С вами Ксения Шварц. Я нахожусь в замечательном городе Севастополь. Сегодня мы приехали встретиться с нашим другом и профессионалом своего дела, адвокатом Пурас Александром Владимировичем. Сегодня мы хотели выяснить часто задаваемые вами вопросы по поводу земли, недвижимости, какие риски. Расскажи, как ты оказался в Севастополе? Местный ты житель, или приехал откуда-то?
– Я коренной севастополец. Вся моя сознательная жизнь прошла здесь. Юриспруденцией профессионально занимаюсь с 2007 года. С 2012 года являюсь адвокатом Севастопольской палаты Адвокатов.
Сложно быть адвокатом?
– Как и в любой профессии, есть свои сложности. Это была мечта с детства.
– С чем люди могут столкнуться в приобретении земли? Какие риски тут могут быть?
– Основной главный риск – это соответствия правоустанавливающих документов продавца требованиям действующего законодательства РФ. Не все местные жители, собственники земельных участков успели привести свои документы в надлежащий вид и в полное соответствие с требованиями законодательства РФ. Поэтому, при приобретении земельного участка нужно начинать с документов, которые подтверждают право собственности на тот объект, который продают. Вам необходимо обратиться к специалисту в области права и риэлтерских услуг. Это нужно сделать для того чтобы выяснить, все ли в порядке с документами, действительны ли они.
– То есть, даже, если продавец мне показывает все документы по объекту, это еще не говорит о том, что участок покупать не безопасно.
– Да, абсолютно верно. В этой процедуре существуют такие подводные камни, как, при приобретении земельного участка нужно обращать внимание на межевание. Для чего это нужно? С точки зрения обязательности данного документа для регистрации перехода в право собственности он не нужен. Оно нужно вам, как будущему собственнику, чтобы вы знали, где фактически находятся границы участка, которое вы приобретаете. Не накладывается ли ваша будущая собственность на чей-то земельный участок. Потому что, в дальнейшем это приведет к судебным спорам с вашими новыми соседями.
– А если нет межевания, и собственник не хочет его нам предоставлять по каким бы то ни было причинам. Как мы можем поступить в этом случае?
– Риск приобретения такого объекта будет лежать в полной мере на покупателе. Сама процедура межевания не является сложной. Она может потребовать незначительных материальных затрат от продавца, и по времени около полтора месяца.
– В принципе, если при покупке объекта нет межевания, мы можем передать задаток за .тот объект, и в этом договоре приписать, что собственник в течение полутора месяца обязуется сделать.
– Да, в какой-то промежуток времени сделать межевание.
– Он не должен быть против, если у него все в порядке. А кто у нас делает межевание?
– Кадастровые инженеры.
– Александр, а много ли сейчас в Севастополе судебных дел по земле?
– Всю массу судебных тяжб нужно разделить на две части. Первое – это судебные тяжбы между государством и собственниками. Второе – между физическими лицами, между соседями. Поэтому, общее количество подобных дел во всех судах Севастополя, идет на тысячи.
– У нас есть Генплан. Он на сегодняшний день не принят. Стоит ли вообще к нему привязываться?
– Действительно, в городе Севастополе генеральный план развития города не принят с юридической точки зрения. Генплан не является документом, который будет препятствовать для осуществления сделки по купли-продажи земельного участка.
– То есть, купить мы можем, не зависимо от того, что написано в генплане?
– Да. Сложности начнутся дальше. Когда новый собственник будет иметь желание на этом участке начать строительство, хозяйственную деятельность, то есть, осваивать земельный участок. То есть, его освоение должно быть в соответствии с этим генпланом, который будет принят. В дальнейшем, для получения разрешения на строительство, понадобится соответствующее заключение о том, что на данном земельном участке возможно строительство такого-то объекта. Если ваш земельный участок попадет в зону генплана, не предусмотренного для такого строительства, то вам просто откажут.
– Давай рассмотрим на конкретных примерах. Допустим, продается земля. Документы все оформлены. Но, по генплану там оказывается, что это зона промназначения. С какими трудностями столкнется в дальнейшем приобретатель?
– Он в дальнейшем может столкнуться с тем, что, если объект недвижимости он построит на зарегистрирует до момента принятия генплана, то, возможно, государство пойдет ему навстречу, и внесет какие-то изменения. Если земельный участок на тот момент освоен не будет, то рано или поздно, государство данный земельный участок выкупит по кадастровой стоимости для тех нужд, которые предусмотрены в генплане.
– Если по моему участку пройдет дорога?
– Если по вашему участку будет запроектирована дорога, будет абсолютно неважно, какие у вас есть правоустанавливающие документы на данный земельный участок или объект недвижимости. Дорога является приоритетной в развитии города, соответственно, государство имеет полное право выкупить эти участки для строительства дорог. Приобретение данных земельных участков и объектов недвижимости, опять же, если на вашем участке стоит объект недвижимости, которые е зарегистрирован, данное строение никто у вас выкупать не будет, и никакой компенсации за его снос вы не получите. Вы получите денежную компенсацию стоимости земельного участка, который будет изъят у вас для строительства дороги, например.
– То есть, пока генплан не принят, есть возможность оформить все, что недооформлено.
– Да. Я очень рекомендую заняться этой проблемой. Потому что, документы на объект недвижимости должны быть оформлены всегда и надлежащим образом.
– А если у нас будет земля культурного наследия. Например, Херсонес, либо какие-то насаждения, которые вырубать нельзя. С этим что делать? Мы можем выяснить заранее, относится ли объект к культурному наследию?
– На стадии проверки документов перед сделкой, и эти моменты нужно выяснять. Если эти насаждения будут мешать вам строительству объекта, который вы планируете, вам нужно будет уточнить, к какой категории они относятся, и разрешат ли вам в дальнейшем это сделать. Самовольная вырубка этих насаждений является административным правонарушением, в некоторых случаях, до уголовной ответственности. Поэтому, лучше этот момент выяснить заранее. Что касается культурного наследия. Вы должны понимать, что весь Севастополь является культурным наследием. Здесь, практически, каждый сантиметр земли представляет историческую ценность. Если приобретаемый вами земельный участок является культурным наследием, должно быть соответствующее заключение о том, что данный земельный участок действительно является таковым, в котором прописываются ограничения по его использованию, которые собственник должен исполнять. Кроме того, на территории Севастополя и Крыма произрастают очень много насаждений, которые занесены в Красную Книгу.
– Хорошо, что мы с этим разбираемся. По крайней мере, мы будем знать, на что делать акцент, на что обратить внимание. Еще такой вопрос. По моему участку, который я хочу приобрести, проходят какие-то коммуникации. Как они могут препятствовать дальнейшей эксплуатации земли?
– Первый и самый простой способ – это визуально. Если над вашим участком проходит линия электропередач, то это уже говорит о том, что на данном участке существует охранная зона. Если на земельном участке стоят столбики с обозначениями того, что под землей проходит либо кабель, либо труба, то это значит, что существуют ограничения использования земли. С документальной точки зрения, у продавца этого участка вам нужно потребовать полный комплект документов, который у него есть, относительно данного объекта. В этих документах могут содержаться техническая документация, градостроительная документация, топо-съемки, на которых будет видно, проходят ли какие-либо коммуникации. Кроме того, если человек имеет на руках акт собственности украинского образца, в данном документе все охранные зоны указаны. Указана их площадь, расположение, и те ограничения, которые существуют для использования данного земельного участка.
– А если собственник укрыл какие-то документы. Допустим, он знает, что кабель проходит под землей, опознавательных знаков нет, документ, который говорит об этом, он утаил. Мы можем проверить?
– Безусловно. Опять же, это потребует определенных затрат времени и материальных ресурсов. Если покупатель желает осуществить полную, доскональную проверку объекта, в том числе, на возможное наличие каких-то сетей, здесь нужно будет ему внести определенные затраты. Собственник земельного участка вправе обратиться к той организации, которая осуществляет эксплуатацию, с целью получения технических условий по возможности выноса данного кабеля за пределы земельного участка. Если существует такая техническая возможность, то соответствующие структуры выдают технические условия. Человеку необходимо будет выполнить проект, заключить договор с лицензированной организацией для проведения таких работ, вывести физически за пределы своего участка кабель, и всю техническую документацию сдать в организацию, которая осуществляет его эксплуатацию. Это влечет за собой достаточно серьезные материальные затраты. Охранная зона мешает строительству на земельном участке сооружений.
– Допустим, с документами у нас все в порядке. Есть пустой земельный участок, который продают. Конечно, мы хотим коммуникации, когда покупаем земельный участок – свет, вода, газ. Спрашиваем у собственника, есть ли какие согласования на эту тему. Продавец говорит, что нет. Он этим делом не занимался и заниматься не хочу. Покупайте, как есть. Стоит ли просить продавца, либо мы это можем сделать самостоятельно? Какие тут риски?
– Лучший вариант для покупателя, если продавец земельного участка получил соответствующие технические условия самостоятельно. То есть, вы на этапе приобретения будете понимать, какие сети и коммуникации находятся в доступности, и приблизительно просчитать затраты на их проведение. Цены могут очень разниться. Вы должны понимать, чем дальше от вашего участка находится точка врезки, тем дороже вам обойдется подключение.
– Технические условия нам лучше просить с продавца?
– Да. Как вариант, если вы не хотите никаких неоправданных рисков в этом плане, вы можете заключить предварительный договор с продавцом, в котором прописать, что на протяжении оговоренного между вами срока, продавец все сделает.
– Какой срок, примерно?
– Я думаю, что это 2-3 месяца. В течение этого срока, собственник обращается в соответствующую организацию выдать ему технические условия. Он получает технические условия, и вы уже видите дальнейшую перспективу. Да, вам, как новому собственнику, придется их получать заново. Но, получать их при наличии предыдущих техусловий намного проще, чем получать их первый раз.
– Да, это частое явление, когда говорят, что техусловий нет у нас, делайте сами. Но, очень часто забывают о том, что может обойтись дорого.
– В чем еще неудобство наличие охранной зоны на земельном участке? В любой момент, организация, которая обслуживает данный трубопровод или кабель, имеет право прийти на ваш участок и осуществить соответствующие работы.
– Какую землю брать? Какого назначения?
– Существует разница между землями, предусмотренными для строительства индивидуального жилого дома, и для ведения садоводства. Одна категория земель предусматривает строительство дома и дальнейшую регистрацию, как жилого дома. Это полноценный жилой дом. Что касается садовых, дачных и прочих товариществ, с точки зрения строительства, существуют ограничения относительно этажности застройки. Кроме того, данный объект недвижимости изначально регистрируется как нежилое строение. В дальнейшем существует процедура перевода его в жилое, это потребует определенных сил и денежных средств. ИЖС всегда будет дороже. С технической точки зрения существует еще разница в том, что те мощности, которые предусмотрены для ИЖС, значительно отличаются от тех мощностей, которые предусмотрены для садовых товариществ. В некоторых случаях, напряжения сети будет недостаточно даже для элементарной лампочки. Здесь вы рискуете, построив полноценный жилой дом, надеясь, что вы будете в нем комфортно проживать, столкнуться с трудностями.
– Есть же товарищества, которые увеличивают свои мощности?
– Да. Опять же, это все требует материальных затрат. Скидываться деньгами будут те люди, которым недостаточно мощностей.
– Часто у людей паника. Денег хватает только на садовое товарищество, а хочется ИЖС. Считают, что, если будут документы на ИЖС, то участок у меня точно не отберут. Садоводческое товарищество могут расформировать. Больше рисков на то, что в дальнейшем у тебя будут с этим проблемы.
– С точки зрения проблем в дальнейшем, вне зависимости от того, какой земельный участок у вас находится в собственности, если будет запланировано строительство важного государственного объекта на этой территории, этот участок у вас просто изымут, выкупит его.
– Так как у нас люди экономные. Приезжают в Севастополь и ищут участок сами, покупают и думают о том, что не стоит платить юристам за проверку, риэлторам за проверки. Вопрос такой. Если я обычный человек и хочу купить землю, насколько мне нужны услуги профессионального юриста?
– Начнем с того, что с точки зрения закона, осуществление сделки купли-продажи земельного участка возможно в простой письменной форме. Закон не обязывает вас обращаться к нотариусу, юристу, адвокату. Вы можете с продавцом составить данный договор, зарегистрировать его в органах Росреестра. При этом, все дальнейшие риски полностью возлагаются на вас, как на приобретателя. Даже, если в судебном порядке вы захотите расторгнуть этот договор, но к тому времени, продавец благополучно распорядится теми денежными средствами, которые получил от вас. Суд присудит взыскать с него эти деньги. Если человек является пенсионером, не работающим, или иным лицом, не имеющих соответствующих доходов, эти деньги вы будете получать в течение долгих лет.
– А объект недвижимости придется вернуть сразу?
– Да. Договариваясь с продавцом напрямую, вы, безусловно, экономите. А при обращении к специалистам, вы понесете больше затрат, но всю работу, относительно проверки документов и данного земельного участка, ляжет на плечи либо профессионального риэлтора, либо юриста. Рекомендую, при заключении самой сделки пользоваться услугами нотариуса.
– Расскажи нам об этом.
– Нотариус точно так же осуществляет определенный комплекс мероприятий, связанных с подготовкой сделки, проверки. Он несет ответственность, и материальную ответственность, за то, чтобы сделка не была заключена с грубыми нарушениями.
– А до какой суммы?
– Сама ответственность нотариуса застрахована до 30 миллионов рублей.
– Так как у нас здесь полный ажиотаж. МФЦ забиты полностью. Сама сделка регистрируется 30 дней, а по факту, бывают и задержки.
– Органы, которые осуществляют государственную регистрацию, вправе сделать остановки с целью направления соответствующих запросов в уполномоченные структуры и организации.
– А если мы пойдем через нотариуса? Здесь мы можем сэкономить по нервам и времени.
– Да.
– Нотариус сам сдаст документы в МФЦ. И документы мы уже получим от 2 до 10 дней. Это дело платное, оно не дешевое.
– На фоне той суммы, которую вы платите за данный земельный участок, эти затраты не являются значительными.
– Допустим, я покупаю участок за 2 миллиона, то расходы у нотариуса будут от 18 до 25 тысяч. Вопрос такой. Если я могу выбрать участок земли, договориться с хозяином, взять документы, отнести их нотариусу, он все проверит. Зачем мне дополнительно платить юристу или адвокату?
– В этом случае вам придется поверить на слово продавцу о том, что участок за собой не имеет никакой грустной предыстории.
– Нотариус у нас все не проверяет?
– Нотариус не имеет полномочий проверить наличие каких-то охранных зон, судебных тяжб и так далее. Нотариус готовит документы на сделку. Нотариус здесь необходим для гарантии чистоты сделки и ускорения ее регистрации.
– Спасибо тете огромное. Ты нам очень много интересного сегодня рассказал. Подписывайтесь на наш канал, ставьте лайки, и слушайте то, о чем мы говорим.
Вхождение Крыма в состав России встряхнуло местный рынок недвижимости — цены на жилье выросли в разы. Ажиотаж спровоцировал спрос со стороны «материковой России» — в некоторых районах Крыма цены выросли в три раза, сделав новое жилье недоступным для местных жителей. Однако оспариваемый статус полуострова может навредить новым владельцам домов и квартир — международная неопределенность таит в себе риски вплоть до потери актива. Подводные камни самого жаркого рынка недвижимости России — в материале «Ленты.ру».
Перестройка и ускорение
Недвижимость в Крыму и городе федерального значения Севастополе дорожает опережающими темпами: за год квадратный метр в севастопольских новостройках подорожал на 30 процентов, аналогичный показатель по Крыму вырос на 29 процентов. Это, соответственно, первое и второе места по темпам роста в России. Скачок цен в российском Крыму происходит уже во второй раз за пятилетку — первый случился сразу после вхождения в состав РФ, причем жилье тогда дорожало на чистом энтузиазме: покупать его еще фактически было нельзя (до августа 2014-го действовал мораторий на сделки с недвижимостью), а ценники уже выросли. Тогда же была запущена юридическая перезагрузка рынка. «Пять лет назад были изменены не только многие инструменты регулирования сделок, но также проектирования и строительства, — вспоминает глава работающего с проектами на полуострове архитектурного бюро IQ Эрик Валеев. — Процесс сопровождался взрывным, в 2,5-3 раза, ростом цен».
Уже через несколько месяцев скачок сменился откатом минимум на четверть. И дело не только в том, что покупатели оценили скромное состояние местной курортной инфраструктуры и уровень сервиса. Даже по окончании моратория на сделки с недвижимостью полуострова многие виды государственной регистрации прав на недвижимость оставались недоступными (процесс юридической перезагрузки еще шел), и покупателям приходилось заключать предварительные договоры или договоры намерений.
1/1Фото: Evgeniia Siiankovskaia / Alamy / Diomedia
А осенью 2014-го ударил кризис — поставив на долгую паузу планы россиян по покупке недвижимости не только курортной, но и основной. Ипотечные ставки взлетели до «заградительного» уровня, рубль обвалился. Учитывая, что крымские ценники поначалу выставлялись в основном в долларах, понятно, почему бума спроса в 2014-2015-м так и не случилось. Программа субсидирования ипотеки, спасшая в 2015-2016 российский рынок новостроек, в Крыму заработала только в конце 2016-го. Стабилизация правил работы на местном рынке продолжалась и после острой фазы кризиса — в отсутствие генпланов городов о цивилизованном рынке новостроек не шло и речи, а главного архитектора Крыма утвердили только в 2017-м.
После этого первичный рынок полуострова пошел в рост — а за ним и цены, как на новостройки, так и на «вторичку». Средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в регионе, согласно предоставленным «Ленте.ру» данным аналитиков «Авито.Недвижимость», с 70,9 в июле 2017-го выросла к июлю 2019-го до 76,6 тысячи рублей. Динамика аналогичного показателя для новостроек — с 79,8 до 89,5 тысячи рублей за метр. «За последние пять лет средняя стоимость квартиры в Крыму увеличилась на 44 процента, в Москве — всего на 7 процентов», — делится своей статистикой президент НКО «Рустайм» (компания занимается защитой интересов владельцев туристической инфраструктуры и собственников таймшер-продуктов) Анна Виноградова.
Процесс удорожания идет по всему полуострову, хотя, разумеется, выделяются локации-лидеры: Севастополь с его базой Черноморского флота, столица полустрова — Симферополь, где построен новый аэропорт, а также Южный берег (ЮБК — участок побережья от Фороса до Судака), на котором расположены основные курорты. «В связи с открытием моста через Керченский пролив дорожает недвижимость в Керчи и Феодосии, — добавляет Анна Виноградова. — В первые месяцы после открытия рост составил 12 и 10 процентов соответственно».
Самая дорогая недвижимость полуострова — курортная — расположена на ЮБК. Абсолютный лидер по этому показателю — Ялта, где сконцентрирован основной спрос на элитное жилье. Как рассказывает директор по маркетингу ялтинского комплекса апартаментов премиум-класса «Дипломат» Наталья Зубова, стоимость метра в местных новостройках в 2019 году достигает 600 тысяч рублей.
Да и средняя стоимость метра в городе — самая высокая на полуострове: по данным аналитиков «Мир Квартир», это 144,6 тысячи рублей. Как рассказывает генеральный директор компании Павел Луценко, второй по дороговизне жилья город — Гурзуф (118,6 тысячи рублей за метр), на третьем месте Алушта (115,8 тысячи рублей за метр). Выше ста тысяч рублей держится стоимость метра в Массандре, Гаспре, Кореизе.
1/1Фото: Сергей Мальгавко / ТАСС
Жилье в Севастополе и Симферополе, несмотря на высокую динамику цен, до 100 тысяч за метр не дотягивают (92 и 81 тысяча за метр соответственно). От 90 до 100 тысяч за метр — стоит жилье в курортных Алупке, Отрадном, Партените и Форосе. В Коктебеле показатель держится на уровне 78,4 тысячи рублей за метр, в Судаке и Евпатории средние цены попадают в диапазон от 70 до 75 тысяч рублей за метр, в Феодосии это уже порядка 66 тысяч рублей. Тройку же самых доступных по стоимости жилья населенных пунктов полуострова формируют Саки, Керчь и Бахчисарай: «квадрат» здесь стоит 61,4 тысячи, 53,3 и 48,4 тысячи рублей соответственно. Средняя стоимость однокомнатной квартиры в крымском старом фонде, по оценке Анны Виноградовой — порядка 2,1 миллиона рублей, «однушки» без отделки в новостройке — уже от 2,5-3 миллиона рублей.
Сами мы не местные
Специфика крымского рынка недвижимости в том, что спрос на нем — внешний, сами местные жители обзаводятся жильем куда реже гостей «с материка». Об этом говорил и вице-премьер Крыма Евгений Кабанов, объясняя рост цен в республике в 2,5 раза за пять лет именно спросом со стороны других регионов.
Статистика работающих на местном рынке компаний подтверждают эту тенденцию. По словам заместителя директора ялтинского офиса «МИЭЛЬ» Марины Епифановой, абсолютное большинство сделок заключают жители других регионов. Основная доля таких сделок — курортное жилье для собственного отдыха, но есть и покупатели-инвесторы, как и желающие перебраться на полуостров на постоянное место жительства (в основном пенсионеры).
По статистике бюро IQ, чаще всего им приходится сталкиваться в работе с покупателями крымской недвижимости из Москвы, Санкт-Петербурга, Казани. Руководитель проекта LifeDeluxe Сергей Бобашев отмечает «всеядность» спроса на жилье в Крыму со стороны москвичей и петербуржцев: «Спрос в основном эмоциональный. Зачастую покупателям из Москвы и Петербурга неважно, что брать. Главное — на море».
И эта неразборчивость чревата разочарованиями. Местный рынок, особенно вторичный, очень неоднороден: не во всех домах отопление централизованное, а кое-где нет и газа. Хватает в старом фонде незаконных перепланировок и пристроек с «самозахватами» земли, а отсутствие централизованного отопления в период с октября по июнь практически ставит крест на нормальном пользовании недвижимостью: даже если на улице плюс 18-20, дома будет очень холодно. Тем не менее, подчеркивает Анна Виноградова, даже такое «треш-жилье» может стоить дорого. Сказываются сочетание высокого спроса с дефицитом площадок под строительство. «Морское побережье, с одной стороны, и скалистые массивы, с другой — мест, пригодных для строительства, в курортных зонах мало. Поэтому даже ветхое жилище может стоить кучу денег», — говорит эксперт.
1/1Фото: Виктор Коротаев / «Коммерсантъ»
Что до самих крымчан, в последние годы условия для приобретения жилья в новостройках в республике постепенно приближаются к общероссийским: ипотека под 10,5 процента годовых, а для семей с двумя и более детьми доступны кредиты от 6 процентов. Действуют в регионе программы материнского капитала, военная ипотека, различные специальные условия для льготников. Но все же доступным для местного населения жилье в Крыму не назовешь: исследование аналитиков Domofond показывает, что Севастополь и Симферополь входят в число российских городов с самыми долгими сроками выплат по ипотеке. Средним семьям в этих городах на выплату жилищного кредита за квартиру площадью 38 квадратных метров потребуется 92 и 97 месяцев соответственно. Да и объемы выдачи ипотеки на полуострове довольно показательны: по статистике аналитиков ЦИАН (есть в распоряжении редакции), в первом полугодии 2019-го в Крыму выдано 598 ипотечных кредитов, в Севастополе — 163.
Рост цен на местную недвижимость явно опережает финансовые возможности крымчан: средняя запрашиваемая зарплата в регионе, как показало проведенное весной 2019-го исследование, составляет всего 20,6 тысячи рублей.
Правда, как показывают данные Росстата, за 2018 год средняя начисленная заработная плата крымчан выросла с 25,9 тысячи до 36 тысяч рублей (для сравнения: в Краснодарском крае показатель вырос с 30,3 до 40,8 тысячи рублей). И все же, как говорит Марина Епифанова, активность местных жителей на рынке недвижимости заметна разве что в крупных городах — Симферополе, Севастополе, Керчи, где ситуация с рабочими местами лучше, чем в целом по республике, а цены ниже, чем на курортах Южного берега Крыма (ЮБК). «Жители курортного Южного берега, конечно, тоже решают свои жилищные вопросы, но не так активно, как в более крупных городах, — рассказывает эксперт. — Увеличить интерес к покупке со стороны жителей ЮБК может изменение уровня заработных плат и более доступная ипотека».
В перспективе, скорее всего, интерес к откровенному неликвиду сойдет на нет — с появлением современного и доступного в том числе для самих крымчан жилого фонда. Пока же большая часть нового жилого фонда в Крыму принадлежит жителям «материковых» регионов, тогда как местные жители владеют в основном старым «частным сектором» и квартирами в домах типовой советской постройки.
Чужой среди своих
Но главное, что все эти внутренние проблемы рынка существуют не сами по себе, а на фоне правового вакуума, в котором полуостров оказался весной 2014-го. И это создает целый веер дополнительных рисков — от появления неучтенных собственников до полной потери недвижимости в гипотетическом случае смены статуса полуострова.
27 марта 2014 года ООН была принята резолюция «Территориальная целостность Украины», которая призывает государства, международные организации и специализированные учреждения не признавать никаких изменений в статусе Крыма и Севастополя и воздерживаться от действий или сделок, которые могут быть истолкованы как таковые. 15 апреля 2014 года Верховная Рада Украины приняла закон «Об обеспечении прав и свобод граждан и правовой режим на временно оккупированной территории Украины», согласно которому «права собственности на временно оккупированной территории охраняются, если только они были приобретены в соответствии с законодательством Украины». На практике, как объясняет Сергей Пивоварчик, управляющий партнер юридической компании Consul Group, соответствовать этому законодательству можно, только регистрируя сделки с крымской недвижимостью в Херсонской или Запорожской областях Украины (Крым с марта 2014-го отключен от украинского реестра прав собственности на недвижимость).
1/1Фото: Владимир Смирнов / ТАСС
«Любая сделка с недвижимостью в Крыму в нарушение украинского законодательства является ничтожной и неосуществимой в Украине, — подчеркивает эксперт. — Крымский правовой вакуум создает и другие риски: право собственности или запись об ипотеке в украинском реестре будут отсутствовать в российском ЕГРН. Это высокий риск для покупателей. Можно, например, купить дом, уже проданный или заложенный третьему лицу». По сути, покупка жилья в Крыму (исключая построенные после марта 2014-го ЖК) — специфический аналог сделки с проблемной «вторичной» недвижимостью, с той дополнительной разницей, что проверить ее юридическую чистоту гораздо сложнее. Как минимум риелтору (или покупателю, если тот рискнет действовать напрямую) понадобится связываться с украинскими инстанциями.
Конечно, риски в этом случае дремлющие — вряд ли украинские собственники недвижимости будут массово проявлять себя в российском Крыму. Но с учетом того, что полуостров не признан международным сообществом территорией РФ, дальновидным покупателям стоило бы подумать о возможных рисках. «В случае возвращения Крыма Украине существует риск национализации активов, находящихся в частной собственности и не зарегистрированных в госреестрах Украины, — рассуждает Сергей Пивоварчик. — В данном случае неизвестно, будет ли Украина предоставлять адекватную компенсацию за такую национализацию актива».
«Приобретение недвижимости на территориях непризнанных международным сообществом государств всегда чревато рисками, — говорит юрист юридической службы «Единый центр защиты» Айман Нурикенова. — И если Крым по каким-то причинам вернется к Украине, возможны варианты. Не самый плохой вариант: вы становитесь владельцем зарубежной недвижимости с соответствующими налогами и необходимостью иного декларирования. Вариант второй, значительно хуже — вы остаетесь без недвижимости, так как она отчуждена в пользу нового государства».
Сам факт наличия такого варианта развития событий, пусть теоретического и маловероятного, — повод для крайне осторожного подхода к покупке местной недвижимости, считают опрошенные «Лентой» юристы. По сути, как подчеркивает юрист КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин, риски при покупке крымского жилья примерно соответствуют таковым при покупке недвижимости за рубежом. «Осложняет ситуацию и то, что в данной части фактически не действуют соглашения России и Украины о взаимной правовой помощи от 1993 года. Поэтому лучше не рисковать и дождаться подписания между странами хоть каких-либо соглашений по Крыму, — добавляет эксперт. — Тогда, возможно, ситуация будет похожа на Косово, где сделки с недвижимостью с иностранным элементом не несут существенных сложностей».
Если же речь идет о сделке с недвижимостью прямо сейчас, самым осторожным покупателям можно посоветовать консервативный подход: регистрировать права на недвижимость в государственных реестрах прав обеих стран. Тем более, как говорят опрошенные «Лентой» юристы, органы местной власти, располагающиеся в соседних с полуостровом областях Украины, довольно лояльно относятся к российским покупателям и не отказываются регистрировать права на крымскую недвижимость.
Аннексированный Крым вошел в пятерку регионов соседней России с самыми дорогими однокомнатными квартирами по версии российского портала недвижимости ЦИАН. Первые позиции заняли Москва, Краснодарский край, Санкт-Петербург и Подмосковье, а замыкает пятерку крымская квартира с видом на море за 23,8 миллиона рублей площадью 78 квадратных метров.
Цены на жилье на аннексированном полуострове после 2014 года стабильно растут, а в соседней России приняли ряд жилищных программ, чтобы облегчить своим гражданам приобретение крымской недвижимости. Между тем материковая Украина с 2014 года закрыла свои реестры в Крыму и не признает документы, выданные российскими государственными органами, в том числе подтверждающие права собственности на квартиры.
Директор севастопольского агентства недвижимости «Мультидом» Наталья Массальская отмечает, что на местные квартиры сохраняется высокий спрос.
В среднем стоимость квадратного метра квартир сегодня составляет 85-90 тысяч рублей Наталья Массальская
– В среднем стоимость квадратного метра квартир сегодня составляет 85-90 тысяч рублей. Наши аналитики каждый месяц изучают цены, и мы замечаем, что на процент-полтора они повышаются в месяц. Думаю, это связано со спросом. Работают бюджетные программы, ипотеки многодетным, материнские капиталы, различные сертификаты жилища, которые позволяют дополнить бюджетными деньгами свои и приобрести недвижимость. Раз есть спрос, то есть и цена. У нас каждая третья сделка проходит с помощью ипотечного кредита. Берут как местные жители – севастопольцы, крымчане, так и те, кто переехал сюда жить на постоянное место жительства и работы. Также покупают граждане России, которые постоянно проживают за пределами Крыма. Они позволяют себе там работать, здесь платить ипотеку, чтобы в будущем, через пару-тройку лет переехать.
БОЛЬШЕ ПО ТЕМЕ: «Проблема – в доходах населения»
По статистике агентства Натальи Массальской, 58% клиентов составляют севастопольцы и крымчане, которые переезжают из небольших крымских городов в Севастополь.
– Далее чуть более 30% – люди, которые переезжают с материковой России здесь жить, работать, а 6% – украинцы, которые решают покупать здесь недвижимость впрок, на всякий случай, или переезжают. Здесь много украинцев. В последние пару лет они стали приезжать сюда, чтобы продать недвижимость: они понимают, что пользоваться ей сложно, неудобно, надо переходить границу (административную границу между Крымом и Херсонской областью – КР). Кстати, некоторые просят зарегистрировать сделку на материковой Украине – юридические лица, их можно понять. Они еще украинские юрлица, им надо снять с баланса свой объект, который они продают. Едут в Украине совершить сделку. А у тех, кто покупает, таких забот нет.
Региональный руководитель российской юридической службы «Единый центр защиты» Айман Нурикенова объясняет, как сейчас проходят сделки с недвижимостью в аннексированном Крыму.
– Сделки с объектами, правоустанавливающие документы на которые были оформлены еще при украинской власти, возможны. При этом все эти документы приняты в Российской Федерации и признаны действующими. Отличие будет только в длительности регистрации сделок на основании украинских документов. То есть необходимо переоформить эти документы на российский образец, на продавца, а после уже с продавца на покупателя на основании купли-продажи идет уже регистрация в Росреестре… А если говорить о том, что объект, к примеру, это жилое помещение, и назначение у него жилое, но стоит он на земельном участке, предназначенном под коммерческую недвижимость, то назначение земельного участка необходимо изменить. Правоустанавливающие документы на участок должны быть приведены в соответствие с российским законодательством.
БОЛЬШЕ ПО ТЕМЕ: Крым: квартиры есть, денег нет
Айман Нурикенова приводит два возможных правовых сценария в случае возвращения Крыма под контроль Украины.
– Первый не самый плохой: российский гражданин становится владельцем зарубежной недвижимости с соответствующими налогами и необходимостью иного декларирования. Второй вариант значительно хуже: гражданин остается без недвижимости, потому что она может быть отчуждена в пользу нового государства.
Юрист украинского «Регионального центра прав человека» Сергей Заец указывает на то, что крымчан и даже переехавших на полуостров россиян нередко лишают собственности российские власти.
Мы сейчас наблюдаем довольно много случаев, когда российские власти в Крыму пытаются «отжать» имущество крымчан Сергей Заец
– Риски достаточно большие. Мы сейчас наблюдаем довольно много случаев, когда российские власти в Крыму пытаются «отжать» имущество крымчан. Нередко единственным способом защиты в этом случае оказывается обращение в Европейский суд по правам человека. Украина учредила специальный механизм, вернее видоизменила существующий, для оформления имущества, которое было приобретено в Крыму. В связи с этим те, кто рискует покупать имущество в Крыму, не соблюдая требования законодательства Украины, могут не получить защиты со стороны ЕСПЧ – просто потому что у них не возникает право собственности. Соответственно, те, кто оформляют сделки только по российскому законодательству, имеют некоторую защиту только постольку, поскольку Крым контролирует Россия и поскольку российские власти не пытаются эти права оспорить.
Сергей Заец
В то же время Сергей Заец не наблюдает рисков для украинцев, которые продают свою недвижимость в аннексированном Крыму.
– Жизнь продолжается, что-то делать нужно, люди пытаются выручить деньги за свое имущество на оккупированной территории. Основные риски несут покупатели. Это риски вплоть до санкций со стороны Соединенных Штатов Америки и международных органов, под которые внезапно может попасть человек, ведущий экономическую деятельность в Крыму.
Крымский политолог Евгения Горюнова убеждена, что покупку крымской недвижимости делают доступной прежде всего для россиян.
Крымчане к крымской недвижимости практически никакого отношения не имеют, она для них совершенно недоступна Евгения Горюнова
– Сейчас в Симферополе строится очень большое количество многоэтажных домов, и все эти квартиры активно раскупаются не крымчанами. Это россияне, не только из Москвы и Санкт-Петербурга – туда активно едут Сибирь и другие регионы, где уже запущены программы по ипотеке. Кроме того, на полуострове очень много российских силовиков, которые покупают здесь квартиры. Они, может, и не собираются здесь жить, но тоже имеют программы льготного кредитования и ими очень активно пользуются. Поэтому за последние годы, конечно, и цены на недвижимость выросли, и количество россиян, которые купили квартиры в Крыму, увеличилось. Необязательно они переезжают – некоторые просто покупают жилье на берегу моря и сдают, либо же приезжают летом отдохнуть. Так что крымчане к крымской недвижимости практически никакого отношения не имеют, она для них совершенно недоступна.
Евгения Горюнова
Евгения Горюнова приводит официальную российскую статистику, согласно которой за пять лет в Крым переехало не менее 250 тысяч человек.
При деоккупации вся ваша недвижимость станет не вашей Евгения Горюнова
– Это без учета силовиков, командировочных – тех, кто не менял регистрацию. Это официально только те, кто зарегистрировался в Крыму, прибыв из других регионов. А 250 тысяч – это примерно 12% от крымского населения. Около 360 тысяч крымчан при этом или умерли, или уехали – 140-150 тысяч покинули полуостров. То есть так происходит замена населения. В Крым активно приезжают россияне, скупают крымскую недвижимость – у них есть для этого все возможности – и становятся полноценными крымчанами. Естественно, Украина не признает эти сделки, они не признаются с точки зрения международного права и так далее. Поэтому тут есть такой хороший рычаг воздействия: при деоккупации вся ваша недвижимость станет не вашей.
(Текст подготовил Владислав Ленцев)