Высокий темп жизни, глобализация, урбанизация, и в связи с этим, нехватка пространства и загрязнение экологии привели к ожидаемому эффекту — огромное количество людей устает от жизни в больших городах и тесных квартирах, и начинают задуматься о своем доме.
Что делать если вы не хотите больше жить в городе, а хотите свой загородный дом? Есть два варианта: покупка уже готового коттеджа или постройка его «с нуля».
Покупка готового дома — это, конечно, самое быстрое и беспроблемное решение. Очевидный минус — высокая стоимость, но он компенсируется стоимостью городской квартиры. Сегодня цены на московские «двушки» и «трешки» оказались даже выше, чем на собственные, благоустроенные дома нормальной площади (120-150-200 квадратных метров), построенные в ближнем Подмосковье.
Что делать, если квартиры и свободных денег нет? В таком случае, либо оформлять ипотечный кредит, или строить дом своими силами. Правда это сделать непросто без опыта.
В данной статье рассмотрим, как минимизировать количество проблем на пути к своей мечте — своему собственному загородному дому.
Содержание
Выбор типа дома
Для начала надо определиться с типом жилого строения. Это может быть:
- Дача для отдыха;
- Дом для постоянного проживания (ПМЖ).
Между такими постройками очень большая разница — будут отличаться проекты, технология строительства, оснащение коммуникациями, планировка помещений, используемые материалы. Стоимость затрат на строительство будет также значительно отличаться.
Выбор участка
На выбор земельного участка под строительство влияют юридические тонкости. Кроме того, есть проблемы, связанные с неудачно выбранной местностью. Поэтому лучше привлекать на этапе выбора земли риелтора.
Что нужно проверить при покупке земли:
- Рельеф и площадь участка. Если территория находится на склоне, то придется сооружать подпорки;
- Важно уточнить границы участка. Если они не установлены или неправильно оформлены, придется делать межевание. Этот процесс не быстрый, займет около месяца;
- Коммуникации. Нужно узнать, подведены ли к участку электричество и газ. Если нет, то разрешено ли их проводить?;
- Транспортная доступность. Насколько удобен путь до земельного участка? Если дорога проселочная, то в осенний период ее может затопить;
- Местонахождение земли. Тут все понятно – чем ближе участок к населенным пунктам, особенно крупным, тем он дороже. Если своего автомобиля нет, важна близость остановок общественного транспорта;
- Документы владельца. Стоит посмотреть свидетельство на право собственности, выписку из ЕГРН, паспорт и договор купли-продажи либо иное основание для владения участком. Важно также проверить дееспособность продавца, наличие супруги, детей. Проверить есть ли долги и обременения на участок.
Выбор материала для строительства
Чтобы решить, из чего строить коттедж, надо определиться с желаемой стоимостью материалов, их шумоизоляцией и способностью держать тепло.
Среди самых распространенных видов стройматериалов:
- Кирпич. Главное преимущество – прочность и долгий срок службы.
- Дерево. Деревянный дом можно собрать или разобрать. Он также хорошо держит тепло. Весит меньше кирпича, поэтому при закладке фундамента экономит вложения в строительство;
- Газобетон (Пенобетон). Дом из бетонных блоков будет теплее и дешевле кирпичного, но по прочности и долговечности кирпичный дом лучше.
Наиболее дешевые дома строят из газобетона, а так же из каркасных конструкций. Из недорогих решений есть еще такой вариант, как модульный дом, но он больше подходит для бытовок и домиков для сезонного проживания.
Стоит внимательно подумать и над выбором кровли. Чтобы не оказаться под дождем, который капает прямо с потолка, стоит выбрать наиболее подходящий материал:
- Металлочерепица. Она состоит из оцинкованной стали и имеет полимерное покрытие с двух сторон. Служит около 15 лет. Достаточно просто монтируется, не горит. Есть минус – не изолирует от шума, вблизи трасс использовать не рекомендуется;
- Асбестоцементный шифер. Главный плюс – срок службы, он составляет более 20 лет. Шифер обеспечивает хорошую звукоизоляцию. Его просто укладывать. К сожалению, сделан из асбеста, который известен как канцероген;
- Ондулин. Применяется для хозяйственных построек, поэтому если к дому будет прилегать гараж, то разумнее применить для него это покрытие;
- Керамическая черепица. Значительный плюс – может служить более 150 лет. Огнеупорна, изолирует от шума. Много весит, поэтому увеличивает нагрузку на стены. Да и стоит дорого;
- Цементно-песчаная черепица. Служит чуть меньше керамической – 100 лет. Весит чуть меньше, чем кровля на основе керамики. Да и стоимость у нее ниже;
- Сланцевая черепица. Способна выдерживать большие перепады температур. Эффектно выглядит и может служить до 200 лет. Из минусов стоит отметить дороговизну и дополнительную нагрузку на несущие конструкции.
Этап проектирования и расчета расходов
Экономия – вещь хорошая, но только не при возведении собственного дома. Излишняя экономия в этом деле может не только нарушить комфорт проживания, но и привести к внушительным расходам в будущем. Поэтому в смету лучше закладывать наиболее качественные материалы. На данном этапе покупателю потребуется помощь прораба.
Чаще всего дома строят по готовым проектам, который можно выбрать в строительной фирме. Индивидуальные проекты более дорогие и превращаются в долгострой – на одни только проектировочные работы могут потребоваться месяцы.
Важные моменты, которые влияют на проект жилья:
- Этажность. Наличие или отсутствие второго этажа, мансарды, цоколя (подвала);
- Площадь помещений. Чем она выше, тем больше придется закладывать затрат на строительство;
- Высота помещений. Если клиент желает индивидуально увеличить или уменьшить размер этажа, это замедлит проектирование.
- Особенности планировки. На цену окончательного проекта также влияет количество санузлов, размер отдельных комнат, подсобных помещений, а также внутренняя отделка.
В смете должны быть прописаны все возможные расходы. Желательно не допускать больших ее изменений.
Получение разрешения на строительство
Большая часть документов на строительство, которые нужно подать в местную администрацию, зависит от региона, где строят дом. Чаще всего для этого требуется предоставить:
- Выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
- Градостроительный план участка. Его должны выдать за период в 3 года до начала строительства;
- Схема, в которой указаны жилые сооружения, планируемые к постройке на этой территории;
- Документ, где описывается внешний вид дома или коттеджа, если местность представляет историческую ценность или охраняется государством.
Покупка материалов
Когда прораб рассчитывает сметы, следует обратить внимание на сертификаты производителя. Покупать материалы без гарантии и сертификатов — слишком рискованно. На строительном рынке полно мошенников, которые завлекают покупателей сверхнизкой ценой, что приводит к проблемам последних — уже через сезон кровля или фасад могут прийти в негодность.
Так как строительство растягивается на долгий период (обычно стройка длится 8-12-16 месяцев), и зимой все работы приостанавливаются, важно обеспечить хранение стройматериалов при правильных условиях. Если оставить сухие смеси или деревянные конструкции во влажном месте, то это испортит их качество.
Выбор строительной фирмы
Подрядчиков на рынке строительства — очень много. Выбирать непросто. Кто-то использует для этого личные знакомства, рекомендации друзей или родственников. Кто-то использует отзывы в сети интернет и посещение стройплощадок.
В любом случае, выбирая фирму, которая построит дом под ключ, следует обратить внимание на:
- Наличие сертификатов и портфолио. Серьезная фирма с радостью предоставит и примеры работ, и лицензии;
- Условия договора. Чем подробнее все расписано – тем лучше. Должны быть прописаны все этапы работ, штрафы за нарушение обязательств, обязанность убирать мусор и прочие существенные условия.
Согласно российскому законодательству, выделяется несколько типов земельных участков по их назначению — например, земли сельхозназначения, земли поселений, земли, предназначенные для размещения промышленных объектов. Категория участка определяет, какими способами владельцу разрешено его использовать.
Если вы планируете купить участок за городом, чаще всего это земля сельскохозяйственного назначения. Земельный налог на нее ниже, чем на участки для индивидуального жилого строительства. Однако нередко на таких участках сложности с инфраструктурой, и прописаться на них тоже возможно не всегда. Поэтому, прежде чем вкладывать деньги в покупку земли, нужно выяснить особенности конкретного участка.
На территории земель сельхозназначения могут существовать различные организационные структуры. Часто это ДНТ (дачные некоммерческие товарищества) или СНТ (садоводческие некоммерческие товарищества).
Как устроено ДНТ?
Дачные некоммерческие товарищества, по сути, представляют собой дачные кооперативы, то есть организации, которые созданы владельцами участков для решения различных вопросов. ДНТ имеет председателя и правление, а решения принимаются общим собранием участников товарищества.
Владельцы участков, входящих в ДНТ, уплачивают вступительные и членские взносы, из которых формируется фонд средств, принадлежащих ДНТ как юридическому лицу. Имущество, которое приобретается от лица ДНТ, может также принадлежать ему как юрлицу, либо являться совместной собственностью всех участников товарищества. К такой общей собственности относятся, например, внешние заборы и ворота, противопожарные средства, места для сбора мусора.
Участок, принадлежащий ДНТ, можно использовать следующим образом:
- построить на нем капитальный дом с возможностью в нем прописаться, например дом из клееного бруса;
- возвести некапитальные строения различного назначения;
- выращивать деревья;
- возделывать сельскохозяйственные культуры;
- организовывать места отдыха.
В ДНТ можно прописаться
Строительство дома на участке не является обязательным (в отличие от земель ДНП — дачных некоммерческих партнерств — где освоение земли в течение трех лет и возведение жилого дома является необходимым условием пользования участком). Более того, вы можете владеть участком, находящимся на территории ДНТ, и при этом не вступать в товарищество и, соответственно, не платить членские взносы. Вместо этого вам понадобится заключить с товариществом индивидуальный договор, согласно которому вы будете оплачивать пользование инфраструктурой. Если СНТ осуществляет сбор денег на какие-то проекты (например, подключение к газоснабжению или ремонт дорог), каждый собственник вправе сам решать, вносить ли требуемые средства.
В долгосрочной перспективе покупка участка на земле ДНТ может оказаться выгодной: часто проживание на нем обходится дешевле, чем уплата коммунальных платежей за городское жилье. Кроме того, в отличие от ИЖС, когда вам приходится решать все вопросы самостоятельно, есть организация, которая представляет интересы жильцов. Однако на начальном этапе затраты могут оказаться значительными: вам понадобится не только строить дом, но и проводить коммуникации. Земли ДНТ не всегда удобно использовать для постоянного проживания, так как вблизи мало объектов инфраструктуры (магазинов, школ, медицинских учреждений). Важно понимать, что для решения многих вопросов понадобится находить контакт с соседями, поскольку решения в ДНТ принимаются совместно.
Для ПМЖ более выгодно брать землю в ДНТ
Как устроено СНТ?
СНТ отличается от ДНТ, прежде всего, своей основной целью. Если участок относится к ДНТ, то он предназначен, в первую очередь, для дачного строительства, и только во вторую — для ведения личного приусадебного хозяйства. Для участков, относящихся к СНТ, основным назначением является именно садоводство и огородничество. Поэтому они часто располагаются в местности с более плодородной землей. Из-за этого кадастровая стоимость участка может быть выше, чем у ДНТ, что повлечет за собой и более высокий земельный налог.
Структура управления СНТ похожа на ДНТ. Участники товарищества формируют правление, которое выбирает председателя. Правление вырабатывает устав товарищества. Решения принимаются на общих заседаниях и являются действительными, если во время собрания велся протокол установленной формы.
Получить прописку в СНТ практически невозможно
Приобретая участок, относящийся к СНТ, важно понимать, что получить прописку на земле этого типа практически невозможно. Поэтому, если вы планируете построить собственный дом и переехать жить за город, этот вариант вам не подойдет. Участок на земле СНТ стоит покупать, если вы хотите заняться садоводством и огородничеством, посещая свои загородные владения лишь время от времени, а не проживая там постоянно.
Кроме того, нужно учитывать, что подведением коммуникаций в СНТ будет заниматься сам владелец за свои деньги, в то время как ДНТ берет эту задачу на себя, решая ее за счет целевых или членских взносов участников.
Что выбрать?
Таким образом, предпочтение в пользу СНТ или ДНТ определяется вашими целями.
Участок в ДНТ стоит покупать, если:
- вы хотите построить загородный дом, пригодный для постоянного проживания, а возможно, и прописаться там;
- вы не планируете активно заниматься садоводством и огородничеством;
- вы готовы преодолевать неудобства, связанные с большим расстоянием до города и важных объектов городской инфраструктуры.
Отдать предпочтение участке на земле СНТ можно в следующих случаях:
- вы хотите возделывать сельскохозяйственные культуры, и плодородие земли имеет для вас значение;
- вы не планируете использовать участок как основное жилье;
- вы хотите ограничиться возведением небольшого дачного домика;
- вы готовы понести дополнительные расходы на подведение коммуникаций.
Нужно учитывать, что участки СНТ и ДНТ — не единственные виды земель, используемых для загородного строительства. Большой популярностью пользуются также участки для ИЖС и ЛПХ, о которых вы можете прочесть в отдельной статье.
Собственники крупных земельных участков чтобы продать их выгоднее распродают их по частям или даже по долям и организуют коттеджный посёлок, для чего изобретают сложные, трудно реализуемые, а порой и просто незаконные схемы. Однако опыт юридической фирмы «Красников и партнёры» показывает, что единственная удобная для собственников участков схема организации коттеджного посёлка, тем более не землях сельскохозяйственного назначения, это дачное некоммерческое партнёрство. Однако застройщики посёлков часто пренебрегают созданием ДНП, не желая тратить лишние, по их мнению, деньги и время, полагая, что создание ДНП это долгий и дорогостоящий процесс. На самом деле всё не так страшно, как кажется.
С чего начать создание ДНП
Создают ДНП не менее трёх собственников земельных участков. Они образуют инициативную группу по созданию ДНП, готовят общее собрание собственников, разрабатывают устав ДНП и знакомят всех остальных собственников с его содержанием. Для этого они оповещают собственников о том, когда и где состоится общее собрание, какова его повестка и как получить проект устава. Такое оповещение проводится несколькими способами:
- Лучше всего уведомление о собрании вручить под расписку каждому собственнику. Для этого готовят журнал вручения уведомлений, в котором каждый собственник вписывает своё имя и фамилию, адрес участка и ставит подпись.
- Тем собственникам, которые не получили уведомление лично, оно высылается по почте ценным письмом с описью вложения.
- Разместить объявления о собрании на информационных стендах в коттеджном посёлке или на столбах и заборах.
- Опубликовать в местной муниципальной газете.
- Разместить на сайте коттеджного посёлка.
- дата проведения собрания
- время проведения собрания
- место проведения собрания
- повестка дня
- где и в каком порядке можно ознакомиться с документами к собранию
Чтобы получить максимум доказательств уведомления собственников о собрании объявления направляются всеми вышеперечисленными способами.
Что должно содержаться в уведомлении
Содержание уведомления о проведении общего собрания по вопросу создания ДНП строго регламентировано законодательством. В уведомлении в обязательном порядке указывается:
Устав будущего ДНП размещается на сайте коттеджного посёлка или указывается адрес, по которому каждый собственник может ознакомиться с уставом, например, адрес кого-то из членов инициативной группы или адрес страницы в сети Интернет, на которой опубликован устав.
Как провести общее собрание
Перед началом общего собрания нужно зарегистрировать всех пришедших собственников и выдать каждому бюллетень для голосования. Для этого каждый из участников собрания вписывается в журнал регистрации, в котором также делается отметка о получении им бюллетеня. Собрание ведёт председатель, который выбирается в самом начале. Он отвечает на вопросы собравшихся, если они возникают, и предлагает проголосовать. После сдачи всех бюллетеней проводится подсчёт голосов, и если решение о создании ДНП принято, заявление о регистрации ДНП и устав, заверенный подписью избранного председателя сдаётся в налоговые органы. После внесения записи о ДНП в Единый государственный реестр юридических лиц ДНП считается созданным.
Важно помнить, что любые ошибки в процедуре создания ДНП могут привести к тому, что ДНП не будет зарегистрировано или его создание будет в дальнейшем оспорено в суде кем-либо из собственников.
Если вы не уверены в своих силах или не готовы тратить время на подготовку и проведение собрания и регистрацию ДНП, обратитесь в нашу юридическую фирму и мы проведём все работы за вас.
Подробнее об услугах, предоставляемых юридической фирмой «Красников и партнёры» в сфере управления коттеджными посёлками, читайте в специальном разделе нашего сайта.
Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.
Сергей Руденко
Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры»
При перепечатке просим ссылаться на сайт www.krupps.ru
25.04.2016