Часто бывают ситуации, когда мы вспоминаем о документах, о необходимых процедурах оформления участка и дома только лишь тогда, когда нам нужно вступить в наследство, продать или подарить наше имущество. К нам часто обращаются горожане, которые построили новый дом на неприватизированном участке, доставшемся от родителей или бабушек-дедушек. Дом новый, добротный, построен на земле, на которую никто никогда не претендовал, и, на первый взгляд, кажется, что все в порядке, но со временем могут возникнуть определенного рода сложности.
Екатерина Каракшина, специалист отдела продажи услуг юридического департамента компании «ТИТУЛ».
В первую очередь необходимо увидеть имеющиеся документы. Дело в том, что если снимать «самозастрой» и вводить построенный дом в эксплуатацию на неприватизированном участке, то это будет крайне длинный и сложный путь. Но есть вероятность того, что землю можно приватизировать, а затем оформить дом в упрощенном порядке. Времени это займет меньше, а главное – получится гораздо дешевле. За счет оформления права собственности на землю мы поможем сэкономить значительную сумму денег.
Если есть землеотводные документы, то вы имеете право зарегистрировать право собственности на земельный участок в упрощенном порядке. Кроме этого, наверняка, за много лет проживания в доме, вы успели и перепланировку сделать, и возвести какие-то хозяйственные постройки. Все это будет гораздо проще и дешевле узаконить, если земельный участок будет находиться в собственности.
В случае, если с бесплатной приватизацией и регистрацией права в упрощенном порядке ничего не получается, то тогда только один выход — выкуп земельного участка. Тогда помимо мероприятий, связанных со снятием самозастроя, будет необходимо провести кадастровые работы. Межевание необходимо и в тех случаях, когда проводятся мероприятия по формированию земельного участка для различных целей. Например, при вступлении в наследство, дарении, ипотеке (залоге), приватизации, выкупе земли или обмене, при снятии самозастроя, сдаче дома в эксплуатацию или изменении целевого назначения земельного участка (перевод садового участка в частное домовладение).
Когда земельный участок под домовладением находится в собственности, совершать любые операции с ним гораздо проще и выгоднее. Узаконить перепланировку, снять «самозастрой», оформить договор дарения или продать – все это делается намного быстрее и с меньшими затратами сил и денег. К тому же, зачастую, земельный участок стоит дороже, чем дом, который на нем стоит.
Не будет открытием сказать, что в стране до сих пор еще много участков земли, гаражей автолюбителей и прочих объектов, которые так и не дождались приватизации. Строго с точки зрения закона их нельзя продать или купить, но, как говорится, если нельзя, но очень хочется, то — можно.
За последние несколько лет сложилась целая индустрия покупки-продажи таких объектов. Есть немало околоюридических контор и отдельных граждан, которые расскажут и покажут, как покупаются неприватизированные объекты. К примеру, когда передача права на участок оформляется как купля-продажа. Скажем сразу: способ это нередкий, но рискованный для продавца. И в нашем случае он завершился типично — в зале судебного заседания.
Наша история началась с того, что некая гражданка продала свой участок таким способом — путем смены членства в садовом товариществе. В итоге суд оставил ее и без земли, и без денег.
Но Верховный суд не согласился с таким решением. Владеть недвижимостью можно не только на праве собственности, но и в других формах, которые остались еще cо времен Советского Союза. Например, владеть на праве бессрочного пользования. Неприватизированными могут быть, например, земельные участки в садовых товариществах, гаражи в гаражно-строительных кооперативах. Продать такое имущество крайне проблематично. Но продать хочется, и на выручку идут всевозможные сомнительные схемы, когда член товарищества или кооператива выходит из него и ставит на свое место другого. Естественно, это делается небезвозмездно.
В зоне риска при подобной сделке оказываются обе стороны, хотя покупатель рискует больше, так как он зависит от собрания ГСК, СНТ или их председателей, хотя они не участвовали в сделке купли-продажи.
Наша история началась с иска одной гражданки к другой. Истица потребовала, чтобы ответчица вернула ей 7 тысяч долларов, которые она заплатила за участок. Ответчица была членом садового товарищества и отдала покупательнице право пользования земельным участком с возможностью его приватизировать. Ответчица получила оплату и вышла из членов товарищества, а истица в него вступила.
Но в покупке дама очень быстро разочаровалась и захотела вернуть назад немалую сумму, но у нее ничего не получилось. В иске в суд покупательница просила вернуть деньги. На заседании гражданка объяснила, что продавщица соток не имела права продавать участок, потому что он не был оформлен в собственность. Да и участок не имеет границ, не размежеван, не поставлен на кадастровый учет. И вообще — его площадь оказалась куда меньше той, о которой договаривались.
Поэтому, по мнению истицы, договор купли-продажи надо признать незаключенным, а ей вернуть все деньги. Ответчица с требованием не согласилась и принесла в суд встречный иск. Она просила суд признать сделку договором о передаче прав и обязанностей члена СНТ. По словам ответчицы, покупательница прекрасно знала, что участок не находится в собственности.
Первая инстанция отклонила оба иска, но городской суд согласился с истицей. Он заявил, что продавщица не была собственницей и по этой причине распоряжаться участком не могла. Поэтому она должна вернуть полученные деньги. Апелляция заявила, что продавщица вышла из товарищества, а покупательница к нему присоединилась. Но это правоотношения товарищества с его членами, не имеющие отношения к сделке купли-продажи.
Ответчица продолжала настаивать, что истица знала о статусе участка, но апелляция решила, что это не имеет правового значения. Что касается встречного иска, то отказ по нему апелляция оставила в силе, потому что он не обжаловался.
Совсем иначе рассудил Верховный суд РФ. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда сказала следующее: чтобы понять, что за договор был заключен, надо оценить его суть, а не форму. А еще надо обратить внимание на поведение участников сделки. В нашем случае они вели себя согласованно: одна вышла из СНТ, другая в него вступила. Покупательница не только получила в пользование участок, но и начала процесс его приватизации. Поэтому вторая инстанция должна была понять, что хотели истица с ответчицей и отвечает ли заключенный договор обычной практике в таких ситуациях.
Кстати, Верховный суд не согласился с городским судом, который отказался рассматривать встречный иск, ведь по сути это были возражения на первоначальные требования.
«Взыскивая с продавщицы полученные деньги, апелляция фактически оставила ее и без участка, и без денег. А покупательница получила и то и это», — подчеркнул в своем решении ВС и велел спор пересмотреть по новой.
Где найти?
Сайт Верховного суда РФ. Определение ВС № 117-КГ18-51.
В этой статье выясним, как же оформить наследство на земельный участок. Получив земельный участок в наследство, граждане нашей страны, а особенно сельские жители, сталкиваются с проблемой: как вступить в наследство на землю? Для начала разберемся, что представляет из себя наследство. Это когда от умершего человека его собственность переходит к наследникам. Чтобы разобраться с проблемой, как оформить пай на землю по наследству, нужно разбираться в разных видах земель. Земля в сельской местности делится на две категории: земельный пай (земля сельхозназначения) и земельный участок в привязке к дому. Если с земельным участком все более-менее ясно, то с земельным паем возникают проблемы, в основном из-за юридической неосведомленности граждан.
Это понятие появилось в 1994 году, после Указа Президента о распределении земель бывших совхозов и колхозов между их членами. Земля делилась на всех членов поровну, с выдачей сертификата на земельный пай. При этом сертификат только свидетельствовал о правах на землю, с указанием размера в гектарах, но без возможности узнать конкретный адрес земельного участка. Поэтому, после выделения земли в натуре, владелец сертификата мог получить госакт на право собственности на землю. С 2013 года процедура изменилась, и вместо государственного акта стали выдавать выписку из государственного реестра права собственности. По сравнению с землей возле своего дома, главное отличие заключается в том, что до принятия закона о рынке земли, земельный пай невозможно продать или подарить, но при этом можно передавать по наследству и сдавать в аренду.
Для оформления земли по наследству первым делом нужно вступить в наследство, то есть по последнему месту жительства умершего в течении 6-ти месяцев после смерти нужно подать нотариусу заявление о принятии наследства. В случае пропуска этого срока придется подавать иск в суд и предоставлять весомые аргументы о невозможности вступить в наследство на протяжении 6 месяцев от смерти наследодателя. Если срок пропущен, и наследники не обратились в суд, или же суд не удовлетворил требование о продолжении срока для принятия наследства, то такое наследство в судебном порядке признается выморочным и переходит во владение местной власти. Поэтому советую не оттягивать поход к нотариусу на самый последний момент, а сделать это как можно раньше, чтобы в случае возникновения непредвиденных обстоятельств не пропустить срок. Вступив в наследство, по истечении шести месяцев нужно повторно обратиться к нотариусу, но уже с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство. Обращаться нужно не обязательно ровно через 6 месяцев. Повторное обращение не ограничено временными рамками. Если вы вовремя вступили в наследство, то имеете право подать заявление о выдаче свидетельства в любое удобное для вас время. Вместе с заявлением нужно подать все необходимые документы, перечень которых есть у нотариуса. В первую очередь это свидетельство о смерти, документы на земельный участок, документ о оценке земельного участка для наследства (нормативная денежная оценка земли), и извлечение из поземельной книги. Если с документами все в порядке, нотариус проводит регистрацию с внесением в реестр и выдачей выписки. На этом регистрация заканчивается, и вы становитесь полноценным обладателем унаследованного участка.
А если с документами не все в порядке?
Пользуйтесь консультацией:
Прежде всего, нужно в печатных СМИ подать объявление об утере этого документа. Так как государственные акты с 2013 года не выдаются, то далее нужно будет обратиться в ЦНАП чтобы получить выписку из ГЗК. Если есть копия акта, то ее обязательно нужно приложить к документам. Если же нет даже копии, то придется предварительно обратиться в управление Госгеокадастра для получения копии с архива. Потом, имея на руках кадастровый номер, выписку из государственного земельного кадастра (ГЗК) и копию утерянного государственного акта, регистратором делается внесение в реестр с получением извлечения.
В таком случае невозможно получить выписку из ГЗК. Для присвоения кадастрового номера нужно обратиться в сертифицированную организацию, имеющую в своем штате инженера – землеустроителя, и заключить договор на оказание соответствующих услуг. Организация изготовит техническую документацию на землю. На основании этой документации территориальным управлением Госгеокадастра присваивается кадастровый номер.
Важной особенностью является тот факт, что все документы будут оформлены не на наследника, а на умершего, после чего опять-таки нужно идти к нотариусу, чтобы оформить наследство на земельный участок.
Пользуйтесь консультацией: Що таке відумерла спадщина, або доля «нічийних » земель
Часто бывает, что человек был внесен в госакт на право коллективной собственности, но почему-то не смог получить сертификат. В таком случае, чтобы получить земельный пай в наследство, придется признавать право собственности на земельный участок с помощью суда. Ответчиками выступают районная государственная администрация (РГА), органы местного самоуправления, и бывшие собственники – колхозы и совхозы. Главным критерием для принятия нужного решения есть членство гражданина в колхозе или совхозе на момент регистрации госакта на право коллективной собственности на землю, так ка вместе с государственным актом утверждался список граждан-паевиков. И чтобы все сделать правильно, советую обратиться за помощью к профессионалам, которых всегда можете найти на сайте Protocol, заказав тендер на юридическую услугу. С помощью квалифицированных юристов вы сможете пройти весь путь от начала и до конца без излишней нервотрепки, и в результате получить необходимое решение суда.
Пользуйтесь консультацией: Что такое выморочное наследство
До момента, пока суд не вынесет решение и не появится правопреемник, земельным участком будет распоряжаться РГА (если земля за пределами населенного пункта) или сельсовет, если земля в его пределах.
Если же сертификат был выдан, но его потеряли, то процедура упрощается: следует обратиться с заявлением в РГА для получения из архива копии документа. Опубликовать в прессе объявление об утере сертификата, и приложить копию вырезки из газеты к заявлению.
Пользуйтесь консультацией: Как получить право собственности на дом в селе
Вопросы, связанные с садоводческими земельными участками, регламентированы статьей 35 Земельного кодекса. В частности, указывается, что для приватизации садоводческого участка (не более 12 соток) не нужно согласие других членов кооператива. Изначально земля выделяется для дачного кооператива, и только потом каждый член товарищества имеет право приватизировать свою землю, если ее размер не превышает 0,12 га. Если же приватизация не осуществилась, и член кооператива умер, то у председателя дачного кооператива нужно получить справку о том, что паевой взнос за участок выплачен полностью. Справка вместе с свидетельством о смерти, документом, подтверждающим родство с умершим, подается нотариусу для выдачи свидетельства о наследстве участка.
Что же касается ситуаций, когда земля является приватизированной, и предыдущий владелец полностью ее оформил в установленном порядке, то в таком случае унаследование максимально упрощено: собрали документы-не позже шести месяцев пришли к нотариусу-по окончанию шестимесячного срока пришли к нотариусу повторно-получили документы на свое имя-полноценно распоряжаетесь землей.
Как вы убедились, иногда оформление земельного пая по наследству может оказаться не очень простой процедурой, со множеством подводных камней. Но зная алгоритм действий, и потратив некоторое время, вы добьетесь своей цели и станете полноправным наследником.
Автор консультации: Дончак Дмитро
Источник: Юридический ресурс Протокол