Зона охраняемого ландшафта

• охранной;
• регулирования хозяйственной деятельности и застройки;
• охраняемого природного ландшафта.

Рассмотрим подробно каждый из перечисленных объектов.

Охранная зона: назначение и описание территории

Особенности охранной территории следующие:

• цель — обеспечить исторически сложившееся ландшафтное окружение и сохранность объекта, представляющего культурную ценность;
• в пределах охранной зоны устанавливается специальный режим эксплуатации земель;
• на хозяйственную деятельность накладываются ограничения;
• строительство в охранной зоне запрещено.

В исключительных случаях строительство на территории охранной зоны разрешается. Но только если оно проводится с целью реконструкции или сохранения природного ландшафта, исторической и градостроительной среды объекта культурного наследия.

Особенности правового регулирования застройки в зонах охраняемого ландшафта

В зонах охраняемого природного ландшафта действуют следующие ограничения:

• хозяйственная деятельность ограничивается или запрещается;
• не допускаются реконструкция и строительство имеющихся сооружений, зданий.

Цель охранных мероприятий — не допустить изменения природного ландшафта объектов, композиционно связанных с охраняемыми территориями. К таким объектам относятся леса и водоёмы, долины рек и открытые пространства.

Зона регулирования хозяйственной деятельности и застройки

Проект охранных мероприятий этой зоны предполагает установление особого режима эксплуатации территории: хозяйственная деятельность и строительство ограничиваются, требования к реконструкции имеющихся сооружений ужесточаются.

Контролируется охрана объектов культурного наследия уполномоченными органами.

Едва ли не самым важным этапом покупки земельного участка является как можно более полный и тщательный сбор информации для выявления факторов, которые могут сказаться на реализации цели, с которой этот участок приобретается. Первостепенной задачей при юридической проверке выбранного для приобретения участка является сбор информации о зонах с особыми условиями использования территорий. Как показывает практика, недостаток или несвоевременное получение такой информации зачастую отрицательным образом сказывается не только на бюджете и сроках строительства, но и в целом на судьбе построенного объекта.

Согласно п. 4 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ к зонам с особыми условиями использования территорий относятся: охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов и иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

На сегодняшний день существует более 200 разновидностей зон с особыми условиями использования территорий1.

Каждая из таких зон имеет свои основания возникновения, размеры и правовой режим, которые устанавливаются законодательством в соответствующей сфере, и перечислить в статье все их особенности не представляется возможным и не имеет смысла. Единственное, что объединяет все эти зоны и имеет наибольшее значение для покупателя, — они создают те или иные ограничения деятельности на соответствующей части земельного участка. Связаны эти ограничения в основном с возможностью размещения объектов капитального строительства в принципе или соблюдением определенных параметров возводимого объекта, проведением тех или иных строительных работ и размещением отходов.

В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 87 Земельного кодекса РФ включенные в состав зон с особыми условиями использования территорий земельные участки у их собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов не изымаются, но в границах этих участков может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления таких зон.

Однако главная проблема для будущего собственника или владельца земельного участка заключается не в том, что упомянутые выше ограничения существуют, и даже не в отсутствии четких режимов использования зон с особыми условиями использования территорий, а в отсутствии порядка установления их границ и доступности сведений о них в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН).

Проблемы государственной регистрации и кадастрового учета зон с особыми условиями использования

В соответствии с подп. 3 п. 2 ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о госрегистрации недвижимости) в состав ЕГРН входит самостоятельный реестр сведений о границах зон с особыми условиями использования территории и других зон, тем или иным образом ограничивающих использование земельных участков. Согласно подп. 5 п. 5 ст. 8 Закона о госрегистрации недвижимости сведения о том, что участок полностью или частично расположен в границах территории с особыми условиями использования территории, включаются в кадастр недвижимости, который является составной частью ЕГРН.

В соответствии со ст. 10 Закона о госрегистрации недвижимости в ЕГРН вносятся следующие сведения о зонах с особыми условиями использования территорий:

1) индивидуальные обозначения таких зон и территорий (вид, тип, номер, индекс и другие обозначения);

2) описание местоположения границ таких зон и территорий;

3) наименования органов государственной власти или органов местного самоуправления, принявших решения об установлении таких зон, о создании таких территорий;

4) реквизиты решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об установлении или изменении таких зон, о создании или об изменении таких территорий и источники официального опубликования этих решений;

5) реквизиты соглашения о создании особой экономической зоны, территории опережающего социально-экономического развития, зоны территориального развития в Российской Федерации;

6) содержание ограничений использования объектов недвижимости в пределах таких зон или территорий (в отношении зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий);

7) реквизиты решений Правительства РФ о создании, об увеличении площади или о досрочном прекращении существования особой экономической зоны, территории опережающего социально-экономического развития, зоны территориального развития в РФ, игорной зоны.

При этом подп. 9 п. 1 ст. 32 Закона о госрегистрации недвижимости предусматривает обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления направлять в Росреестр документы либо содержащиеся в них сведения для внесения сведений в ЕГРН в случае принятия ими решений (актов) об установлении, изменении или о прекращении существования той или иной зоны с особыми условиями использования территорий.

Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 46 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее — Закон № 221-ФЗ) сведения об установленных до дня вступления в силу данного закона зонах с особыми условиями использования территорий, содержащиеся в документах, хранящихся в государственном фонде данных, полученных в результате землеустройства в сроки и в порядке, которые установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости.

Отдельные положения отраслевых нормативных актов прямо устанавливают, что охранная зона считается установленной с момента осуществления ее кадастрового учета (см., например, п. 6 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № 160).

В соответствии с приказом Минэкономразвития России от 12.12.2014 № 798 до 1 января 2017 г. был установлен переходный период, в течение которого Росреестр должен был включить в государственный кадастр недвижимости сведения об установленных до вступления в силу Закона № 221-ФЗ зонах с особыми условиями использования территорий. Сроки в указанном приказе изменены не были.

Следовательно, предполагается, что сведения обо всех зонах с особыми условиями использования территорий, которые были установлены до 2008 г., теперь содержатся в реестре недвижимости.

Опираясь на перечисленные выше нормы, впору предположить, что, получив выписку из ЕГРН, можно точно узнать, какие охранные зоны установлены в отношении планируемого к приобретению земельного участка, и сопоставить данные зоны с планируемым к осуществлению проектом застройки. Однако, к сожалению, казалось бы, предельно понятный правовой механизм, заложенный в Законе о госрегистрации недвижимости, на практике почти не работает. До его вступления в силу аналогичные нормы уже существовали в Законе № 221-ФЗ, и имеющаяся на сегодняшний день судебная практика демонстрирует отсутствие воплощения их в реальной жизни.

Так, например, существует сформировавшаяся судебная практика, согласно которой охранная зона инженерных сетей, построенных в советский период, не требовала кадастрового учета, и, соответственно, ограничения такой зоны действуют без кадастрового учета и в настоящее время (Определение ВАС РФ от 04.06.2013 № ВАС-6464/13 по делу № А65-30854/2011).

Ситуацию с «невыявленными» зонами, к сожалению, не исправляет и наличие в п. 6 ст. 56 ЗК РФ нормы о том, что охранные зоны являются обременением земельного участка и подлежат государственной регистрации в качестве таковых. Правоприменительная практика государственных органов игнорирует указанную норму ЗК РФ. Так, Росреестр как орган, ответственный за регистрацию прав на недвижимое имущество и ограничений (обременений) такого имущества, полагает, что такое ограничение использования участка, как охранная зона, не подлежит государственной регистрации (см. письмо Росреестра от 18.12.2014 № 14-17484/14).

К похожему выводу приходят и суды (см., например, Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 13.11.2014 по делу № 33-15312/2014). Основным аргументом судов является то, что создание охранной зоны и ограничения по использованию земельного участка в охранной зоне связаны с самим фактом существования опасного объекта, а не с регистрацией охранной зоны.

Как определить, попадает ли участок в зону с особыми условиями использования?

Исходя из практики, пожалуй, самыми проблемными для собственников и других владельцев земельных участков сегодня остаются охранные зоны линейных объектов и санитарно-защитные зоны.

При проверке планируемого к приобретению земельного участка особое внимание следует уделять размещенным в его границах либо на прилегающих участках инженерным сетям. Например, вокруг надземного или подземного трубопровода возникает охранная зона, режим которой может стать неприятным сюрпризом для многих застройщиков. При этом особо остро стоит вопрос определения охранной зоны вокруг подземных сооружений, которые визуально обнаружить и вовсе не представляется возможным.

Еще одной неожиданной проблемой для владельца земельного участка может стать его попадание в санитарно-защитные зоны (далее — СЗЗ), которые устанавливаются вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека. По своей сути установление СЗЗ — это планировочное решение, направленное на обеспечение санитарно-эпидемиологического благополучия населения. Специальный закон прямо не указывает на обязательность введения таких зон в градостроительную документацию. Они упоминаются лишь в контексте разработки схем территориального планирования, генеральных планов поселений, проектов планировки жилых районов, а также обеспечения качества воздуха в городских и сельских поселениях, в жилых помещениях.

Отметим, что внесение сведений о СЗЗ в генеральный план поселения является не очень удачным вариантом, так как в силу особенностей СЗЗ они подвержены корректировке, и в этом случае надо будет либо вносить изменения в генеральный план поселения, либо будут существенные расхождения в градостроительной документации. Например, в Ростове-на-Дону СЗЗ включены в генеральный план, и степень актуальности этой информации крайне мала, так как изменения в генеральный план не поспевают за корректировкой СЗЗ.

Императивные нормы, определяющие размеры СЗЗ, в законодательстве отсутствуют. В СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» прописаны их нормативные размеры для различного рода объектов (по степени вредности для человека), однако при соблюдении определенных процедур размеры могут быть изменены на основании проекта, самостоятельно разработанного собственником объекта с привлечением для проведения необходимых исследований аккредитованной организации.

Отметим, что на практике собственники объектов не стремятся разрабатывать проекты, обосновывающие сокращение СЗЗ, поскольку это требует от них материальных и временных затрат. Зачастую создаваемые проекты СЗЗ предусматривают максимальные нормативные размеры без учета интересов лиц, чьи земельные участки попадают в устанавливаемую СЗЗ.

Как было указано выше, теоретически собственник объекта недвижимости, в отношении которого вводится СЗЗ или охранная зона, а также орган, установивший соответствующую зону, должны внести сведения о ней в ЕГРН. Однако собственники и государственные органы далеко не всегда выполняют эти обязанности, а ответственность за это в законодательстве не предусмотрена. Поэтому в действительности сведения о СЗЗ и охранных зонах в ЕГРН часто отсутствуют.

При этом в соответствии с судебной практикой это не означает, что такие зоны не были установлены (см. Обзор судебной практики ВС РФ за IV квартал 2012 года, утв. Президиумом ВС РФ 10.04.2013). Такой подход приводит к легализации существования СЗЗ и охранных зон даже при неуведомлении или неосведомленности собственника участка о наличии обременения.

Так как на сведения из ЕГРН полагаться нельзя, единственным способом хотя бы отчасти устранить риски попадания земельного участка в какую-либо зону с особыми условиями использования является самостоятельный сбор всей доступной информации. Значительную помощь здесь может оказать просто внимательное изучение прилегающей к участку территории на предмет выявления объектов, вокруг которых может быть установлена СЗЗ или охранная зона.

Информацию о наличии на согласовании проектов обоснования размеров расчетных СЗЗ и установлении окончательных СЗЗ можно найти в Реестре санитарно-эпидемиологических заключений на проектную документацию, электронная версия которого расположена на сайте http://fp. crc. ru/. Более надежно определить, попадает ли участок в СЗЗ, можно письменно, обратившись в территориальный орган Роспотребнадзора и получив информацию о наличии установленных СЗЗ в отношении выявленных при самостоятельном осмотре, а также каким-либо иным образом объектов.

Право на возмещение убытков лица, чей участок попал в зону с особыми условиями использования

Как следует из вышеизложенного, при включении земель и расположенных на них объектов в состав СЗЗ и охранных зон правообладатели сталкиваются с принудительным ограничением своих прав на размещение определенных объектов и ведение некоторых видов деятельности. Формально ЗК РФ предусматривает право собственника имущества, которое оказалось в составе СЗЗ или охранной зоны, на возмещение убытков, однако на практике все не так безоблачно.

В силу п. 3 ст. 1064 ГК РФ вред от правомерных действий подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. Применительно к описываемой ситуации закреплен только один способ защиты нарушенных прав — возмещение убытков (ст. 57 ЗК РФ). Порядок возмещения убытков определяется утвержденными постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 № 262 правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц (далее — Правила № 262).

Общий принцип состоит в том, что при расчете размера убытков учитываются (п. 8 Правил № 262):

• разница между рыночной стоимостью земельного участка без учета и стоимостью с учетом ограничений прав;

• убытки, которые собственники земельного участка несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода;

• расходы, касающиеся ограничения прав.

В то же время согласно п. 5 Правил № 262 размер убытков определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, которые, к сожалению, до настоящего времени не утверждены и даже не разрабатываются.

Несогласие с размером убытков признается основанием для подачи искового заявления о возмещении убытков. Однако в суде лицам, чьи права нарушены или ограничены установлением СЗЗ или охранной зоны, придется столкнуться с рядом проблем.

Главная из них состоит в том, что судебные акты по взысканию такого рода убытков единичны, а общий подход к разрешению подобных споров отсутствует.

Суды исходят из того, что право на возмещение предоставлено собственникам и иным титульным владельцам земельных участков, правомочия которых были ограничены непосредственно при возникновении соответствующего обременения (см., например, Определение Ленинградского областного суда от 09.10.2013 по делу № 33-4661/2013, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2014 № 18АП-13550/2013 по делу № А07-13987/2013).

Подход судов прост: если лицо не было собственником, когда была введена СЗЗ или охранная зона, значит, интересы этого лица не нарушены.

Получается, что предыдущий собственник земли право на компенсацию убытков утратил (объект отчужден), а новый это право не приобрел. Таким образом, отсутствие обязанности собственника объекта, в отношении которого была установлена соответствующая зона до введения в действие Закона № 221-ФЗ, внести сведения об этом в реестр не только влечет риск «неожиданного» приобретения участка с СЗЗ или охранной зоной, но и фактически сводит к нулю шансы покупателя на возмещение убытков в порядке ст. 57 ЗК РФ.

Судебная практика относительно самого факта ограничения прав, применимого в подобных ситуациях порядка возмещения убытков и расчета их размера противоречива.

Так, например, при рассмотрении дела № А41-20317/11 суд удовлетворил требование совхоза о взыскании убытков в виде потери рыночной стоимости земельного участка, вызванной распространением на часть его территории СЗЗ, установленной вокруг межпоселенческого кладбища. В данном деле суды руководствовались лишь нормами ст. 15 ГК РФ, не ссылаясь на ст. 57 ЗК РФ (постановление ФАС Московского округа от 16.05.2012 по делу № А41-20317/11).

В другом деле Смоленский областной суд отменил решение суда первой инстанции, который удовлетворил требования собственников земли о взыскании ее рыночной стоимости в связи с невозможностью использования участка по назначению из-за того, что он находился в СЗЗ кладбища и на его территории были сделаны захоронения. Суд пришел к выводу, что сам факт нахождения земельного участка в СЗЗ не свидетельствует о невозможности его использования по целевому назначению, так как согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 в СЗЗ кладбища допускается размещение сельхозугодий для выращивания технических культур, не используемых для продуктов питания, и, следовательно, права собственника участка распространением на него СЗЗ кладбища не были нарушены (Апелляционное определение Смоленского областного суда от 07.08.2012 по делу № 33-2445).

Отказывая во взыскании убытков в деле № А07-13987/2013, суд отметил, что к рассматриваемым отношениям применяются специальные нормы, регулирующие порядок возмещения убытков при установлении ограничения права собственника земельного участка, отличные от общих норм гражданского законодательства о порядке взыскания убытков — ст. 56, 57 ЗК РФ. По смыслу этих норм основанием для взыскания убытков служит сам факт установления ограничений прав собственника земельного участка, следствием которого стало изменение его рыночной стоимости либо прекращение обязательств его собственника перед третьими лицами. В связи с тем что ограничения были введены ранее возникновения права собственности истца на спорный земельный участок, у него нет оснований для заявления такого требования (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2014 № 18АП-13550/2013 по делу № А07-13987/2013).

По результатам рассмотрения дела № 33-4114 суд взыскал убытки в размере полной стоимости самого земельного участка, расположенного на нем дома и плодово-ягодных культур, сославшись на ст. 57 ЗК РФ, причиненные в связи с включением земельного участка в СЗЗ объекта по уничтожению химического оружия (Кассационное определение Кировского областного суда от 21.12.2010 по делу № 33-4114).

Как видно из приведенной судебной практики, в случаях, когда убытки, причиненные ограничением прав на землю в результате установления СЗЗ или охранной зоны, все же взыскиваются, суды, апеллируя к ст. 57 ЗК РФ и указывая на особый порядок возмещения убытков, исходят из общего порядка определения убытков и расчета подлежащих взысканию сумм, то есть взыскивают полную стоимость земельного участка, хотя в п. 8 Правил № 262 это не оговорено.

Стоит отметить, что возмещение убытков в форме упущенной выгоды на практике вообще не применяется судами. И это при том, что главным «убытком» при ограничении прав собственников и иных титульных владельцев земельных участков установлением СЗЗ или охранных зон чаще всего как раз и выступает именно упущенная выгода. Например, для участка с разрешенным использованием для целей жилищного строительства фактически утрачивается возможность его использования по назначению и упущенная выгода, очевидно, существенно больше, чем просто стоимость квадратного метра земельного участка.

Таким образом, возмещение убытков с учетом сложившейся судебной практики не является эффективным способом защиты нарушенных установлением СЗЗ или охранной зоны прав собственника участка.

С учетом того что перспективы компенсации весьма призрачны, собственникам и покупателям земельных участков, находящихся в зонах с особыми условиями использования, следует иметь в виду возможности иного способа защиты своих прав — взыскания платы за размещение в границах земельного участка объекта (как правило, линейного), который стал причиной установления охранной зоны.

Между тем, исходя из п. 8 ст. 90 ЗК РФ, земельные участки, предоставленные под строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов трубопроводного транспорта, предоставляются на период осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта таких объектов. На земельные участки, где размещены подземные объекты трубопроводного транспорта, относящиеся к линейным объектам, оформление прав собственников объектов трубопроводного транспорта в порядке, установленном ЗК РФ, не требуется. У собственников земельных участков возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон таких объектов. Из данной нормы следует, что собственник трубопровода не «использует» земельный участок, в границах которого расположен трубопровод. Получать соответствующий земельный участок в аренду либо устанавливать сервитут сетевой организации не требуется, а соответственно, не требуется и выплачивать какие-либо денежные средства правообладателю такого участка.

Перспективы правового регулирования

Необходимо отметить, что с 1 января 2016 г. вступили в силу новые положения ст. 87 ЗК РФ (введены Федеральным законом от 13.07.2015 № 252-ФЗ), согласно которым обязательным приложением к решению об установлении зоны с особыми условиями использования территории являются сведения о границах такой зоны, которые должны содержать текстовое и графическое описания местоположения границ такой зоны, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения государственного кадастра объектов недвижимости. При этом правообладатели земельных участков должны уведомляться об установленных ограничениях в течение 15 дней с момента внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

Помимо этого, с 1 января 2018 г. для ввода в эксплуатацию объектов, которые подразумевают наличие охранной зоны, станет обязательным наличие описания границ данной зоны (ст. 55 ГрК РФ). При этом приложением к разрешению на ввод в эксплуатацию такого объекта будет текстовое и графическое описание охранной зоны, а само разрешение на ввод будет являться одновременно и решением об установлении охранной зоны объекта в соответствующих границах.

Кроме того, сведения о местоположении границ зон с особыми условиями использования территорий должны быть внесены в государственный кадастр недвижимости до 1 января 2022 г. Представляется, что застройщик не может быть полностью уверен в отсутствии какой-либо подземной инженерной сети в приобретаемом участке до этой даты.

Таким образом, согласно действующим на сегодняшний день нормам до 2017 г. Росреестр должен был внести в кадастр недвижимости информацию обо всех зонах с особыми условиями использования территорий, которые были установлены до вступления в силу Закона № 221-ФЗ (до 1 марта 2008 г.), а в срок до 1 января 2022 г. должен будет внести сведения обо всех зонах, установленных после этой даты.

Подводя итог, можно сказать, что, учитывая сложившуюся практику и невыполнение государственными органами и собственниками соответствующих объектов своих обязанностей по внесению сведений о зонах с особыми условиями использования территорий в ЕГРН, отсутствие единого порядка установления границ таких зон, на сегодняшний день единственным способом защиты, который хоть как-то поможет уберечь покупателя от приобретения участка, который «неожиданно» окажется в санитарно-защитной или охранной зоне, не позволяющей вообще что-либо возводить на этом участке, является проведение детального анализа содержащейся в различных источниках информации, включая направление запросов в соответствующие государственные органы и самостоятельное визуальное обследование прилегающей к участку территории на предмет выявления объектов, вокруг которых может быть установлена соответствующая зона, как с использованием картографических материалов в интернете, так и непосредственно на месте.

1 Наиболее полный перечень всех возможных разновидностей зон с особыми условиями использования территорий, а также нормативно-правовых актов, устанавливающих правовой режим каждой из них, содержится в региональном документе — Классификаторе «Особые режимы использования участка и его частей», утвержденном приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 14.08.2009 № 216.

Здравствуйте.

В 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» есть такое:

Статья 27. Режим особой охраны территорий памятников природы
1. На территориях, на которых находятся памятники природы, и в границах их охранных зон запрещается всякая деятельность, влекущая за собой нарушение сохранности памятников природы.
2. Собственники, владельцы и пользователи земельных участков, на которых находятся памятники природы, принимают на себя обязательства по обеспечению режима особой охраны памятников природы.
3. Расходы собственников, владельцев и пользователей указанных земельных участков на обеспечение установленного режима особой охраны памятников природы федерального или регионального значения возмещаются за счет средств соответственно федерального бюджета и бюджетов субъектов Российской Федерации, а также средств внебюджетных фондов. Статья 95. Земли особо охраняемых природных территорий 1. К землям особо охраняемых природных территорий относятся земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов. 2. Земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находится в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности. В случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности. 3. На землях государственных природных заповедников, в том числе биосферных, национальных парков, природных парков, государственных природных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, включающих в себя особо ценные экологические системы и объекты, ради сохранения которых создавалась особо охраняемая природная территория, запрещается деятельность, не связанная с сохранением и изучением природных комплексов и объектов и не предусмотренная федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.В пределах земель особо охраняемых природных территорий изменение целевого назначения земельных участков или прекращение прав на землю для нужд, противоречащих их целевому назначению, не допускается. На специально выделенных земельных участках частичного хозяйственного использования в составе земель особо охраняемых природных территорий допускается ограничение хозяйственной и рекреационной деятельности в соответствии с установленным для них особым правовым режимом. 4. Для предотвращения неблагоприятных антропогенных воздействий на государственные природные заповедники, национальные парки, природные парки и памятники природы на прилегающих к ним земельных участках и водных объектах создаются охранные зоны. В границах этих зон запрещается деятельность, оказывающая негативное воздействие на природные комплексы особо охраняемых природных территорий. Границы охранных зон должны быть обозначены специальными информационными знаками. Земельные участки в границах охранных зон у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются и используются ими с соблюдением установленного для этих земельных участков особого правового режима. 5. В целях создания новых и расширения существующих земель особо охраняемых природных территорий органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе принимать решения о резервировании земель, которые предполагается объявить землями особо охраняемых природных территорий, с последующим изъятием таких земель и об ограничении на них хозяйственной деятельности. 6. Земли и земельные участки государственных заповедников, национальных парков находятся в федеральной собственности и предоставляются федеральным государственным бюджетным учреждениям, осуществляющим управление государственными природными заповедниками и национальными парками, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Земельные участки в границах государственных заповедников и национальных парков не подлежат приватизации. В отдельных случаях допускается наличие в границах национальных парков земельных участков иных пользователей, а также собственников, деятельность которых не оказывает негативное воздействие на земли национальных парков и не нарушает режим использования земель государственных заповедников и национальных парков. 7. На землях особо охраняемых природных территорий федерального значения запрещаются: 1) предоставление садоводческих и дачных участков; 2) строительство автомобильных дорог, трубопроводов, линий электропередачи и других коммуникаций, а также строительство и эксплуатация промышленных, хозяйственных и жилых объектов, не связанных с разрешенной на особо охраняемых природных территориях деятельностью в соответствии с федеральными законами; 3) движение и стоянка механических транспортных средств, не связанные с функционированием особо охраняемых природных территорий, прогон скота вне автомобильных дорог; 4) иные виды деятельности, запрещенные федеральными законами. 8. Территории природных парков располагаются на землях, которые предоставлены государственным учреждениям субъектов Российской Федерации, осуществляющим управление природными парками, в постоянное (бессрочное) пользование; допускается размещение природных парков на землях иных пользователей, а также собственников. 9. Объявление земель государственным природным заказником допускается как с изъятием так и без такого изъятия земельных участков у их собственников, землепользователей, землевладельцев. 10. Земельные участки, занятые природными комплексами и объектами, объявленными в установленном порядке памятниками природы, могут быть изъяты у собственников этих участков, землепользователей, землевладельцев. К сожалению, строится на таких землях — НЕЛЬЗЯ, и в том случае если вы построите жилой дом, то он запросто может быть снесен по решению суда. Не забудьте оставить отзыв.

Перечень необходимых документов:

1. Заявление на предоставление государственной услуги (далее — заявление) заполняется посредством внесения соответствую­щих сведений в интерактивную форму на Портале.

2. Документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя действовать от имени заявителя (в случае обращения за предоставлением государственной услуги представителя заявителя).

В отдельных случаях заявителем дополнительно представляются:

1. При обращении за выдачей разрешения на строительство объекта капитального строительства или за выдачей разрешения на отдельные этапы строительства, реконструкции объекта капитального строительства:

1.1. Правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута а также утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, на основании которой был образован указанный земельный участок и выдан градостроительный план земельного участка в случае, предусмотренном частью I1 статьи 57.3 Кодекса (в случае если необходимые документы и сведения о правах на земельный участок отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости, а также в случае отсутствия указанных документов и сведений в органе исполнительной власти города Москвы, уполномоченном на управление и распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности города Москвы, и земельными участками, находящимися на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена).

Предоставление правоустанавливающих документов на земельный участок не требуется:

— в случае если по заявлению Московского фонда реновации жилой застройки в целях реализации решений о реновации жилищного фонда в городе Москве земельный участок образуется из земельных участков, которые находятся в собственности города Москвы или государственная собственность на которые не разграничена, и (или) из земельных участков, занятых многоквартирными домами, включенными в решения о реновации, и его границы не пересекаются с границами земельных участков, поставленных на государственный кадастровый учет и находящихся в федеральной либо частной собственности, до образования такого земельного участка в соответствии с земельным законодательством на основании утвержденных правил землепользования и застройки города Москвы, проектов планировки территории и схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории;

— в случае если в целях реализации решений о реновации жилищного фонда в городе Москве на землях или земельных участках, которые находятся в собственности города Москвы или государственная собственность на которые не разграничена, без предоставления земельных участков и установления сервитута предусматривается строительство, реконструкция, капитальный ремонт линейных объектов инженерной инфраструктуры и иных технологически связанных с ними объектов капитального строительства, перечень которых определяется нормативным правовым актом города Москвы.

1.1(1). Соглашение о передаче в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, органом государственной власти (государственным органом), Государственной корпорацией по атомной энергии «Росатом», Государственной корпорацией по космической деятельности «Роскосмос», органом управления государственным внебюджетным фондом или органом местного самоуправления, полномочий государственного (муниципального) заказчика, заключенное при осуществлении бюджетных инвестиций (далее — соглашение), и правоустанавливающие документы на земельный участок правообладателя, с которым заключено соглашение — при наличии соглашения.

1.2. Согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта, за исключением предусмотренных в пункте 6.2 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации случаев реконструкции многоквартирного дома.

1.3. Положительное заключение экспертизы проектной документации, в соответствии с которой осуществляются строительство, реконструкция объекта капитального строительства, в том числе в случае, если данной проектной документацией предусмотрены строи­тельство или реконструкция иных объектов капитального строительст­ва, включая линейные объекты (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном частью 121 статьи 48 Кодекса), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 Кодекса, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 3 статьи 49 Кодекса (в случае отсутствия сведений в информационных системах и ресурсах города Москвы или в едином государственном реестре заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства (далее — ЕГРЗ).

1.3(1). Подтверждение соответствия вносимых в проектную документацию изменений требованиям, указанным в части З8 статьи 49 Кодекса, предоставленное лицом, являющимся членом саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющих подготовку проектной документации, и утвержденное привлеченным этим лицом в соответствии с Кодексом специалистом по организации архитектурно-строительного проектирования в должности главного инженера проекта, в случае внесения изменений в проектную документацию в соответствии с частью З8 статьи 49 Кодекса.

1.3(2). Подтверждение соответствия вносимых в проектную документацию изменений требованиям, указанным в части З9 статьи 49 Кодекса, предоставленное органом исполнительной власти или организацией, проводившими экспертизу проектной документации, в случае внесения изменений в проектную документацию в ходе экспертного сопровождения в соответствии с частью З9 статьи 49 Кодекса (в случае отсутствия сведений в информационных системах и ресурсах города Москвы или в ЕГРЗ).

1.3(3). Материалы, предусмотренные пунктом 3 части 7 статьи 51 Кодекса и содержащиеся в утвержденной в соответствии с частью 15 статьи 48 Кодекса проектной документации (в случае если такая проектная документация не подлежит экспертизе и отсутствует в информационных системах и ресурсах города Москвы либо в случае проведения экспертизы проектной документации и отсутствия материалов в информационных системах и ресурсах города Москвы или в ЕГРЗ).

1.3(4). Результаты инженерных изысканий (в случае отсутствия сведений о них в информационных системах и ресурсах города Москвы или в ЕГРЗ).

1.4. Решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме, принятое в соответствии с жилищным законодательством в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме.

1.5. Соглашение о проведении реконструкции, определяющее в том числе условия и порядок возмещения ущерба, причиненного объекту при осуществлении реконструкции (в случае проведения реконструкции государственным (муниципальным) заказчиком, являющимся органом государственной власти (государственным органом), Государственной корпорацией по атомной энергии «Росатом», органом управления государственным внебюджетным фондом или органом местного самоуправления, на объекте капитального строительства государственной (муниципальной) собственности, правообладателем которого является государственное (муниципальное) унитарное предприятие, государственное (муниципальное) бюджетное или автономное учреждение, в отношении которого указанный орган осуществляет соответственно функции и полномочия учредителя или права собственника имущества).

Перечень документов предоставляемых для внесения изменений в разрешение на строительство.

1. В случае изменения правообладателя земельного участка по основаниям, предусмотренным статьей 51 Кодекса, — документы, предусмотренные абзацем первым пункта 2.9.1.1 Административного регламента.

2. В случае внесения изменений в разрешение на строительство, кроме изменений исключительно в связи с продлением срока его действия либо в связи с изменением правообладателя земельного участка или образованием земельного участка, — документы, предусмотренные пунктом 2.9.1 Административного регламента.

3. В случае внесения изменений в разрешение на строительство в связи с необходимостью продления срока его действия — откорректированный в части обоснования принятой продолжительности строительства и календарного плана строительства проект организации строительства объекта капитального строительства (в случае отсутствия его в ЕГРЗ или в информационных системах и ресурсах города Москвы).

4. Разрешение на строительство на бумажном носителе (представляется по усмотрению заявителя).

Перечень документов получаемый посредством межведомственного взаимодействия.

1. Правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе соглашение об установлении сервитута, а также утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, на основании которой был выдан градостроительный план земельного участка до образования земельного участка в случае, предусмотренном частью I1 статьи 573 Кодекса решение об установлении публичного сервитута (за исключением случаев, указанных в пункте 2.9.1.1 настоящего Регламента).

1(1). Утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории — в случае если по заявлению Московского фонда реновации жилой застройки в целях реализации решений о реновации жилищного фонда в городе Москве земельный участок образуется из земельных участков, которые находятся в собственности города Москвы или государственная собственность на которые не разграничена, и (или) из земельных участков, занятых многоквартирными домами, включенными в решения о реновации, и его границы не пересекаются с границами земельных участков, поставленных на государственный кадастровый учет и находящихся в федеральной либо частной собственности, до образования такого земельного участка в соответствии с земельным законодательством на основании утвержденных правил землепользования и застройки города Москвы, проектов планировки территории и схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

1(2). Разрешение на использование земель или земельных участков без предоставления земельных участков и установления сервитута — в случае если в целях реализации решений о реновации жилищного фонда в городе Москве на землях или земельных участках, которые находятся в собственности города Москвы или государственная собственность на которые не разграничена, без предоставления земельных участков и установления сервитута предусматривается строительство, реконструкция, капитальный ремонт линейных объектов инженерной инфраструктуры и иных технологически связанных с ними объектов капитального строительства, перечень которых определяется нормативным правовым актом города Москвы.

2. Градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня предоставления заявления на получение разрешения на строительство, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), реквизиты проекта планировки территории в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка.

В целях предоставления государственной услуги информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, утвержденном до 1 января 2017 г., используется до 1 января 2020 г. По истечении данного срока использование информации, указанной в таких градостроительных планах земельных участков, в целях предоставления государственной услуги не допускается.

3. Положительное заключение экспертизы проектной документации, в соответствии с которой осуществляются строительство, реконструкция объекта капитального строительства, в том числе в случае, если данной проектной документацией предусмотрены строительство или реконструкция иных объектов капитального строительства, включая линейные объекты (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном частью 121 статьи 48 Кодекса), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 Кодекса, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью З4 статьи 49 Кодекса (в случае наличия указанных сведений в информационных системах и ресурсах города Москвы или в ЕГРЗ), положительное заключение государственной экологической экспертизы в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 Кодекса.

3(1). Подтверждение соответствия вносимых в проектную документацию изменений требованиям, указанным в части З9 статьи 49 Кодекса, предоставленное органом исполнительной власти или организацией, проводившими экспертизу проектной документации, в случае внесения изменений в проектную документацию в ходе экспертного сопровождения в соответствии с частью З9 статьи 49 Кодекса (в случае наличия сведений в информационных системах и ресурсах города Москвы или в ЕГРЗ).

4. Свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения объекта (при наличии в градостроительном плане земельного участка записи о соответствии архитектурно-градостроительных характеристик и параметров объекта свидетельству об утверждении архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства).

5. Сведения об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

6. Материалы, предусмотренные пунктом 3 части 7 статьи 51 Кодекса и содержащиеся в утвержденной в соответствии с частью 15 статьи 48 Кодекса проектной документации, размещенные в информационных системах и ресурсах города Москвы или в ЕГРЗ.

6(1). Результаты инженерных изысканий, размещенные в информационных системах и ресурсах города Москвы или в ЕГРЗ.

7. Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 Кодекса ).

8. Копия решения уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории в случае строительства объекта капитального строительства, в связи с размещением которого в соответствии с законодательством Российской Федерации подлежит установлению зона с особыми условиями использования территории, или в случае реконструкции объекта капитального строительства, в результате которой в отношении реконструированного объекта подлежит установлению зона с особыми условиями использования территории или ранее установленная зона с особыми условиями использования территории подлежит изменению.

9. Копия договора о развитии застроенной территории или договора о комплексном развитии территории в случае, если строительство, реконструкцию объектов капитального строительства планируется осуществлять в границах территории, в отношении которой Правительством Москвы принято решение о развитии застроенной территории или решение о комплексном развитии территории по инициативе уполномоченного органа государственной власти города Москвы, за исключением случая принятия решения о самостоятельном осуществлении комплексного развития территории.

Для предоставления государственной услуги в случае внесения изменений в разрешение на строительство объекта капитального строительства органом исполнительной власти, предоставляющим государственную услугу, с использованием межведомственного информационного взаимодействия, в том числе в информационных системах и ресурсах города Москвы, самостоятельно запрашиваются:

1. В случае изменения правообладателя земельного участка по основаниям, предусмотренным статьей 51 Кодекса, — документы, предусмотренные пунктом 2.11.1 настоящего Регламента.

2. В случае образования земельного участка путем объединения земельных участков, в отношении которых или одного из которых в соответствии с Кодексом выдано разрешение на строительство, — решение об образовании земельного участка, если в соответствии с земельным законодательством решение об образовании земельного участка принимает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

3. В случае образования земельных участков путем раздела, перераспределения земельных участков или выдела из земельных участков, в отношении которых в соответствии с Кодексом выдано разрешение на строительство:

— решение об образовании земельных участков, если в соответствии с земельным законодательством решение об образовании земельного участка принимает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления;

— градостроительный план образованного земельного участка, на котором планируется осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства (градостроительный план земельного участка должен быть выдан не ранее чем за три года до дня направления заявления о внесении изменений в разрешение на строительство).

4. В случае внесения изменений в разрешение на строительство, кроме изменений исключительно в связи с продлением срока его действия либо в связи с изменением правообладателя земельного участка или образованием земельного участка, — документы, предусмотренные пунктом 2.11 настоящего Регламента.

Представленный для внесения изменений в разрешение на строительство градостроительный план земельного участка, выданный после получения разрешения на строительство, должен быть выдан не ранее чем за три года до дня направления заявления о внесении изменений в разрешение на строительство.

5. В случае внесения изменений в разрешение на строительство в связи с необходимостью продления срока его действия:

— откорректированный в части обоснования принятой продолжительности строительства и календарного плана строительства проект организации строительства объекта капитального строительства (размещенный в ЕГРЗ или в информационных системах и ресурсах города Москвы);

— информация о выявленном в рамках государственного строительного надзора, государственного земельного надзора или муниципального земельного контроля факте отсутствия начатых работ по строительству, реконструкции на день подачи заявления о внесении изменений в разрешение на строительство или информация органа государственного строительного надзора об отсутствии извещения о начале данных работ, если направление такого извещения является обязательным в соответствии с требованиями части 5 статьи 52 Кодекса.

Заявитель вправе представить указанные документы по собственной инициативе.

При обращении за предоставлением государственной услуги заявителем к интерактивной форме заявления прикрепляются электронные копии (электронные образы) документов в формате Portable Document Format (PDF).