Достройка объекта незавершенного строительства

В некоторых ситуациях клиенты остаются совершено беспомощными перед регистрационными действиями, которые требует объект незавершенного строительства после реконструкции. Оценив, в буквальном значении, степень самых разнообразных переживаний заказчиков, мы решили написать эту публикацию и раскрыть суть изменения параметров капитального строительства, под которые попадает объект незавершенного строительства после реконструкции.

О том, что дискуссии вокруг объектов незавершенного строительства после реконструкции, ведутся длительное время, знают все. Но то, что мы видим на деле и то, что знаем — существенно отличается.

• Никакие теоретические соображения не повлияют на непосредственность практических наблюдений. Исходя из этого будем определять насколько могут быть разнообразны причины, ограничивающие права застройщиков.

Вначале предлагаем определить, что такое объект незавершенного строительства после реконструкции. И здесь сразу начинаются блуждания. На законодательном уровне такого понятия не существует. В градостроительном кодексе говорится, что объект незавершенного строительства после реконструкции является объектом капитального строительства. На этом все объяснения заканчиваются. Но не для тех, кто пытался общаться с представителями градостроительных структур.

По своей сути, объект незавершенного строительства после реконструкции — это объект, которого еще не существует. Однако, он уже прошел реконструкцию для того, чтобы претендовать на право являться недвижимым имуществом после реконструкции, которое подлежит государственной регистрации в качестве вновь созданного объекта капитального строительства.

Что подразумевает реконструкция капитальных зданий и сооружений и почему речь идет о вновь созданном объекте капитального строительства? Реконструкция — это не только полное восстановление конструкций (фасадов, фундаментов, перекрытий и т.д.), но и смена целевого назначения объекта строительства. Таким образом, заказчик, который желает зарегистрировать объект незавершенного строительства после реконструкции в качестве недвижимости, должен иметь основания:

• Если объект незавершенного строительства после реконструкции и земля, на которой он расположен, находится в собственности заявителя, то процедура регистрации будет осуществлена на основании правоустанавливающих документов. Также, в этом случае, потребуется разрешение на строительство и полный пакет проектной документации, где подробно описывается сам объект, его технические характеристики и другие необходимые параметры.
• Если объект незавершенного строительства после реконструкции и участок земли, по существующим документам находятся во владении заявителя на другом праве, чем право собственности, то для регистрации объекта потребуется разрешение на строительство, право пользования участком и проектные документы.

Необходимо не просто хорошо разбираться в определении права собственности, тонкостях перехода, но также знать условия Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, в редакции от 03.07.2016 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», изменения и дополнения которого вступили в силу с 01.01.2017 года.

Регистрационные действия после завершения реконструкции объекта незавершенного строительства зависят от того, был ли создан в результате реконструкции новый объект с измененными характеристиками или же внешние границы объекта не повлекли за собой существенного изменения в результате перепланировки.

• Согласно ст.1 ГрК РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства (высоты, количества этажей, площади, объема, показателей производственной мощности).

В данном случае, изменение внешних границ объекта и характеристик попадает под понятие реконструкция, а именно: изменение параметров объектов капитального строительства. Но сам объект незавершенного строительства после реконструкции подлежит государственной регистрации в качестве вновь созданного объекта. Подтверждением этого факта будет грамотно составленная проектная документация, благодаря чему у заказчика не возникнет проблем с государственной регистрацией.

В нашей компании работают опытные специалисты, предельно внимательные ко всем законодательным изменениям. Вы можете задать свои вопросы письменно или по телефону 209-09-40. Мы будем рады помочь вам!

Для многих людей получить разрешение на строительство объекта незавершенного строительства — проблема. Не всегда понятно, в какие органы обращаться, и что из документов собирать для прохождения процедуры. В отношении объектов незавершенного строительства (ОНС) эта проблема более чем актуальна. На фоне финансовых трудностей приходится «замораживать» строительство жилого дома и ожидать лучших времен. Но оставлять здание в недостроенном состоянии невыгодно из-за необходимости платить налог. Если на достройку нет денег, объект всегда можно реализовать по договору купли-продажи с последующей регистрацией в Россреестре. Главная сложность — оформить права на объект.

Что такое незавершенное строительство?

Определение «недостроя» или объекта незавершенного строительства нет ни в одном официальном документе. Вот почему в судебных органах рассматриваются тысячи дел, касающиеся статуса той или иной недвижимости. Для упрощения работы суда в 2015 году выпущено Постановление под номером 25, в котором разъяснены некоторые нюансы таких объектов.

Так, в пункте 38 упомянутого Постановления приводится определение объекта незавершенного строительства (ОНС). Здесь указано, что недострой — частично построенный капитальный объект, который к моменту получения статуса должен иметь фундамент. Если участок под строительство просто засыпан камнем, залит бетоном или покрыт асфальтом, такое объект не относится к ОНС, ведь у него отсутствуют признаки капитального объекта.

Право владения имуществом приобретается после оформления госрегистрации, а временем создания права является дата прохождения процедуры. Как только регистрация завершена, недострой переходит в разряд объекта сделки (торга). До этого момента ОНС представляет собой набор стройматериалов. Как отмечалось выше, после выхода Постановления №25 судебные органы предъявляют четкие требования к недострою — работы по укладке фундамента должны быть завершены.

Чтобы зарегистрировать ОНС, владелец должен установить его статус, собрать определенный пакет бумаг (должны фиксировать право владения земельным наделом, на котором взводится объект). Также на руках должно быть разрешение, позволяющее выполнять строительные работы. Кроме того, сам объект незавершенного строительства требуется внести в кадастровый учет.

Как получить разрешение на строительство объекта незавершенного строительства?

По закону для недостроя должно иметься разрешение на строительство. Если его срок действия закончен, документ требуется продлить. Оформление разрешение «с нуля» проходит по стандартной процедуре. Владелец должен:

• Оформить заявление по определенному образцу.
• Собрать и передать документы в уполномоченные органы власти.
• Дождаться решения и получить разрешающие бумаги.

Выдача разрешения осуществляется непосредственно в местных структурах или через МФЦ. После этого можно приступать к регистрации объекта.

Законодательство

Главным документом, который касается объектов ОНС, является ГК РФ (ст. 130). В нем прописано, что недостроенные здания относятся к категории недвижимости. Также в ст. 131 указано обязательство владельцев регистрировать право владения таким сооружением. Здесь же легко найти условия возникновения прав, особенности их перехода и другие нюансы. Основанием для государственной регистрации является ФЗ №133.

В процессе госрегистрации права собственности стоит учесть ряд нюансов:

• Если ОНС и земельный участок, где он находится, является владением заявителя, процесс госрегистрации осуществляется на базе бумаг, подтверждающих права владения. Необходимо разрешение на строительство и набор проектных документов. В последних должно быть описание сооружения, его характеристик и других показателей.
• Если ОНС и земельный участок являются объектом владения заявителя с учетом другого права (не права собственности), для госрегистрации потребуется разрешение на строительство, право владения участком, а также проектная документация.

Оформление прав

Для отнесения недостроя к категории ОНС здание должно иметь фундамент, возведение которого должно быть полностью завершено. Имеется ряд мнений, когда объект получает статус ОНС:

• После оформления разрешения на ведение строительных работ, а также права владения участком земли.
• После завершения действия соглашения строительного подряда.
• Если возведение (реконструкция) здания законсервирована.
• Объект соответствует ряду законодательных нормативов.
• После получения недостроенным сооружением юридического статуса недвижимости.
• После оформления права собственности путем госрегистрации объекта в уполномоченных органах.

Выполнение этих требований позволяет назвать сооружение (пусть и недостроенное) недвижимым имуществом. В законе, где рассмотрен процесс регистрации прав на недвижимость, определено, что оформление права собственности начинается с момента регистрации. Для этого владелец должен оформить разрешение на выполнение работ и право владения участком, где выполняются эти мероприятия.

До 2015 года в получении разрешения на строительство не было необходимости, но сегодня без этого документа не обойтись. Чтобы оформить право на владение ОНС, требуется сделать следующие шаги:

• Провести техническую инвентаризацию недостроя.
• Оформить разрешение на его возведение.
• Внести ОНС в кадастровый реестр.
• Передать собранный пакет бумаг в органы регистрации.

Одним из главных условий успешной регистрации является наличие соглашения строительного подряда. Этот нюанс упоминается в законе о долевом строительстве. Строительная компания должна зарегистрировать объект до момента получения уполномоченными органами взыскания о залоге. Чтобы провести регистрацию в госоргане, владелец объекта ОНС пишет заявление о желании зарегистрировать имущество.

В практике отмечаются ситуации, когда хозяин недостроя не торопится проходить процедуру госрегистрации. Это объяснятся тонкостями российского законодательства, по которому платежи за имущество возлагаются на владельца. Если у здания нет хозяина, то и платить по счетам не нужно. Вот почему недостроенные объекты часто не регистрируются и не ставятся на учет. В таком случае ОНС не существует.

Как отмечалось в начале статьи, за недострои приходится платить налог. Кроме того, существуют случаи, когда регистрация ОНС обязательна. К примеру, если участок выделятся многодетной семье, на строительство здания выделяется всего три года. Наличие кадастрового паспорта на руках подтверждает, что на земельном наделе идут строительные работы, поэтому его никто не заберет.

Несмотря на это, проблема актуальна по сей день. Жители сельской и городской местности часто не торопятся проходить регистрацию домов (даже тех, которые давно завершены). Так они уходят от необходимости платить налоги, тарифы которых регулярно растут. Недавно тариф стал рассчитываться не от инвентаризационной цены объекта, а от кадастровой. Ее особенность — максимальная приближенность к рыночной стоимости.

Необходимые документы

Для оформления прав собственности потребуются следующие бумаги:

• Квитанция об оплате (подтверждает внесение госпошлины).
• Разрешение на возведение объекта.
• Бумаги по проекту.
• Информации о стадии строительства сооружения (в каком состоянии находится ОНС).
• Документы, подтверждающие отсутствие подрядных взаимоотношений.
• Другие бумаги, которые требуют органы госрегистрации.

Кроме того, требуется передать документы, подтверждающее отсутствие интереса со стороны 3-их лиц.

Чтобы получит разрешение на строительство в отношении ОНС (если оно ранее не было оформлено), требуется стандартный набор бумаг:

• Правоустанавливающие документы (в отношении земельного надела, где возводится объект).
• ГПЗУ.
• Схема планировочной организации участка.

Исключения

Органы госрегистрации не оформляют самовольные постройки, что необходимо учесть при попытке пройти регистрационные процедуры. В ГК РФ (ст. 222) прописано, что самовольная постройка — любой объект, который:

• Возведен на наделе земли, не предназначенном для строительства.
• Построен без получения разрешений, которые необходимы по требованиям законодательства.
• Строится с нарушением действующих правил.

Если хотя бы один из пунктов относится к ОНС, он считается самовольной постройкой, в отношении которой получить право собственности не получится. Единственный путь — защита интересов через судебный орган власти. Как только разрешение суда получено, можно обращаться в органы госрегистрации с передачей сотрудникам соответствующего решения.

Если строительная компания запустила процедуры продажи ОНС, требуется оформить договор в письменной форме. Игнорирование этого требования приводит к тому, что операция признается недействительной.

Возможные проблемы

При оформлении объектов ОНС часто возникают проблемы, связанные с незнанием требований законодательства и несоблюдения упомянутого в статье алгоритма действий. Чтобы избежать проблем в вопросах, касающихся недостроев, стоит учесть ряд нюансов:

• При оформлении права собственности на любой объект (в том числе недострой) стоит ориентироваться на требования ГК РФ (статьи 218). В ней указано, что строительная компания должна передать бумаги, подтверждающие отсутствие претензий на объект со стороны 3-их лиц.
• Инвесторы, которые вкладывают деньги в строительство, не получают права на объект в случае его «замораживания». Причина в том, что строительная компания нарушила взятые на себя обязательства, а само здание не является объектом соглашения об инвестировании.
• Достраивание ОНС может производить несколько людей. Основное требование заключается в том, чтобы участники строительства оформили договор. В соглашении должно быть прописано, что итогом сотрудничества должно быть завершение строительства, а сам объект после окончания работ получает статус объекта с долевым владением. Размер доли каждой стороны указывается в договоре.
• Права инвестора, который дает деньги на достройку ОНС, должны учитываться в соглашении. Только при таком условии возможно самостоятельное выполнение работ. Если объект после завершения передается инвесторам, это должно оформляться на официальном уровне.
• Право владения на ОНС предоставляется лишь после проверки здания и контроля главных параметров. Изучаются участники строительства, нюансы возведения сооружения, дата начала работ и получения разрешения на их выполнение.
• Если деньги в строительство вкладывает только один человек, а исполнителем выступает подрядная организация, такое лицо получает право на получение всего здания.
• Касательно оформления разрешения на строительство возможны разные ситуации. Ранее местные органы власти выдавали право собственности на надел и разрешение одновременно.

Стоит учесть, что ОНС может использоваться при проведении сделок (продажи, дарения и прочих), если выполнены несколько условий. Во-первых, в процессе возведения учитывались действующие законы, а на руках у владельца имеется разрешение на строительство. Во-вторых, ОНС является предметом соглашения строительного подряда. В-третьих, права на объект получены с соблюдением норм законодательства, а на руках у владельца были необходимые бумаги.

Как известно, возведение загородного дома – дело, требующее немалых вложений средств и сил, в период кризиса большая часть недостроенной загородной недвижимости либо стоит «мертвым» капиталом, либо выставляется собственниками на продажу. Вместе с тем, сегодня на рынке загородной недвижимости довольно часто встречаются случаи мошенничества с продажей земельных участков, домов и дач, когда продавцы пытаются любыми путями реализовать свою недвижимое имущество, избавив себя от оплаты налогов и других обязательных ежегодных взносов. В нижеприведенной статье мы постараемся осветить основные схемы мошенничества в области продажи загородного имущества и как можно уберечься от опасных сделок.

Состояние объекта индивидуального жилищного строительства

С 2004 года российское законодательство предусматривало возможность государственной регистрации не только готовой недвижимости, но также и объектов незавершенного строительства, причем независимо от стадии «замороженного» строительства. Главным условием для регистрации является — наличие капитального бетонного или кирпичного фундамента.

Важно! Объект незавершенного строительства не получится узаконить, если он является предметом действующего договора подряда.

Документы для регистрации объекта незавершенного строительства

Для государственной регистрации объекта недостроенной загородной недвижимости владельцу необходимо предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на возведение на этом участке объекта ИЖС. В случае не предоставления данных документов объект загородной недвижимости может быть признан «самостроем», подлежащим сносу. Также необходимо предоставить кадастровый паспорт на участок, в котором указаны его границы. Правоустанавливающими документами на земельный участок могут являться свидетельство о собственности (с 15 июля 2016 г. отменена выдача свидетельств о праве собственности, при необходимости выдается выписка из ЕГРП), договор пожизненной аренды или договор бессрочного пользования земельным наделом. В случае, если участок находится в аренде с невозможностью возведения на нем объекта капитального строительства, законное оформление недостроенного дома провести не получится даже через суд. Кроме того, арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды и произвести снос возведенного на арендованном участке объекта строительства. Соответственно, во избежание каких-либо проблем в будущем, при покупке объекта незавершенного строительства, продавец должен предоставить покупателю свидетельство о праве собственности не только на дом, но и на земельный участок.

Категории земель, разрешающих строительство объектов ИЖС

Многие граждане, не зная законодательной базы, возводят загородные дома на земельных участках, официально не допускающих проведения капитального строительства. Поэтому покупателю, перед тем, как обратиться в Россеестр за выпиской, рекомендуется удостовериться, что земельный надел, на котором возведен объект незавершенного строительства, относится к соответствующей категории и имеет соответствующий вид разрешенного использования. То есть, возведенный дом или «недострой» может быть расположен в черте поселения на категориях земель:

• для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
• для ведения ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
• ДНП (дачное некоммерческое партнерство);
• СНТ (садовое некоммерческое товарищество) с правом возведения жилого дома и проживания в нем.

Важно! Капитальное строительство объектов жилой недвижимости на земельных участках, предназначенных для ведения огородничества и с/х производства, не допускается.

Многие владельцы загородной недвижимости имеют ошибочное мнение об оформлении права собственности, считая, что в первую очередь необходимо возвести на участке жилой дом, а уже позже узаконить этот объект на основании закона о дачной амнистии. Примечательно, что упрощенная схема работает без предварительного согласования проведения работ с органами местной администрации, однако такой порядок оформления возможен не со всеми объектами строительства. Соответственно, если необходимо зарегистрировать «коробку» загородного или садового дома, скорее всего, потребуется разрешение на строительство, получить которое можно на основании свидетельства о праве собственности на землю (или договора аренды), кадастрового паспорта и градостроительного плана земельного надела (с августа 2018 г. при начале строительства получать разрешение на строительство не обязательно при строительстве объектов ИЖС).

В случае получения отказа в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства по дачной амнистии, владелец может добиться разрешения через суд, предоставив доказательства о том, что объект возведен с соблюдением всех норм строительства и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В случае правильного оформления всех документов на земельный участок и недостроенный дом, необходимо заказать технический паспорт на объект незавершенного строительства, поставить «недострой» на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности в Едином реестре.

Стоит отметить, что сегодня большинство россиян, владельцев загородной недвижимости, в том числе недостроенных объектов, не торопятся делать регистрацию строительства на земельном участке, тем более, что объекты незавершенного строительства сегодня также облагаются налогом на недвижимость по кадастру. Пример. В Москве и Московской области ставка для объектов незавершенного строительства составляет 0,3%. Так, к примеру, налог за земельный участок площадью в 10 соток в Одинцовском районе стоимостью по кадастру 6,8 млн рублей собственнику придется заплатить налог в государственную казну в размере 20,4 тысяч рублей в год, соответственно, если на участке возводится жилой объект, зарегистрированный в Едином реестре, сумма налога возрастает в процентном соотношении относительно кадастровой оценки объекта строительства.

Важно! Если в течение 10 лет после приобретения земельного участка категории ИЖС владелец не зарегистрировал на нем объект жилой недвижимости, земельный налог начисляется в двойном размере, то есть 0,6%.

В случае отсутствия свидетельства о государственной собственности на объект незавершенного строительства, он будет являться лишь набором материалов, который не может быть использован как предмет залога, продажи, передачи в дар или наследования. Право на совершение таких сделок на законных основаниях появляется только с момента государственной регистрации.

Руководитель отдела земельно-имущественных отношений консалтинговой компании HEADS Роман Ляпунов продолжает юридический практикум на страницах «РБК-Недвижимости». На этот раз эксперт адресовал свою колонку девелоперам, которые по тем или иным причинам столкнулись с «объектом незавершенного строительства». Читать в полной версии

Фото: /Digifuture HEADS Роман Ляпунов В современных условиях строительство далеко не всегда удается закончить в запланированные сроки. Причины на то могут быть различные — от непредвиденных технических сложностей и форс-мажорных обстоятельств до банальной нехватки средств.

В результате возникает так называемый «объект незавершенного строительства». Если подобный объект возводился на государственной или муниципальной земле, то зачастую становится невозможным повторно получить разрешения на продление сроков строительства и переоформление земли. Нередко государственные органы вынуждают «счастливого» обладателя недостроя снести уже возведенный им объект и освободить земельный участок.

Хорошей новостью, однако, является то, что последние поправки в земельное законодательство кардинально изменили эту ситуацию, существенно улучшив положение собственников объектов незавершенного строительства.

Суть проблемы

Как известно, собственник здания, строения, сооружения имеет исключительное право на приобретение в собственность либо в аренду земельного участка, на котором эти объекты расположены.

Недостроенные объекты при условии регистрации на них права собственности в ЕГРП могут быть предметом сделок (залог, купля-продажа и др.), но исключительных прав на оформление земли, тем не менее, не обеспечивают.

При заключении государственными или муниципальными органами с коммерческими организациями договоров аренды земельных участков для строительных целей жестко фиксируется срок окончания работ, в который возведение капитальных объектов должно быть завершено. При этом как законом, так и, зачастую, самим договором предусматривается право арендодателя на расторжение соглашения в случае несоблюдения сроков строительства.

Как показывает практика, арендодатели спешат воспользоваться указанными правами даже в тех случаях, когда причиной срыва сроков строительства и несвоевременного освоения участка являются действия тех или иных государственных органов, в том числе и в лице самих же арендодателей. Исключение могут составлять социально значимые для государства объекты жилья, детские сады, больницы и др.

Освободившиеся таким образом земельные участки в дальнейшем используются под государственные нужды либо повторно выставляются на аукцион.

Некоторую защиту застройщиков от подобных ситуаций предоставляет Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Согласно ему, особые преимущества предоставляются собственнику объекта незавершенного строительства, права которого зарегистрированы в ЕГРП до 1 января 2012г. В этом случае собственник вправе требовать заключения нового договора аренды земельного участка на бесконкурсной основе в целях завершения строительных работ.

Однако эта норма никак не защищает интересы многочисленных собственников недостроя, не зарегистрировавших свои права в ЕГРП до 1 января 2012г. Кроме того, в действующей редакции федерального закона не определен новый срок, на который должен предоставляться земельный участок. Остается также неясным и вопрос о том, может ли этот земельный участок выделяться неоднократно в том случае, если его застройщик вновь не уложится в установленный срок завершения строительства объекта.

Государственные органы нередко злоупотребляют образовавшимся пробелом в законодательстве и предоставляют обладателям недостроя земельные участки на срок менее одного года. За столь короткое время в большинстве случаев застройщики так и не успевают завершить строительные работы и снова сталкиваются с теми же трудностями.

С учетом этих недостатков в земельное законодательство были внесены соответствующие поправки, вступающие в силу с 1 апреля 2015г.

Дословно новая редакция закона звучит следующим образом «в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов» (п. 21 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).

Итак, с 1 апреля 2015г. у обладателей объектов незавершенного строительства наконец-то появится возможность эффективной защиты от некорректного поведения арендодателей .

Примеры из практики

Вот несколько примеров, попадающих под указанные законодательные нововведения (при условии, что речь идет о землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности).

Случай 1. Физическое или юридическое лицо приобрело на вторичном рынке объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРП до 1 марта 2015г.

Случай 2. Получив до 1 марта 2015г. право аренды земельного участка в целях осуществления строительства, Застройщик, приступив к строительным работам, не смог уложиться в сроки, отведенные на них договором.

Случай 3. Договор аренды Земельного участка расторгнут по требованию арендодателя, однако Застройщик до расторжения договора и не позднее 1 марта 2015г. зарегистрировал в ЕГРП право собственности на объект незавершенного строительства.

Случай 4. Договор аренды Земельного участка расторгнут по требованию арендодателя до 1 марта 2015г., однако после расторжения договора застройщик признал право собственности на объект незавершенного строительства в судебном порядке.

Во всех перечисленных примерах обладатели недостроя с 1 апреля 2015г. вправе требовать от государственных и муниципальных органов заключения нового договора аренды земельного участка сроком на три года для завершения строительства капитальных объектов.

С учетом сказанного я бы рекомендовал всем, кто в настоящее время осуществляет строительство капитальных объектов на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, или владеет объектами незавершенного строительства, воспользоваться этой уникальной возможностью защитить свои инвестиции и обязательно зарегистрировать в ЕГРП право собственности на недострой до 1 марта 2015г.

Руководитель отдела земельно-имущественных отношений консалтинговой компании HEADS Роман Ляпунов специально для «РБК-Недвижимости»

Реконструкция или капитальный ремонт

Когда появляется необходимость обновить вид здания или устранить последствия износа и разрушений, необходимо принимать надлежащие меры. Как правило, в таком случае применяют капитальный ремонт или реконструкцию. Для того чтобы верно определить вид строительных работ, необходимо не только знать историю здания и его несовершенства, но и иметь четкое представление об отличительных признаках капитального ремонта от реконструкции. Итак, рассмотрим характеристики и отличительные черты этих двух понятий.

Капитальный ремонт

Капитальный ремонт представляет собой строительные работы с восстановлением исправностей конструкции, систем инженерного оборудования, обеспечивая поддержку эксплуатационных показателей здания. Изношенные конструкции и детали заменяют на новые. В список работ по капремонту зданий могут входить:

• частичная перекладка, усиление каменных фундаментов, подвальных стен;
• ремонт дренажей и восстановление отмостки вокруг здания;
• перекладка перемычек парапетов, кирпичных карнизов, выступающих элементов стен;
• ремонт, смена перегородок, стропил, обрешетки;
• полная или частичная замена кровли;
• переустройство крыши из-за замены кровельного материала;
• ремонт, замена перекрытий между этажами. Замена покрытий полов;
• замена дверных и оконных блоков;
• полная или частичная смена крылец, пандусов, лестниц, лестничных площадок;
• возобновление штукатурки;
• смена секций, узлов отопительных систем, воздуховодов, вентиляторов;
• полная или частичная замена трубопровода (ввод водопровода, выпуск канализации);
• смена участков электрической сети.

Реконструкция здания

Реконструкция – это совокупность ремонтных, строительных работ, связанных с изменением структуры здания, его общей площади. В список реконструкционных работ могут входить:

• изменение планировки комнат;
• возведение различных надстроек, пристроек;
• реконструкция инженерного оборудования (инженерные сети и т. п.);
• улучшение эстетичного вида здания.

Реконструкция и капитальный ремонт зданий – это два различных вида ремонтно-строительных работ. Иногда из-за размытого представления об этих понятиях возникают споры и конфликты с налоговой службой. По этой причине знать и различать их – крайне важно. Основное отличие капитального ремонта от реконструкции в том, что в первом случае не изменяются технико-экономические показатели здания, а во втором – наоборот.

Реконструкция объекта незавершенного строительства. Документация

Объект незавершенного строительства (ОНС) – это такой объект строительства, на который есть разрешение на строительные работы, понесены расходы на сооружение, но он не принят в эксплуатацию (в соответствии с законодательством).

Объект незавершенного строительства может иметь следующие характеристики:

• ОНС может быть идентифицирован;
• сооружение объекта произведено на собственном земельном участке или полученном в пользование, а также на незаконных основаниях;
• перемещение ОНС нельзя произвести без потерь функциональных качеств.

Реконструкционные работы не могут проводиться без предоставления заказчиком техпаспорта, а также документа, который подтверждает право собственности на ОНС.

Техпаспорт на объект незавершенного строительства

Данный документ представляет собой план ОНС, который выполнен в масштабе. В нем подробно описываются все параметры помещений, а также процент готовности. Такой документ не имеет срока годности.

Техпаспорт включает в себя следующую информацию:

• о владельце объекта (его паспортные данные и ИНН);
• адрес объекта;
• основные объемные данные ОНС;
• планировочные данные ОНС;
• конструктивные данные ОНС;
• данные об инвентаризационной стоимости объекта;
• данные о дате капитального ремонта, о материалах строительства и т. д.;
• процент завершенности.

Техпаспорт на ОНС получают после проведения технической инвентаризации. В этот процесс включаются работы по обследованию, обмеру здания и всех помещений в нем. Таким образом, появляется возможность определить состояние объекта и включить полученные данные в специальную форму. В результате технической инвентаризации можно:

• определить фактический объем и площадь здания;
• оценить техническое состояние объекта;
• установить стоимость.

Техническая инвентаризация проводится не только для получения техпаспорта перед проведением реконструкционных работ, но в и в следующих случаях:

1. После проведения реконструкции или капитального ремонта объекта, перед принятием его в эксплуатацию.
2. Перед проведением государственной регистрации права собственности на ОНС.
3. Перед проведением государственной регистрации права собственности на ОНС, образовавшегося вследствие деления, объединения объекта.
4. По желанию заказчика.

Разрешение на строительство (реконструкцию)

Реконструкция объекта капитального строительства это процесс, требующий наличия еще одного документа – разрешения на строительство. Такой документ подразумевает обладание права на строительные или реконструкционные работы.

Разрешение выдается на термин, который предусмотрен проектом организации строительства того или иного объекта. Документ также может быть выдаваться на отдельные этапы строительства или реконструкции.

Разрешение на строительство (или реконструкцию) не требуется:

• для возведения гаража на участке земли, предоставленному физическому лицу для целей, которые не связаны с ведением предпринимательской деятельности. Это же касается строительства на земельном участке, который предоставлен для ведения дачного хозяйства, садоводства;
• при строительстве или реконструкции объектов, которые не являются объектами капитального строительства (навесы, киоски и др.);
• при строительстве на земельном участке сооружений, строений вспомогательного использования;
• при изменении объектов капитального строительства, их частей, если эти изменения не касаются конструктивных характеристик их надежности, безопасности;
• при капитальном ремонте объекта капитального строительства.

Период действия разрешения на строительство или реконструкцию может быть продлен Службой государственного надзора и экспертизы по заявлению застройщика. Запрос должен быть подан не менее чем за шестьдесят дней до завершения срока действия разрешения.

Капитальный ремонт и текущий ремонт

Капитальный ремонт – это комплекс строительных мероприятий по улучшению состояния зданий и сооружений. Капремонт помогает устранить физический износ, улучшить эксплуатационные свойства объекта.

Ремонтные работы касаются всех частей здания:

• фундамента;
• стен и колонн;
• перегородок;
• крыши и кровельного покрытия;
• междуэтажных перекрытий и полов;
• окон, дверей и ворот;
• внутренних штукатурных, красочных и других покрытий для облицовки;
• фасадов;
• центрального отопления;
• вентиляции;
• водопровода и канализации;
• горячего водоснабжения;
• электрических сетей, освещения и связи.

Капитальный ремонт здания может быть комплексным или частичным.

Текущий ремонт – это работы по возобновлению ресурса объекта без существенного изменения капитальных конструкций, инженерных систем. Текущий ремонт производится быстрее, проще и экономичней капитального ремонта.

В текущий ремонт могут входить следующие работы:

• укрепление фундамента, перекрытий;
• устранение поверхностных деформаций, мелких повреждений, частичная замена отдельных элементов;
• окраска, герметизация стыков в стенах, смена участков обшивки, ремонт фасадов;
• замена водосточных систем, устранение дефектов вентиляции и утепления;
• устранение неисправностей крыши, кровельного покрытия;
• восстановление или же замена отдельных элементов дверей, окон, полов, балконов, лестниц;
• восстановление исправностей печей, очагов, систем центрального отопления, водоснабжения;
• усовершенствование внутренней отделки;
• восстановление мусоропроводов;
• ремонт тротуаров, дорожек и т. д.

СНиП реконструкция и капитальный ремонт

Строительные нормы и правила (СНиП) Российской Федерации выделяют значительное место пункту, качающегося реконструкции, капитального ремонта различных зданий. Изучив его положения и требования, можно сформировать четкое понимание всех нюансов процесса реконструкции/капитального ремонта.

Пункт содержит 5 основных категорий:

1. Жилые дома.
2. Квартира.
3. Конструкции здания.
4. Инженерное оборудование:
5. Благоустройство придомовых территорий.

В каждой из вышеперечисленных категорий рассматриваются в деталях нормы и правила, которые необходимо знать и соблюдать, занимаясь вопросом реконструкции или капитального ремонта. Капитальный ремонт, капитальное строительство и реконструкция должны производиться согласно строительным нормам и правилам.

Доверьтесь профессионалам!

Ведение работ ремонтно-строительного характера требует помощи опытных мастеров, обладающих соответствующими знаниями и навыками. Самостоятельно разрешить вопрос капитального ремонта или реконструкции крупного здания – практически невозможно. Для того чтобы получить желаемый, ожидаемый результат от проделанных работ, необходима команда специалистов и надлежащее строительное оборудование. Обратитесь к профессиональным мастерам, которые качественно и в оговоренный срок выполнят весь перечень необходимых работ по ремонту или реконструкции Вашего объекта.