Управляющая компания коттеджного поселка

Организация работы Управляющей компании «с нуля». Исправление ошибок действующих Управляющих компаний
Способы управления коттеджным поселком: плюсы и минусы
Разработка модели взаимоотношений с созданным в поселке ТСЖ, Некоммерческим Партнерством, потребительским кооперативом, непосредственным управлением
Организация управления коттеджным поселком как бизнесом. SWOT-анализ. Внутренняя среда: организационная структура Управляющей компании, персонал. Технологии. Внешняя среда: отношения с собственниками, поставщиками, подрядчиками по ЖКУ, государственными органами власти и ОМС
Стратегический план деятельности Управляющей компании на основе ССП (BSC): финансы–клиенты – бизнес-процессы – персонал – инновации – обучение. Годовой план управления коттеджным поселком
Организация работы по проведению общего собрания собственников домовладений: выбор способа управления, утверждение договора управления, утверждение тарифа на управление и эксплуатацию
Регламент проведения общего собрания: PR-акции; обход собственников; информационные кейсы, уведомление домовладельцев, подготовка документации, очное и заочное голосование, уведомление о решении
Организация работы по заключению договоров управления с собственниками. Пошаговый регламент работы
Передача коттеджного посёлка в управление Управляющей компании от застройщика. Передача коттеджа собственнику Оформление документов. Необходимые нюансы. Пошаговый регламент работы.
Объект управления – коттеджный посёлок
сбор информации о коттеджном поселке: наличие документации, количество домовладений и мест общего пользования (необходимая характеристика для подготовки тарифа, поиска дополнительных доходов управляющей компании)
проблемное поле: земли общего пользования (места общего пользования). Правильное оформление прав и использование земельного участка, инженерных коммуникаций, дорог, элементов благоустройства, административного здания
подготовка производственной программы. Перечень необходимых периодических и разовых работ и услуг
подготовка и расчёт тарифа на управление/обслуживание. Основания для его применения
автоматизация процесса подготовки производственной программы и расчёта тарифа
Организация работы по управлению коттеджным поселком
Правовые основы управления коттеджными поселками. Проблемное правовое поле. Применение нормативных актов по аналогии. Отсылочные нормы. Обязательные для исполнения нормативы
Организация предоставления жилищных услуг. Делать самому или платить другим.
Организация предоставления коммунальных услуг. Схемы договорных отношений. Границы ответственности Коммунальная услуга и коммунальный ресурс. Порядок заключения договоров с энергоснабжающими организациями Порядок утверждения тарифа на коммунальные услуги
Важные моменты на которые необходимо обратить внимание в договорах энергоснабжения. Позиции, которые необходимо отстаивать
Схемы работы и расчетов по приборам учета
Контроль качества жилищно-коммунальных услуг. Составление актов. Перерасчет платы
Работа с должниками. Система неизбежного исполнения. Предупреждение и взыскание задолженности
Организационное строительство и развитие компании
Организационная структура УК
Проведение изменений
Взаимодействие между собственником и управляющим компании, сервисными службами и поставщиками
Автоматизация внутренних процессов
Базовые документы эксплуатации недвижимости
Нормативное регулирование
Специфика эксплуатации объектов недвижимости
Минимизация рисков при эксплуатации недвижимости
Автоматизация процесса эксплуатации
Кадры в эксплуатации
Расчет тарифа услуги по обслуживанию коттеджного посёлка
Понятия, используемые в настоящем практическом семинаре
Правовой базис установления платы за содержание и эксплуатацию коттеджного поселка (далее по тексту – тариф)
Обязательное требование законодательства — наличие Методики для расчета
Как правильно выбрать калькуляционную единицу для формирования тарифа
Тариф, из каких составляющих статей он складывается
Из каких документов определяются базовые данные для формирования тарифа
Установление оптимального расчетного периода тарифного регулирования
Проблемное поле – отсутствие единых разработанных методов расчета для формирования тарифа
Перечень нормативных документов и суть рекомендаций, содержащихся в них по экономическому Обоснованию тарифа
Особенность применяемого метода учета затрат в рассматриваемой Методике расчетов
Содержание Методики расчетов
Особенности сбора информации о коттеджном поселке для формирования перечня исходных данных, применяемых при расчете тарифа
Какие особенности нужно учитывать при определении перечня состава и периодичности оказываемых услуг и выполняемых работ
Основные и дополнительные виды работ и услуг
Нормативные стандарты качества по управлению, содержанию и техническому обслуживанию
Базовый стандарт эксплуатации как базис при расчете тарифа
Общие принципы нормирования затрат. Особенности применения норм времени, норм труда, укрупненных норм обслуживания
Перечень сборников нормативных затрат
Классификация затрат, включаемых в полную себестоимость услуг
Перечень калькуляционных статей, их характеристика и содержание
Особенности включения затрат в себестоимость услуг по управлению
Основные функции управления
Состав расходов по управлению
Особенности включения затрат в себестоимость услуг по эксплуатации коттеджного поселка
Состав расходов по эксплуатации и техническому обслуживанию
Составление таблиц полной себестоимости работ и услуг
Особенность составления калькуляции полной себестоимости услуг
Составление сводной сметы расходов и доходов управляющей организации
Расчет тарифа
Применяемые в расчетах формулы
Основные компетенции директора
Лидерство в эпоху перемен
Власть и харизма
Самоменеджмент: личная организованность и управление рабочим временем
Успешность и позитивное мышление. Техники управления стрессом в ситуации изменений

Коттеджные поселки16/04/2014

Коммунальное хозяйство – одна из самых проблемных сфер в нашей стране. Казалось бы, в проектах поселков, рассчитанных на самых платежеспособных людей, и уровень коммунального сервиса должен соответствовать. Но и здесь есть свои трудности и проблемы.
Коррупционные скандалы, низкое качество предоставляемых услуг, неквалифицированный персонал и завышенные тарифы – это лишь небольшой перечень причин, которые могут послужить основанием для конфликтной ситуации между управляющей компанией (УК) и жителями коттеджного поселка, говорит Светлана Куркова, исполнительный директор агентства недвижимости CENTURY 21 Rent& Sale
«Одной из самых распространенных причин возникновения конфликта в современных проектах коттеджной застройки является огромная пропасть между качеством предоставляемой услуги и декларируемым уровнем сервиса. Причем претензии собственников могут быть как к объему реализуемых работ, так и к их отдельным характеристикам», — отмечает эксперт.
Другой момент, который часто провоцирует возмущения собственников, стоимость предоставляемых УК услуг. Когда владельцы коттеджей регулярно перечисляют астрономические суммы на уборку территории комплекса, а мусор продолжает отравлять им жизнь, то у людей появляется естественное желание проверить, на что идут их деньги.

Первую управляющую компанию не выбирают
Как выяснил Mesto.ru, определяющим в хороших отношениях между управляющей компанией и клиентом становится начальный этап жизни проекта. Человек заезжает в новый коттедж – и тут же может возникнуть масса вопросов о том, как управлять всем хозяйством и каким образом ведется оплата коммунальных услуг.
Проблема заключается в том, что на первых парах УК никто не выбирает «свободно» — выбор происходит по настоятельной рекомендации застройщика. Клиент, недавно купивший дом, еще не знает соседей и они еще не могут объединиться и спокойно выбрать управляющую компанию на открытом рынке.
«Такое положение дел может указывать на несколько проблем. Во-первых, существует вероятность, что застройщик при помощи аффилированной компании стремится скрыть допущенные нарушения при строительстве. Во-вторых, деятельность такой УК может в будущем обернуться необоснованно завышенными тарифами. В-третьих, аффилированную с застройщиком компанию труднее контролировать, а также проверять структуру и качество выполняемых работ», — говорит Светлана Куркова.

По словам эксперта, в дальнейшем все это может вылиться как в бытовые проблемы отдельных собственников – низкое напряжение в электросети, слабый напор водопроводной воды, нерегулярный вывоз мусора и т.д. Так и в масштабные нарушения, например, при организации социальной инфраструктуры на территории коттеджного поселка — недостроенные спортивные площадки, несданный в эксплуатацию детский сад и т.д. Выход из такой ситуации очевиден – собственники должны организоваться в ТСЖ еще на начальном этапе запуска проекта в эксплуатацию и выбрать УК собственными силами. Тогда у жителей коттеджного поселка будет полноценная возможность не только нанять эффективную компанию с хорошей деловой репутацией, но и контролировать ее деятельность на разных этапах и участках работы.

Коммунальное обременение
Собеседница Mesto.ru отмечает: нередко судебные разбирательства с УК случаются и в коттеджных поселках бизнес-класса.
«Пальму первенства в списке причин для разногласий заслуженно отдаем необоснованно завышенным тарифам. Люди, проживающие в таких поселках, как правило, финансово и юридически подкованы, хорошо ориентируются в экономической ситуации, поэтому легко могут распознать, когда УК пытается обогатиться за их счет».
Справедливости ради следует сказать: однако винить во всех бедах только управляющую организацию тоже неправильно. Встречаются ситуации, когда собственник решает приобрести коттедж, не думая о том, какое финансовое обременение таит в себе его содержание и обслуживание. Кроме того, приобретая подобную недвижимость с инвестиционными целями, покупатель может просто не заботиться о том, что за содержание жилья необходимо вносить ежемесячную плату. Многие эксперты констатируют, что собственников достаточно сложно подвигнуть оплатить те услуги, которые они не получают регулярно, или на организацию которых требуется время.
«А уж заставить владельца коттеджа оплатить инфраструктуру для обслуживающего персонала – задача из области высшей математики. Жить на чисто убранной, хорошо освещенной и охраняемой территории хотят все, а оплачивать строительство поста охраны, подсобок для дворников и бытовок для электриков согласится далеко не каждый», — отмечает Светлана Куркова.
В некоторых случаях ситуация носит обоюдоострый характер – собственники страдают от низкого качества коммунальных услуг, управляющая организация терпит убытки от недобора платежей. И если раньше УК могла решить свои проблемы только в судебном порядке, то теперь злостным неплательщикам могут отключать услуги при задолженности свыше трех месяцев.
«Владельцам недвижимости же по-прежнему остается уповать только на суд и квалифицированную помощь юристов. В судебном порядке можно оспорить как размер тарифов за предоставляемые услуги, так и взимание платы за работы, которые вообще не были реализованы. Но прежде чем инициировать разбирательство следует обратиться с жалобой в саму УК или в жилищную инспекцию. В любом случае, вне нарушения должны быть зафиксированы и документально оформлены», — заключила эксперт.

За последние годы очень многие состоятельные люди смогли переехать из шумного и пыльного города на постоянное местожительство за МКАД на природу. Но современные граждане не хотят при этом превращаться в «первобытных дикарей» и жить без всех «прелестей» цивилизации. А такое легко может случиться, если купленный ими дом окажется стоящим к гордом одиночестве в лесу, а остальные земельные участки могут находиться рядом, но быть не застроенными. Таким образом, получается, что комфорт за городом сам собой не возникает. Для того, чтобы жизнь за городом не была дикой в полном смысле этого слова кто-то должен создать и поддерживать удобство загородной жизни.

Для таких целей на рынке загородной недвижимости существуют управляющие компании. При хорошем профессионале у владельцев загородных домов обычно серьезных проблем с жизнью в поселке не бывает. Однако некоторые управляющие компании могут не только не решить возникшие сложности, но и, наоборот, создать жителям коттеджных поселков дополнительные трудности. Как собственники загородного жилья могут быть капризными и несговорчивыми, так и компании по управлению могут быть недобросовестными. Поэтому, как показывает практика, проблем в этой сфере загородного рынка хватает. В этой статье мы обсудим вопрос о возникающих сложностях между управляющими компаниями и жильцами загородных особняков. Отдельно будут рассмотрены аспекты качественного выбора компании и трудности по определению оплаты их услуг.

В соответствии с современным законодательством собственник жилого помещения вправе сам решать все вопросы относительно своего жилья, в том числе он может сам найти для своей собственности управляющего. Важно помнить, что такое право есть не только у владельцев городских квартир, но и у собственников загородных домов. Многие помнят об этом праве, но на практике применять его не получается, так как на загородном рынке недвижимости выбирать-то часто просто не из кого. В настоящее время ситуация такова, что конкуренция на рынке управляющих компаний достаточно слабая. Возможно со временем все как-то изменится, но пока довольствоваться приходится тем, что есть. В результате, как часто бывает при отсутствии должной конкуренции, отношения таких субъектов рынка как собственников загородного жилья и управляющих компаний напоминают затяжные боевые действия.

Откуда берутся управляющие компании?

На современном загородном рынке недвижимости в самом начале запуска проекта коттеджного поселка, как правило, управляющей компанией становится та же самая фирма, которая является застройщиком данного населенного пункта, то есть девелоперская компания сама создает управляющую компанию поселка. Выгода от того действия очевидна. Такая компания уже сразу знает что и где в поселке из коммуникаций находится и, самое главное, какого качества.

Если представить себе то, что происходит в поселке, который только что был застроен и реализован в потребительской среде, то можно понять, почему очень удобно, что именно застройщики берут инициативу в свои руки. Понятное дело, что жители в период оформления документов об удобстве жизни в поселке пока не беспокоятся. Хватает им забот и во время обживания загородного дома. Но территории поселков даже в период своего становления должны как-то существовать. Строители, естественно, хотят, чтобы возведенные им поселки пользовались заслуженной популярностью. В связи с этим застройщики стараются заботиться о своем «детище» и дальше. Не стоит забывать, что это является также для них и источником дополнительной прибыли.

Как показывает практика, необходимо от двух до трех лет для того, чтобы владельцы загородных домов закончили отделку своих коттеджей, а также озеленение участков. Но самое главное, что касается вопроса об управляющей компании, соседям необходимо хорошо познакомиться и научиться принимать совместные решения, а для этого требуется время. За время начального становления коттеджного поселка, когда собственники еще заняты своими проблемами с домами, фирмы-застройщики создают управляющие компании, которые, в свою очередь, смогут создать хорошую социальную и развлекательную инфраструктуру, а также произвести ландшафтные работы и благоустроить территорию поселка. Затем наступает период становления коттеджного поселка, когда владельцы загородных домов уже задаются вопросами о том, кто и как в их «родном» поселке управляет, беря с них деньги. В это время решается вопрос о том, останется ли в данном месте «править» прежняя управленческая компания или будет выбрана новая.

Для того, чтобы сменить управляющую компанию, необходимо провести общее собрание владельцев домов в коттеджном поселке и принять соответственное решение. Но на практике компании прилагают много усилий, чтобы найти общий язык с жителями поселков. В свою очередь, собственники жилья стремятся тоже не портить отношения со своими «управленцами». Все дело в том, что им просто не куда друг от друга деться. Но есть примеры, когда на загородном рынке недвижимости все же управляющие компании менялись по инициативе собственников жилья.

А коммуникации чьи?

Достаточно часто, рано или поздно в результате выяснения отношений между управленцами и владельцами коттеджей всплывает вопрос о том, кому же на самом деле принадлежат находящиеся на территории поселка коммуникации. Такой вопрос может стоять на повестке дня особенно остро, если управленческая компания показывает себя не с лучшей стороны и величина разовых и ежемесячных коммуникационных платежей кажется не обоснованной. Параллельно с этим возникают вопросы о том, как сделать так, чтобы это было собственностью владельцев загородных коттеджных домов. Не возникает недоразумений с тем понятием, что коммуникации, которые находятся на территории дома и участка, принадлежат домовладельцу. А вот разводящие сети, к которым присоединены внутридомовые системы коммуникаций, могут находиться в собственности строительных или управляющих компаний.

Не исключен вариант принадлежности таких территориальных коммуникаций и местным органам самоуправления. Деятельность управляющей компании будет регулироваться государством, если она выступает для потребителей в качестве ресурсоснабжающей организации. Если междомовые коммуникации коттеджного поселка принадлежат управляющей компании, то вопросы управления такими системами будут решать органы местного самоуправления. Могут коммуникации находиться и в собственности застройщика. Тогда важно понять за счет каких средств они построены. Может быть и то, что разводящие сети и иные объекты коммуникационных систем построены девелоперской компанией на свои средства. Тогда, соответственно, данные системы принадлежат им на праве собственности.

Если коммуникации строились за счет средств владельцев коттеджей, то тогда подобные системы коммуникаций принадлежат собственникам жилья и они вправе требовать от строительных компаний передать эту составляющую инфраструктуры в общую долевую собственность. Но в таком случае владельцам коттеджей придется нести полные расходы по реконструкции и ремонту оборудования. Но в том случае, когда все коммуникационные системы работают слаженно и качественно, а сумма платежей за этот комфорт составляет приемлемую сумму, то состоятельные владельцы шикарных особняков даже не задумываются о том кому и на каких правах принадлежат поселковые коммуникации.

Как платят управляющей компании?

Тарифы на подачу в дома электричества, газа, отопления, воды и так далее в нашей стране устанавливает государство через органы местных и региональных властей. У управляющей компании таких прав, конечно, нет. Собственникам жилья коттеджного типа следует это помнить и учитывать в отношениях с управляющими компаниями. Добросовестные компании стараются во всех платежных документах указывать номера соответствующих постановлений органов государственной власти. Даже если управляющая компания является собственником коммунальных систем коттеджного поселка и сама участвует в производстве и подаче в населенный пункт ресурсов, то тарифы на услуги коммунального хозяйства должны устанавливаться на уровне субъекта Федерации, так как данная сфера экономики является сетевой локальной монополией.

Если какая-то управляющая коттеджным поселком компания решит, что она имеет право сама устанавливать цены на коммунальные услуги в свою, естественно, пользу, то очень скоро у нее должны возникнуть серьезные проблемы с государственной антимонопольной службой. Касалось бы закон очень четко защищает владельцев собственного жилья и управляющая компания, ну просто, никак не может взять «дополнительные» деньги с собственников. Однако этот закон, в прочем как и любой другой в нашей стране, можно легко обойти, что управляющие компании с удовольствием и делают. Кроме официальных коммунальных платежей управленческие компании с жителей коттеджных поселков берутся дополнительные денежные средства, которые носят название «эксплуатационные расходы» или «поселковые сборы». Такая сумма уже не может регулироваться государством и дает большой простор для действий управляющей организации.

Понятно, что управляющая компания не будет работать просто за «спасибо». В общий поселковый сбор включаются затраты на содержание инфраструктуры поселка, работу управляющей компании, оплата труда специалистов. Каждый владелец загородного дома в поселке обязан платить за подобную работу. На общем собрании жителей поселка, которое обычно проводится раз в год, управляющая компания должна представлять информацию о бухгалтерской отчетности. На таком мероприятии любой из жителей поселка может высказать свое мнение и внести предложение. Сбор на управленческие нужды в поселках разного экономического формата будет составлять различную величину. В элитных поселках он будет больше, чем в населенных пунктах эконом-класса. Повлиять на эту сумму можно только с помощью решения общего собрания владельцев жилья в коттедже. На таком собрании будет обсуждаться перечень услуг компании и их расценки, с которыми собственники коттеджей могут согласиться или нет.

Оставьте комментарий