Приямки в подвале жилого дома СНиП

Доброе утро, Владимир!

Хочу узнать Ваше мнение по одному из пунктов новых ППР. Означает ли он, что теперь достаточно отделить подвал от лестничной клетки противопожарной дверью, а не делать обособленный выход. Разумеется на действующем с 1950 года объекте.

г) устраивать в подвалах и цокольных этажах мастерские, а также размещать иные хозяйственные помещения, если нет самостоятельного выхода или выход из них не изолирован противопожарными преградами от общих лестничных клеток;

Это 23 пункт ППР.

Александр

Здравствуйте Александр!
Не совсем то, что Вы написали, означает этот пункт.
И, хотя Правила противопожарного режима в Российской Федерации – документ новый, требование его пункта 23 г) – не ново.
Предлагаю сравнить:

Правила противопожарного режима в Российской Федерации, пункт 23, подпункт г):

«23. На объектах запрещается:
…
г) устраивать в подвалах и цокольных этажах мастерские, а также размещать иные хозяйственные помещения, если нет самостоятельного выхода или выход из них не изолирован противопожарными преградами от общих лестничных клеток;»

Правила пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03), пункт 40, абзац 5:

«40. В зданиях, сооружениях организаций (за исключением индивидуальных жилых домов) запрещается:
…
устраивать склады горючих материалов и мастерские, размещать иные хозяйственные помещения в подвалах и цокольных этажах, если вход в них не изолирован от общих лестничных клеток;»

Правила пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-93*), пункт 1.3.2.8, абзац 5:

«1.3.2.8. В зданиях, сооружениях предприятий и организаций (за исключением индивидуальных жилых домов) запрещается:
…
устраивать склады горючих материалов и мастерские, а также размещать иные хозяйственные помещения в подвалах и цокольных этажах, если вход в них не изолирован от общих лестничных клеток;»

«3.2.7. В жилых домах, гостиницах, общежитиях и зданиях ад­министративных учреждений ЗАПРЕЩАЕТСЯ:
…
3.2.7.9. Устраивать склады сгораемых материалов, мастерские, а также размещать хозяйственные и дровяные сараи в помещениях подвалов и цокольных этажей, если вход в эти помещения не изолирован от общих лестничных клеток.»

И что же все это означает?
А означает это, что раньше (до 1985 года) строительные нормы и правила позволяли предусматривать (проектировать) выходы из подвальных и цокольных этажей в общие лестничные клетки (соединяющие этажи надземной части здания) при условии отсутствия в этих (подвальных и цокольных) этажах сгораемых материалов (складов или кладовых сгораемых материалов).
Чтобы не быть голословным, приведу выдержки:

СНиП II-2-80 «Противопожарные нормы проектирования зданий и сооружений», пункт 4.3, часть 3:

«Выходы из помещений, размещаемых в подвальных и цокольных этажах, допускается предусматривать через лестничные клетки при отсутствии в этих помещениях сгораемых материалов, за исключением случаев, указанных в главах части II СНиП.»;

СНиП II-А.5-70* «Противопожарные нормы проектирования зданий и сооружений», пункт 4.5, часть 3:

«Выходы из помещений, размещаемых в подвальных и цокольных этажах, допускается устраивать через общие лестничные клетки, при условии отсутствия в этих помещениях складов или кладовых сгораемых материалов. При наличии в подвальных или цокольных помещениях складов или кладовых сгораемых материалов допускается использовать для выхода общую лестничную клетку, устраивая для этих помещений обособленные выходы наружу, отделенные от остальной части лестничной клетки глухими несгораемыми ограждающими конструкциями с пределом огнестойкости не менее 1 ч.»;

СНиП II-А.5-62 «Противопожарные требования. Основные положения проектирования», пункт 4.6, часть 3:

«При отсутствии в подвальных или цокольных помещениях горючих материалов допускается использовать в качестве выходов из них общие лестничные клетки. При наличии в подвальных или цокольных помещениях горючих материалов использование для выходов общих лестничных клеток допускается только при условии устройства для этих помещений обособленного выхода наружу, отделенного от остальной части лестничной клетки глухими несгораемыми ограждающими конструкциями с пределом огнестойкости не менее 1 ч.»;

Н 102-54 «Противопожарные нормы строительного проектирования промышленных предприятий и населенных мест», пункт 38, часть 2:

«При отсутствии в подвальных или полуподвальных помещениях горючих материалов допускается использовать в качестве выходов из них общих лестничных клеток. При наличии в подвальных или полуподвальных помещениях горючих материалов использование для выходов общих лестничных клеток допускается только при условии устройства для этих помещений самостоятельного выхода наружу, отделенного от остальной части лестничной клетки глухими несгораемыми ограждающими конструкциями с пределом огнестойкости согласно табл. 2.».

А вот в СНиП 2.01.02-85* «Противопожарные нормы» уже (пункт 4.5*):

4.5*. Выходы из подвалов и цокольных этажей следует предусматривать непосредственно наружу, за исключением случаев, указанных в СНиП части 2.

Поскольку все СНиПы распространяются на проектируемые здания, на стадии эксплуатации необходимо и достаточно соблюдать проектные решения и требования нормативных документов, в соответствии с которыми здание было запроектировано и построено. Для этого противопожарный режим, устанавливаемый на объекте защиты, должен вытекать из этих решений и требований.

Именно это и означает подпункт г) пункта 23 новых Правил противопожарного режима в Российской Федерации, а также все приведенные выше требования ранее действовавших правил пожарной безопасности.

А незначительные отличия в формулировках связаны, скорее всего, с какими-либо нюансами и казусами, возникавшими при применении аналогичного пункта ранее действовавших Правил. А может быть – со стремление разработчиков документа привнести в него что-то «от себя» и «повышенным чувством литературного слога».

Долгосрочная аренда или приватизация подвального помещения обходится предпринимателю дешевле, чем аренда офиса или квартиры. Содержать бизнес в подвале достаточно выгодно, однако, следует правильно оформить его с технической и юридической точки зрения.

• Во-первых, для аренды подвального помещения нужно согласие владельцев, будь то муниципальная структура или большинство жильцов кооперативного дома.
• Во-вторых, есть ограничения на виды деятельности, которыми можно заниматься в подвальном помещении. Токсичное производство с использованием химикатов запрещено законодательством, а шумное заведение с музыкой будет раздражать владельцев квартир, что приведёт к многочисленным жалобам и конфликтам.
• В-третьих, важно учесть все риски и затраты на ремонт и модернизацию. Подвал часто находится в аварийном состоянии. Нужно подготовить помещение, чтобы оно соответствовало всем нормам и не вредило здоровью сотрудников и посетителей.

Какой деятельностью разрешено заниматься в подвале жилого дома

Если речь идёт о частном доме, здесь всё гораздо проще. Предприниматель является собственником и жильцом одновременно. А вот организация бизнеса в цокольном этаже многоквартирного дома ‒ довольно хлопотное занятие.

В подвальном помещении можно открыть магазин или сервисный центр.

Для малого и среднего бизнеса интерес представляют подвалы площадью 30‒250 кв. м, в которых можно открыть офис, мастерскую или магазин. В целом для торговли разрешается использовать площадь не более чем 400 кв. м, без учёта складских и подсобных помещений. Площадь для салона красоты не должна превышать 300 кв. м. Но цоколь таких размеров в городе найти практически невозможно, поэтому речь идёт о небольших помещениях.

Чаще всего, конечно же, открывают бизнес, связанный с обслуживанием людей, проживающих в доме и его окрестностях.

1. Аптеки, продуктовые и промышленные магазины, канцтовары, бутики с одеждой, небольшие торговые точки со специализированным товаром.
2. Ателье и мастерские по ремонту одежды, обуви.
3. Сервис починки компьютеров, телефонов и бытовой техники.
4. Офис, принимающий заказы на изготовление продукции. При этом производство может находиться в другой части города или даже за его пределами.
5. Фотоателье, проявка и печать фотоплёнок; продажа расходных материалов и комплектующих для фотокамеры.
6. Реставрационные мастерские и художественные салоны; выставочные залы.
7. Турагентство.
8. Пункты приёма вторичного сырья.
9. Спортклуб или тренажёрный зал могут разместиться в помещении до 100 кв. м и практически не требуют дорогостоящей отделки.
10. Парикмахерские, маникюрный салон, кабинет косметолога или массажиста, солярий.
11. Бильярдный клуб.
12. Кафе, закусочные или бар.

Ремонт электроники в подвальном помещении.

Разрешённые виды деятельности должны соответствовать таким требованиям:

• подвал граничит с жилыми квартирами, поэтому арендатор обязан позаботиться, чтобы его бизнес не мешал людям;
• обязательным условием является оборудование систем вентиляции;
• заведения общепита могут одновременно принимать на более 50 человек;
• нельзя включать громкую музыку и производить шум, превышающий санитарные нормы;
• законодательно время работы заведений ограничено промежутком с 8:00 утра до 23:00 вечера.

Запрещенные виды деятельности

Для некоторых видов деятельности подвал не подойдет:

1. Поскольку громкая музыка и шум недопустимы, в жилом доме нельзя открыть ночной клуб или другое подобное заведение.
2. Запрещено устраивать производство, которое может стать источником шума, грязи и неприятных запахов.
3. По этим же причинам не получится открыть химчистку или прачечную.
4. В подвальном помещении не разрешается размещать медицинское учреждение, делать бассейн или сауну.
5. Нельзя открыть похоронное бюро и предоставлять ритуальные услуги.
6. В подвале не может размещаться оптовый и мелкооптовый склад.

Деятельность на арендованной площади не должна нарушать санитарно-гигиенические нормы и правила пожарной безопасности. Кроме того:

• для бизнеса запрещается использовать другие помещения коллективного пользования, которые граничат с подвалом: подъезд, лестницу, коридоры, лифт;
• магазин или офис должен иметь отдельный обустроенный выход на улицу;
• важно, чтобы инженерные коммуникации и оборудование дома оставались доступными.

Техническое помещение, которое не используется жильцами, по решению муниципалитета или товариществом собственников может быть переведено в статус нежилого. После этого потенциальный арендатор может начинать процедуру его оформления.

Правовое оформление помещения

Подвал или цоколь многоквартирного дома не может быть отчуждён и продан в пожизненное владение предпринимателю. Приватизировать его вправе только собственник жилого помещения, к которому этот подвал прилегает.

Чтобы открыть бизнес в неиспользуемом техническом помещении, нужно заключить договор аренды с муниципалитетом или получить разрешение большинства жильцов дома, каждому из которых в равной доле принадлежат нежилые помещения.

Если подвал многоквартирного дома принадлежит кооперативу собственников, юридическое оформление аренды начинается со сбора подписей. Часть жильцов может высказаться против нового бизнеса. Арендатору предстоит убедить их в том, что фирма или магазин не доставят неудобств и даже поспособствуют обустройству территории.

Например, владелец бизнеса может заасфальтировать дорожки, разбить клумбы и отреставрировать стену дома возле наружного входа в подвал. Выгода для кооператива также в том, что плата за аренду будет уменьшать счета за использование общих нежилых помещений. Помимо этого арендатор наравне со всеми жильцами оплачивает услуги ЖЭКа и собственные коммунальные платежи.

Сбор и подача документации

Для аренды технического помещения следует подать заявление в муниципалитет или ЖЭК, в зависимости от формы собственности на подвал. В заявлении указывается цель и срок аренды.

1. Оформляется заключение санэпидемстанции, пожарной и коммунальной служб, которые признают помещение пригодным для выбранного вида деятельности. Без решения этих организаций подвал может использоваться только для хозяйственных целей.
2. После этого заключается договор с районной администрацией. В этом документе описаны условия аренды, её сроки и сумма оплаты.
3. Права и обязанности сторон регулирует Гражданский кодекс, при условии, если в договоре нет специальных указаний на этот счёт.
4. Техническое помещение, которое принадлежит кооперативу собственников, оформляется посредством ЖЭКа.
5. После подачи заявления от потенциального арендатора ЖЭК оповещает жильцов. На общем собрании собственники принимают решение о возможности аренды путём голосования.
6. Договор аренды заключается с бухгалтерией коммунальной службы. Вырученные деньги распределяются для обустройства дома и прилегающей территории, а также идут на оплату электричества, воды и газа в общих помещениях.

Предпринимателю нужно получить лицензию на выбранную деятельность и ознакомиться с требованиями к помещению, в котором её можно осуществлять. Если подвал раньше не использовался для бизнеса или социально-общественной деятельности, его нужно будет реконструировать.

Понадобится справка из БТИ, которая даёт разрешение на переоборудование помещения, и геодезическая оценка прилегающего участка. Для оформления технической документации арендатор может обратиться в проектную контору, сотрудники которой имеют большой опыт работы с городскими службами и помогут с юридическим урегулированием.

Ремонт и техническая инспекция

Большинство подвалов не соответствуют требованиям техники безопасности, и особенно нормам санэпидемстанции. Это холодные, ветхие помещения, которые подтапливаются грунтовой водой. Отмежевав часть подвала, в котором находятся инженерные коммуникации, арендатор делает реконструкцию согласно проекту.

1. Прежде всего, нужно сделать гидроизоляцию подвала. Сырость становится причиной появления грибка и неприятного запаха. Сотрудники и посетители не смогут долго находиться в таком помещении без вреда для здоровья. К тому же портится отделка, ржавеют металлические детали, но опаснее всего то, что от воды может замкнуть проводку.
2. В подвальном помещении не хватает света, даже если цоколь достаточно высокий и в стене есть окна. Нужно обеспечить дополнительное освещение энергосберегающими лампами, поскольку расход электричества в подвале будет большой.
3. Обязательно нужно установить хорошую вентиляционную систему. Важность циркуляции воздуха в подвале трудно переоценить, особенно если площадь больше 50 кв. м. и простые отдушины в стенах недостаточно эффективны. Плохо работающая вентиляция может быть причиной влажности, поскольку на стенах с внутренней стороны образуется конденсат.
4. Если арендатор планирует открыть в подвале заведение общепита с кухней, нужно сделать вытяжку, чтобы дым и запахи не шли в сторону лестничной площадки и квартир.
5. При больших скоплениях посетителей и наличии негромкой музыки следует позаботиться о звукоизоляции ещё до того, как в помещении будет сделан ремонт и обустроен интерьер.

Не следует забывать о ремонте и качественном освещении.

Низкая цена аренды компенсирует затраты на реконструкцию подвала. Но в каждом отдельном случае арендатор должен оценить состояние подвала на основе технической экспертизы, чтобы скрытые недостатки не проявились позже.

Риски связанные с ведением бизнеса в подвальном помещении

В подвале расположены трубы водоснабжения, теплосети и электрические кабели. Арендатор должен убедиться, что у ремонтной бригады из ЖЭКа есть доступ к оборудованию. Если произойдёт поломка или затопление, подвальное помещение пострадает больше всего.

В плохо вентилируемом подвальном помещении повышается риск возгорания. При пожаре или другой чрезвычайной ситуации эвакуировать людей будет сложно. Особенно если это заведение с большим количеством персонала и посетителей, а выход из подвала всего один.

Может возникнуть непредвиденный конфликт с соседями, который владельцу бизнеса придётся решать через суд. Но чаще всего арендаторы мирно сосуществуют с жильцами дома, если соблюдаются все предварительные договорённости и письменные обязательства.