды со стороны владельца участка. Или же намерения арендатора продолжать использовать землю по истечении срока текущего договора.

Кроме того, при нарушении преимущественного права арендатора также можно обратиться в суд. Например, если владелец участка подписал документ с новым арендатором на тех же условиях в обход предыдущего. Или же арендодатель проинформировал об использовании земли под собственные нужды. Одновременно с чем в Госреестре появилась информации о договоре с новым арендатором.

Особенности субаренды земельного участка

Субаренда представляет собой передачу территории, взятой в аренду, для пользования третьим лицам. Данная процедура в обязательном порядке согласовывается с землевладельцем и ограничивается заданными условиями. В статье 8 ЗУ «Об аренде земли» прописывается возможность передачи надела в субаренду с сохранением целевого назначения. Данная возможность должна фиксироваться в изначальном арендном договоре или подтверждаться письменным разрешением арендодателя.

После подписания договор субаренды регистрируется в государственных органах. Нотариальное заверение может проводиться по соглашению сторон. Стоит отметить, что срок такого документа не должен превышать продолжительности аренды данной территории. Кроме того, документ следует составлять в рамках положений основного арендного договора, без накладок и противоречий. Таким образом, окончание арендного договора приводит и к прекращению субаренды.

Также субаренда территории с расположенными на ней государственными или коммунальными структурными подразделениями законодательно запрещена. Аналогичные ограничения наложены на имущество, учреждения, предприятия и организации, принадлежащие АР Крым.

Как оформить продление договора аренды?

Согласно статье 33 ЗУ «Об аренде земли» договор может быть возобновлен двумя путями. Совместной договоренностью обеих сторон с подписанием дополнительного соглашения. Этот вариант возможен при надлежащем порядке землепользования и взаимном выполнении условий договора. Или же путем автоматического продления при условии продолжения пользования землей и отсутствии возражений со стороны владельца. В подобном случае контракт возобновляется на прежних условиях и также требует подписания дополнительного соглашения.

Поскольку подобные документы отличаются сложностью и требуют глубокого знания законов, рекомендуется воспользоваться услугами специалистов. Наша компания выполняет весь комплекс работ по инженерно-геодезическим изысканиям. В том числе и продление договора аренды с учетом всех нюансов и требований украинского законодательства. Наши специалисты отлично знакомы с порядком оформления документа и смогут быстро и квалифицированно помочь вам в этом вопросе.

Аренда земельного участка, находящегося в государственной собственности, – довольно востребованная в настоящее время сделка. Предоставление земли в аренду возможно исключительно на основании заключенного на определенный срок договора аренды. А возможно ли продление аренды на земельный участок, если срок договора подходит к концу, но у арендатора имеются планы на дальнейшее использование земельного участка или на нем уже ведется строительство? На каких условиях возможно продление договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, и каков порядок необходимых для совершения данной процедуры действий? Ответы на эти и другие вопросы вы найдёте в статье.

1. Аренда земельного участка, находящегося в государственной собственности: возможно ли её продлить и кто имеет на это право?

По общему правилу земельные участки, находящиеся в государственной собственности, предоставляются физическим и юридическим лицам в аренду на торгах в форме аукциона. Случаи предоставления участков в аренду без торгов прямо установлены Земельным кодексом РФ (указаны в пп. 1 — 30 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ). Например, таким правом пользуются собственники зданий, сооружений, крестьянские (фермерские) хозяйства, члены садоводческих товариществ.

С 01.03.2015 было отменено преимущественное право арендатора на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов, ранее предусмотренное Земельным кодексом РФ. В связи с чем, и возникает в настоящее время вопрос: как продлить договор аренды земельного участка, заключенный с администрацией?

Сразу уточним один момент: продление аренды государственного земельного участка предполагает заключение нового договора аренды без проведения торгов. Иными словами, продление аренды — это не пролонгация имеющегося договора аренды, а заключение нового договора без участия в аукционе.

Заключение с органами государственной власти, муниципалитетами дополнительных соглашений к договорам аренды государственных земельных участков об изменении (продлении) срока аренды, действующим земельным законодательством не предусмотрено.

Кто имеет право на продление аренды?

Исходя из анализа норм Земельного кодекса РФ, можно выделить 3 случая, когда возможно продлить аренду земельного участка без аукциона.

Сделать это могут следующие лица:

• арендаторы, получившие земельный участок без торгов либо на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства (п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ);
• собственники объектов незавершенного строительства (пп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ);
• арендаторы, получившие землю для сельскохозяйственного производства (пп. 31 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, возможность продления арендных отношений (путем заключения нового договора аренды) зависит от того, как был предоставлен земельный участок в аренду: на торгах или без проведения торгов, а также от особых условий, определенных Земельным кодексом РФ.

Если же земельный участок был предоставлен Вам на торгах и Вы не входите в перечисленный выше круг лиц, то продлить договор аренды земельного участка с администрацией нельзя. По окончанию срока такого договора аренды, Вы можете снова стать арендатором земельного участка только в следующих случаях:

• если к моменту окончания срока аренды появятся предусмотренные законом основания получить земельный участок в аренду без торгов (например, Вы станете собственником здания, сооружения, расположенных на данном участке)
• если примете участие в процедуре новых торгов в порядке, предусмотренном Земельным кодексом РФ, и станете победителем аукциона.

Теперь рассмотрим подробнее случаи, когда возможно продлить аренду земельного участка без аукциона.

2. Продление аренды земельного участка, полученного арендатором без торгов либо на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства

Итак, продлить договор аренды земельного участка с администрацией (через заключение нового договора аренды) могут:

1. арендаторы, которые первоначально получили участок без торгов;

   Иными словами, если Вы или первоначальный арендатор (в случае приобретения Вами права аренды земельного участка по договору уступки такого права) изначально получали участок без торгов, то продлить аренду Вы можете также без участия в аукционе.

   Но из этого правила есть исключения. Если Вы получили участок как единственный участник аукциона, который был признан несостоявшимся, то это не дает вам права на продление аренды без торгов. То есть, если аукцион объявлялся при первоначальном получении участка, то это исключает возможность продления аренды по данному основанию.

2. арендаторы, получившие участок на аукционе для ведения садоводства и дачного хозяйства.

Первоначально получив землю на торгах, Вы можете продлить аренду без аукциона, если участок предназначен для садоводства и дачного хозяйства.

Однако здесь есть свои нюансы. Возможность продления договора аренды напрямую зависит от соблюдения 4 условий, которые прописаны в Земельном кодексе (п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).

Рассмотрим эти условия:

1. 1-ое условие. Заявление о заключении нового договора должно быть подано до истечения срока действия предыдущего договора.

   Условие вполне понятное и выполнимое. Главное — не забыть и вовремя подать заявление в орган государственной власти или муниципалитет.

2. 2-ое условие. Никто другой кроме Вас не имеет исключительного права на приобретение данного земельного участка.

   Иными словами, кроме Вас не должно быть других граждан либо юридических лиц, которые в силу Земельного кодекса или других федеральных законов, могли бы иметь исключительное право на получение этой земли, например иных собственников зданий (помещений в них), сооружений, расположенных на данном земельном участке.

3. 3-е условие. Предыдущий договор аренды не был расторгнут по Вашей инициативе или по требованию арендодателя.

   То есть, на момент продления аренды, старый договор должен быть действующим.

4. 4-ое условие. На момент заключения нового договора у арендатора имеются основания для получения земли без торгов.

   Проще говоря, помимо того, что Вы изначально получили землю без торгов, Вы должны иметь право на получение земли без аукциона на дату продления договора. Все, кто имеет право на заключение договора аренды без торгов, перечислены в подпунктах с 1 по 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ. Если Ваше право на получение земли без торгов сохранилось по одному из указанных подпунктов, то Вы можете рассчитывать на продление договора без участия в аукционе.

   Если Вы не успели, например, подать заявление до окончания срока прежнего договора, но у вас есть основания арендовать участок без торгов, Вы не лишены права обратиться с заявлением о предоставлении участка в аренду. Просто обращаться Вы будете не как арендатор земельного участка, а по иным имеющимся у Вас основаниям.

3. Продление аренды земельного участка собственником объекта незавершенного строительства

Это одно из наиболее применимых оснований для продления аренды.

Суть его состоит в том, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право 1 (один) раз продлить аренду для завершения строительства.

С каким собственником могут заключить новый договор аренды?

Земельный кодекс РФ (пп. 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ) говорит о том, что новый договор аренды заключается без торгов с:

• собственником, который купил «незавершенку» на публичных торгах;

  После прекращения действия договора аренды земельного участка, предоставленный по результатам аукциона для строительства, расположенный на таком участке объект незавершенного строительства изымается, и выставляется на публичные торги (по решению суда).

  Новый собственник, купивший «незавершенку», имеет право заключить договор аренды без торгов для завершения строительства.

• собственником, который строил объект незавершенного строительства.

  Такой собственник может продлить аренду только, если органы власти не обратились в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и продажи его с публичных торгов. Если этого сделано не было, то собственник такого объекта через 6 месяцев после истечения срока действия предыдущего договора аренды получает право на возобновление договора.

  Собственник, который построил «незавершенку», также получает право на продление аренды, если власть обратилась в суд, но суд отказал в иске. Либо когда изъятый объект незавершенного строительства не был продан на публичных торгах, по причине отсутствия желающих его купить.

  Таким образом, если Вы не успеваете закончить строительство до истечения срока аренды, то для сохранения участка в аренде и приобретения статуса собственника «незавершенки», Вам нужно как минимум оформить в Росреестре право собственности на объект незавершенного строительства.

Подробнее

Кадастровый учет и регистрация прав на объекты незавершенного строительства можно осуществить, представив заявление в Росреестр с приложением следующих документов:

• разрешения на строительство (в случаях предусмотренных законом);
• технического плана объекта недвижимости , который подготавливается кадастровым инженером ;
• договора аренды на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Технический план на объект незавершенного строительства должен быть подготовлен на основании разрешения на строительство и проектной документации (. На незавершенные строительством объект индивидуального жилищного строительства, жилой или садовый дом на садовом земельном участке технический план подготавливается на основании (ч. 11.1 ст. 24 Закона о регистрации):

• декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости;
• уведомления о планируемом строительстве объекта;
• уведомления о соответствии параметров объекта предельным параметрам разрешенного строительства (при наличии такого уведомления) (ст. 55.1 Градостроительного кодекса РФ).

Для кадастрового учета и регистрации прав на здания и сооружения, для которых не требуется разрешение на строительство, технический план подготавливается на основании (ч. 11 ст. 24 Закона о регистрации):

• декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости. Указанные документы прилагаются к техническому плану и являются его неотъемлемой частью.

Получив право собственности на «незавершенку», Вы получаете возможность, при наличии выше описанных условий, сохранить аренду для завершения строительства.

На что нужно обратить внимание:

• Если Вы заключили договор аренды до 1 марта 2015 года и не успели завершить строительство, то по закону органы власти не могут выставить Ваш объект на торги (положения ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ).
• Если же Вы получили участок после 01 марта 2015 года и не успели завершить строительство, то у органов власти есть право обратиться в суд с целью изъятия объекта незавершенного строительства и продажи его с публичных торгов. В этом случае Вы получите средства от продажи своего объекта незавершенного строительства за минусом расходов на проведение самих торгов. Если суд откажет в изъятии объекта или его не смогут продать с публичных торгов, Вы сможете возобновить аренду.

Нужно также помнить, что аренда может продлеваться только 1 (один) раз.

Это означает, что продлив аренду один раз и не достроив объект, продлить аренду во второй раз Вы не сможете. Поэтому будьте бдительны, когда Вам «за дешево» предлагают купить «незавершенку»: если такой продавец (или кто-то до него) уже продлевал аренду для завершения строительства, то Вам как новому собственнику аренду не продлят.

4. Продление аренды земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства

Если Вы получили землю для сельскохозяйственного производства, то у Вас также имеется возможность продлить аренду без торгов.

Нужно соблюсти всего 2 условия, чтобы можно было рассчитывать на продление аренды:

1. 1-ое условие – отсутствие выявленных и не устраненных нарушений законодательства при использовании земельного участка.

   Иными словами, в уполномоченном органе, который осуществляет государственный земельный надзор, должна отсутствовать информация о выявленных нарушениях в использовании земли. Поэтому рекомендуем использовать землю правильно, по целевому назначению.

2. 2-ое условие – подать заявление о продлении аренды нужно до истечения срока действия предыдущего договора.

   Другими словами, не нужно ждать, пока аренда закончится. Рекомендуем за 1-3 месяца до окончания срока действия договора подать официальное заявление в орган государственной власти или муниципалитет о заключении нового договора.

При подаче заявления на продление аренды укажите правовое основание: «Подпункт 31 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ».

Вышеуказанные правила не содержат указания, что участок ранее также должен был быть передан в аренду без торгов.

5. Порядок оформления нового договора аренды без проведения торгов

Чтобы продлить аренду посредством заключения нового договора аренды земельного участка без торгов, Вы как арендатор должны проделать следующее:

• За 3 месяца до окончания срока действия договора необходимо обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления, с которым был заключен договор аренды ранее, с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без торгов.

Как правило, если ранее договор был заключен с муниципалитетом и земельный участок находится в городской черте, следует обратиться с заявлением в администрацию соответствующего городского округа, либо профильный комитет по управлению имуществом при администрации. Если земельный участок находится за пределами города – то в администрацию соответствующего муниципального района (ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).

Заявление может быть Вами подано посредством личного обращения в орган государственной власти или муниципалитет; посредством почтового отправления; через МФЦ; либо в форме электронного документа путем заполнения формы запроса, размещенной на официальном сайте соответствующего органа государственной власти или администрации в сети Интернет, в том числе посредством отправки через личный кабинет Единого портала Госуслуг (http://www.gosuslugi.ru).

К заявлению необходимо приложить копию действующего договора аренды.

Также в заявлении обязательно укажите на Ваше намерение продлить договор аренды и основания предоставления земельного участка без проведения торгов «Подпункт пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ».

При обращении в уполномоченные органы с заявлением о приобретении прав на земельный участок без проведения торгов необходимо руководствоваться Приказом Минэкономразвития РФ от 12.01.2015 г. № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов».

• В срок не более 30 дней со дня поступления Вашего заявления о предоставлении земельного участка в аренду без торгов уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления должен:
  • либо подготовить проект договора аренды земельного участка в 3-х экземплярах, подписать и направить Вам для подписания;
  • либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Вы должны в 30-дневный срок со дня получения подписать направленный Вам проект договора и представить его в муниципалитет.

Договор аренды земельного участка, заключенный сроком на 1 год и более, подлежит обязательной государственной регистрации. Поэтому после заключения договора аренды одной из сторон договора необходимо обратиться в Ростреестр с заявлением о государственной регистрации договора, с приложением такого договора аренды (не менее чем в 2-х экземплярах).

Следует учитывать, что обязанность по обращению с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, законом возложена на органы государственной власти и местного самоуправления (ч. 2 ст. 19 Закона о регистрации), однако Вы также вправе самостоятельно обратиться с заявлением в Росреестр.

Государственная пошлина за регистрацию договора аренды земельного участка составит 2000 рублей в случае обращения физического лица, 22000 рублей – в случае обращения юридического лица. Органы государственной власти и местного самоуправления от уплаты государственной пошлины освобождены.

После проведения государственной регистрации заявитель получит экземпляр договора аренды земельного участка с отметкой о проведенной регистрации – специальной регистрационной надписью.

Остались вопросы? Можете обратиться за помощью к специалисту, для этого воспользуйтесь нашим сервисом.

Вам также может быть интересно:

«Как оформить земельный участок под объектом недвижимости?»

«Как оформить право собственности на земельный участок в садоводческом некоммерческом товариществе?»

«Как построить и оформить дом блокированной застройки?

26 Марта 2018

ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон №171-ФЗ), действующий с 1 марта 2015 года привнес изменения в российское законодательство. В частности в сферу управления и распоряжения земельными участками и их вовлечения в хозяйственный оборот.

Закон вводит также новую статью 239.1 ГК РФ, в которой обозначено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Это распространяется на объекты, находящегося в государственной или муниципальной собственности, земельный участок для которых предоставленного путем аукциона.

Краткий анализ законодательной номы:

• прекращение действия договора аренды земельного участка, находящегося в собственности публично-правового образования, может послужить основанием изъятия такого объекта у собственника. Отметим, что срок обращения уполномоченного органа в суд с требованием о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства ограничен 6-ю месяцами с момента истечения срока договора аренды земельного участка.
• принудительное изъятие может быть осуществлено только на основании вступившего в законную силу решения суда.
• изымаемый земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, должен быть первоначально предоставлен на аукционе.
• правила применяются к объектам незавершенного строительства, расположенным на земельных участках, предоставленных после вступления в силу Закона № 171-ФЗ.

Правила этой статьи также применяются в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Указанная норма устанавливает правило, согласно которому юридическая возможность изъятия объекта незавершенного строительства привязана к прекращению действия договора аренды земельного участка, находящегося в собственности публично-правовых образований вне зависимости от того, является ли договор аренды земельного участка первичным либо заключенным для завершения строительства.

Эта норма, также устанавливает однократную возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, после прекращения первоначального договора аренды.

Обращаем ваше внимание, что в силу пункта 21 статьи 3 Вводного закона реализация положений ГК РФ в части продажи объекта незавершенного строительства по решению суда возможна не ранее 1 марта 2018 года, если собственник объекта незавершенного строительства воспользовался правом на заключение договора аренды земельного участка для завершения его строительства, предусмотренным указанной нормой.

В целом Верховный Суд РФ сподвигает арендаторов публичных земель к тому, чтобы после истечения срока аренды они для продолжения строительства использовали процедуры получения прав на землю, предусмотренные Законом №171-ФЗ. В частности, получали от государства землю в аренду без торгов для завершения строительства. Если арендатор не успеет завершить строительство в течение срока аренды после получения им земли по указанным процедурам, то последующее предоставление земли осуществляется только на торгах.

Учитывая действия закона во времени особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, под объектами незавершенного строительства, можно условно разделить:

1. если право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано до 1 марта 2015 года или земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставлен для целей строительства до 1 марта 2015 года (ранее возникшие правоотношения);
2. если земельный участок предоставлен для целей строительства после 1 марта 2015 года (правоотношения, возникшие после вступления в силу Закона N 171-ФЗ), при этом правовой механизм регулирования таких правоотношений аналогичен;

Договоры аренды публичных земель для строительства, заключенные до 1 марта 2015 года, по истечении их срока автоматически без проведения торгов продлеваются на неопределенный срок, если ни одна из сторон не заявит о прекращении договора. Арендатор земель может по истечении срока аренды и после 1 марта 2015 года продолжать/начинать строительство на соответствующем участке, не продлевая срок аренды на торгах, но при условии, что арендодатель не прекратит такой договор аренды в одностороннем порядке. Это означает, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

2 точки зрения Верховного суда РФ:

• 1. В Определении Верховного Суда РФ от 8 февраля 2017 года по делу № А46-6835/2015 указано, что арендатор, получивший в аренду, принадлежащий администрации города, земельный участок для целей строительства без проведения торгов в соответствии с положениями ст. 39.6 ЗК РФ, не успевший построить здание до окончания срока договора аренды, но принявший в этот срок меры к началу строительства вправе претендовать на продление с ним договора аренды на новый срок без проведения торгов. Отказ администрации города, выдавшей арендатору разрешение на строительство незадолго до окончания срока аренды, от продления с таким арендатором договора может рассматриваться как злоупотребление администрацией правом в связи с нарушением разумных ожиданий арендатора.
• 2. В Определении Верховного суда РФ от 27 июня 2017 года по делу № А41-13398/2016 указано было обратное, а именно, что реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия, либо отсутствия на земельном участке, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Итоги: в случае, когда государство предоставило в аренду участок для строительства до 1 марта 2015 года, по истечении срока аренды арендатор может получить тот же самый участок в аренду на три года без торгов, при условии что на участке в период действия аренды на основании разрешительной документации создан объект незавершенного строительства. Это не зависит от регистрации собственности на такой объект и момента регистрации.

Вместе с тем, если государство предоставило в аренду участок после 1 марта 2015 года и строительство не завершено в течение срока аренды, то орган власти может продать объект незавершенного строительства на торгах в судебном порядке в течение шести месяцев с момента истечения срока аренды. При этом арендатор может однократно потребовать предоставления ему в аренду участка для завершения строительства.

Поделитесь:

Иван Веселов, партнер практики по разрешению споров, Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP

Андрей Тюленев, юрист практики по разрешению споров, Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP

По данным в ЕГРН, в России имеется более 520 тыс. объектов незавершенного строительства. Одна из целей недавних изменений законодательства о порядке предоставления земельных участков – сокращение сроков строительства и уменьшение количества объектов незавершенного строительства. В этой статье речь пойдет о подходах, выработанных судебной практикой по применению механизмов, направленных на стимулирование застройщиков к завершению строительства в пределах срока договора аренды земельного участка.

Срок аренды земельного участка для строительства

Договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности и предназначенного для строительства, по общему правилу может быть заключен на срок от 3 до 10 лет. В отношении же земельных участков, предоставляемых на аукционе, основным видом разрешенного использования которых является строительство зданий и сооружений, договор аренды может быть заключен на период, вдвое превышающий срок, установленный для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. Данный период установлен Приказом Минстроя России от 27.02.2015 № 137/пр в пределах от 9 до 54 месяцев в зависимости от площади планируемого объекта. С учетом этого срок предоставления в аренду земельного участка на аукционе может составлять от 1,5 до 9 лет (за исключением уникальных объектов капитального строительства).

На случай незавершения строительства в пределах срока договора аренды земельного участка законодательством предусмотрены две опции:

• продление срока договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта;
• отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка.

Продление договора аренды земельного участка

Первой законодательной опцией является возможность однократного продления срока договора аренды земельного участка путем его предоставления в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта. Для этого необходимо соблюдение четырех условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды земельного участка должно быть подано до того, как истечет срок действия ранее заключенного договора аренды;

2) иные лица не должны обладать исключительным правом на получение такого земельного участка (например, собственники зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках);

3) ранее заключенный договор аренды этого земельного участка не должен быть расторгнут с арендатором по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (например, по причине использования земельного участка с существенным нарушением условий договора), а также по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 42 Земельного кодекса РФ (например, при использовании земельного участка не по целевому назначению);

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка должны иметься предусмотренные подп. 1–30 п. 2 ст. 36.9 Земельного кодекса РФ основания для предоставления земельного участка без проведения торгов.

Верховный суд РФ также указал на необходимость соблюдения совокупности перечисленных условий при реализации права на продление аренды земельного участка для завершения строительства.

Сложности в судебной практике

При решении вопроса о возможности продления договора аренды земельного участка ключевое значение имеет наличие на нем объекта незавершенного строительства. В одном из дел суды нижестоящих инстанций обязали Департамент имущественных отношений выдать застройщику новое разрешение на строительство. Суды исходили из того, что арендатор провел существенную подготовительную работу, а также совершил действия, направленные на освоение спорного земельного участка. Однако Верховный суд РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций, отметив, что для заключения договора аренды без проведения торгов отсутствовало условие, установленное подп. 4 п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. В частности, на спорном земельном участке не имелось объектов незавершенного строительства, которые давали бы право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения строительства.

В этой связи важное практическое значение приобретает содержание понятия «объект незавершенного строительства». Отметим, что легальное определение данного понятия в действующем законодательстве отсутствует, что, несомненно, препятствует формированию единообразной судебной практики.

Так, в результате рассмотрения одного из дел суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания объектами незавершенного строительства фундаментов жилых домов, поскольку работы завершены лишь в отношении одного из семи объектов. В этой связи основания для квалификации таких объектов в качестве самостоятельной недвижимой вещи отсутствовали.

При рассмотрении аналогичного дела выяснилось, что право собственности было зарегистрировано на объект незавершенного строительства в виде котлована и свайного поля. Однако Верховный суд РФ поправил нижестоящие суды, признав, что объект незавершенного строительства фактически отсутствует и не может быть отнесен к объектам недвижимости.

Очевидно, что в целях достижения правовой определенности при рассмотрении споров о продлении аренды земельного участка с целью завершения строительства объекта необходимо законодательно закрепить определение понятия «объект незавершенного строительства» с указанием минимальной степени готовности объекта, которая может свидетельствовать о наличии объекта недвижимости.

Добросовестность арендатора не поможет продлить договор аренды

Как уже отмечалось, для реализации права на продление договора аренды земельного участка для завершения строительства необходимо соблюдение совокупности условий, установленных п. 4 ст. 39.36 ЗК РФ. При рассмотрении одного из споров Верховный суд РФ сделал исключение из указанного правила и встал на сторону добросовестного застройщика при фактическом отсутствии совокупности всех предусмотренных условий для продления договора аренды.

Так, согласно обстоятельствам дела, обществу по договору аренды был предоставлен земельный участок сроком на пять лет для строительства торгово-развлекательного комплекса. В течение указанного периода строительство объекта не началось, но были проведены подготовительные мероприятия (заключены договоры на выполнение инженерно-геодезических изысканий, проектных работ, получено разрешение на строительство и т. п.). В продлении аренды земельного участка обществу было отказано. Суды нижестоящих инстанций сочли, что оснований для продления договора аренды нет ввиду отсутствия на земельном участке объекта незавершенного строительства и, соответственно, в силу п. 4 ст. 39.36 Земельного кодекса РФ о совокупности условий.

Верховный суд РФ, напротив, отменил судебные акты, отметив, что в указанном случае действия сторон необходимо было оценить на предмет добросовестности.. Верховный суд РФ подчеркнул, что совершенные арендатором действия, хотя и не свидетельствуют о возведении объекта недвижимости, являются необходимыми для начала строительства комплекса. Более того, за счет средств арендатора были обеспечены строительство и ввод в эксплуатацию нового здания администрации муниципального предприятия. Мы полагаем, что для судебной практики подобный подход является исключением, в приведенном примере он был обусловлен в основном индивидуальными обстоятельствами.

В настоящее время Верховный суд РФ задал иной вектор развития судебной практике, ужесточив позицию в отношении застройщиков. В частности, в п. 16 Обзора судебной практики № 1 за 2018 г. Верховный суд РФ отметил, что оценка действий сторон на предмет добросовестности фактически вводит дополнительный критерий для предоставления земельного участка взамен условий, предусмотренных земельным законодательством.

Иными словами, для продления договора аренды земельного участка с целью завершения строительства необходимо неукоснительно соблюдать четыре условия, предусмотренные п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, без оценки поведения сторон на предмет добросовестности.

Изъятие объекта незавершенного строительства при прекращении договора аренды

В качестве другого возможного последствия незавершения строительства в пределах срока договора аренды земельного участка законодателем установлено отчуждение объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Так, согласно ст. 239.1 ГК РФ, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Указанное правило применимо и к случаю окончания срока договора аренды земельного участка, заключенного без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Требование о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов может быть заявлено в суд исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными распоряжаться земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект. Однако обязанности по заявлению такого требования закон, к сожалению, не устанавливает.

В целях защиты интересов добросовестного застройщика требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если ему удастся доказать, что нарушение срока строительства связано с действиями (бездействием) органов публичной власти или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть присоединен объект.

Вместе с тем необходимо отметить, что указанные положения применимы к отношениям, возникшим после вступления в силу Федерального закона от 26.03.2014 № 171-ФЗ, особенно к договорам аренды земельного участка, заключенным после 1 марта 2015 г.. Если земельный участок был предоставлен раньше, то собственник объекта незавершенного строительства может получить земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов при условии, что данный земельный участок ранее не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с таким порядком.

Таким образом, закрепление правового механизма изъятия объекта незавершенного строительства подтверждает наметившиеся ранее законодательные тенденции, направленные на ужесточение контроля над арендаторами земельных участков, которые находятся в публичной собственности.

Нерешенные проблемы

При всей эффективности уже имеющихся законодательных механизмов остался неурегулированным важный практический вопрос: что делать, если земельный участок был предоставлен по договору аренды до 1 марта 2015 г., право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано, а срок действия полученного разрешения на строительство истек?

В подобных случаях судебная практика пока придерживается такого способа урегулирования ситуации как возложение на бывшего арендатора обязанности освободить земельный участок от объекта незавершенного строительства. В рамках одного дела при рассмотрении требования о возложении на арендатора обязанности по освобождению земельного участка путем демонтажа объекта незавершенного строительства суды указали, что по истечении срока договора аренды возникла обязанность возвратить имущество, предоставленное по договору аренды. Статья 239.1 ГК РФ ввиду нераспространения ее положений на правоотношения сторон по договору аренды не применяется.

Вместе с тем во многих случаях снос объекта незавершенного строительства с высокой степенью готовности является нецелесообразным и не отвечает интересам застройщика и органов власти. Для нивелирования отрицательных последствий для застройщиков и органов власти представляется эффективным применение правил об отчуждении объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов с возложением на нового собственника обязанности по завершению строительства и на объекты, право собственности на которые не зарегистрировано, а земельный участок для возведения которых был предоставлен по договору аренды, заключенному до 1 марта 2015 г.

Выводы

Таким образом, в судебной практике выработан подход к решению практических вопросов, связанных с последствиями незавершения строительства в срок, установленный договором аренды земельного участка.

1. Для реализации права на продление договора аренды земельного участка для завершения строительства требуется соблюдение совокупности условий, предусмотренных п. 4 ст. 39.36 ЗК РФ. Исключительно добросовестное поведение арендатора без соблюдения указанной совокупности условий не поможет продлить договор аренды. В этой связи подчеркнем, что успешная пролонгация договора аренды возможна лишь при неукоснительном выполнении перечисленных условий.
2. При решении вопроса о продлении договора аренды земельного участка ключевое значение имеет наличие на нем объекта незавершенного строительства. Во избежание отказа в продлении договора аренды земельного участка необходимо заблаговременно обеспечить регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.
3. Если застройщику удалось доказать, что нарушение срока строительства объекта вызвано действиями (бездействием) органов публичной власти или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, то требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению.
4. При незавершении строительства на земельном участке, договор аренды которого был заключен до 1 марта 2015 г., суд вправе обязать арендатора вернуть объект в первоначальное состояние, то есть, по сути, снести. Данное обстоятельство нужно учитывать при реализации комплексных проектов застройки.

Другие актуальные вопросы, касающиеся споров в области недвижимости и строительства, обсудим на совместном семинаре Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP и Legal Insight для инхаус-юристов 28 сентября 2018 г. Подробности и регистрация: https://bclp.timepad.ru/event/806082/

Сведения о деятельности Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав за январь – март 2018 г. – https://rosreestr.ru

Подпункт 1 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ.

Пункт 9 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ.

Приказ Минстроя России от 01.09.2015 № 630/пр «О внесении изменений в приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 27.02.2015 № 137/пр «Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений”».

В пункте 2 ст. 48.1 Градостроительного кодекса РФ закреплен перечень уникальных объектов.

Подпункт 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

Пункт 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

Пункт 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.

Определение ВС РФ от 18.12.2017 № 304-КГ17-9125 по делу А70-9966/2016.

Подпункт 4 п. 4 ст. 39.6. Земельного кодекса РФ.

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 19.10.2016; Постановление 8-го арбитражного апелляционного суда от 28.12.2016; Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.03.2017 по делу № А70-9966/2016.

Определение ВС РФ от 18.12.2017 № 304-КГ17-9125 по делу А70-9966/2016.

Определение ВС РФ от 31.03.2016 № 301-ЭС16-2023 по делу № А28-9033/2014.

Определение ВС РФ от 21.03.2016 № 310-ЭС15-6547 по делу № А84-469/2014.

Определение ВС РФ от 08.02.2017 № 304-ЭС16-6168.

Пункт 16 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2018) (утв. Президиумом ВС РФ 28 марта 2018 г.).

Пункт 3 ст. 239.1 Градостроительного кодекса РФ.

Пункт 33 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Пункт 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ».

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.10.2015 по делу № А75-199/2015.