Проверка фундамента

65 votes + Голос за! — Голос против!

Фундамент, прежде всего, является не просто подземной частью и основанием дома, он выступает переходным элементом между неровной поверхностью земли и ровной плоскостью коробки дома. От качества этой конструкции зависит напрямую качество возведенного дома. Если фундамент плохо построен без соблюдения технологии, то дом может обрушиться в любой момент, так как передаются все нагрузки от всех остальных частей строения, как перекрытия и стены, именно через эту конструкцию. Поэтому так важно знать, как определить качество фундамента дома.

Особенности устройства качественного фундамента

Нагрузка на фундамент равна значению нагрузки на сам грунт. Хорошо, если у вас под домом большая гранитная плита, которая уже незыблема миллион лет. Но на практике это совершенно не так! Поэтому необходимо перед тем, как начать строительство загородного дома, подробней узнать, какой в данной местности тип грунта, а также, какими он характеризуется свойствами.

При закладке фундаментов вам не обойтись без предварительных инженерно-изыскательных работ (хотя бы в минимальных объемах). Такие изыскания помогут вам понять, устойчив ли будет грунт, не будет ли перекоса или оползня фундамента, не станет ли цокольный этаж затапливать в период весенних паводков. А вообще помните, что можно природу победить и дом поставить в полюбившемся вам месте, главное – знать, как поступить в том или ином случае.

Довольно неплохо, когда фундамент укладывают на насыпь камней природного происхождения: в таком случае надежность основания под домом не будет внушать беспокойства, а также не будут не подъемными затраты на фундамент. Самыми надежными являются песчаные однородные грунты, которые состоят из крупнозернистого песка. При правильно установленном фундаменте происходит равномерная осадка в грунте и, как правило, в дальнейшем основание не перекашивается и сильных нагрузок от грунта не испытывает.

Глинистые грунты, пылевидный и мелкозернистый песок только в сухую погоду демонстрируют примерное «поведение». При большом количестве влаги они становятся текучими, а в зимнее холодное время происходит пучение, и из-за этого они давят с огромной силой на конструкции фундамента. А это говорит о том, что может перекосить строение, а на стенах могут появиться трещины. Чтобы такого не произошло, нужно принять специальные меры, то есть заглубить подошву фундамента ниже промерзания грунта.

Наиболее неблагоприятным вариантом является торфяное основание, которое в нашей местности тоже встречается. Понятно, что капитальное строение ставить на торф может только сумасшедший, который не ценит жизнь близких людей и свою собственную. И все-таки если у вас попался такой неудачный участок, необходимо убрать весь торф и образовавшийся котлован засыпать песком, сделав этим самым песчаную подушку.

Ещё одним важным фактором, который влияет на качество и устройство фундамента, является конструкция самого дома. Не обязательно быть мастером в области домостроения для того, чтобы понять: относительно легкий каркасный дом или тяжелый кирпичный коттедж требуют, конечно, к закладке фундамента разного подхода. В случае больших финансовых ресурсов вы можете и под легкое строение соорудить огромную железобетонную плиту, однако не оставит никого равнодушным вопрос разумной экономии.

Технологии возведения фундаментов

Перед тем, как характеризовать технологии устройства фундаментов, необходимо откинуть такой вариант, как забивка мощных свай на большую глубину, потому что данный метод прекрасен только при строительстве небоскребов. До столь радикальных методов строения в частном домостроении дело не доходит. Наиболее распространенными конструкциями являются ленточные, столбчатые и плитные фундаменты.

Плитный фундамент

Сложный пучинистый и насыпной грунт зачастую требует, чтобы была подведена под строение монолитная железобетонная плита. Надежность фундамента с этой конструкцией будет повышаться, так как чтобы сдвинуть с места такой фундамент, необходимы невероятные усилия. Но, естественно, железобетонная плита нуждается в большом расходе материала.

Если плита имеет очень большую толщину, то плитный фундамент будет в некоторых случаях даже дешевле ленточного. А вот если ко всему прочему плитный фундамент будет еще и заглубленный, то придется, помимо большого количества бетона, завести также много щебня и песка для сооружения «подушки».

Ленточный фундамент

Наиболее распространенный вариант — это фундамент ленточного типа. Бетонный фундамент при этом делается под несущими конструкциями внутри и по периметру строения. Заливать бетон вовсе не обязательно, можно делать при необходимости такое основание из готовых блоков и из кирпича. При этом важно понимать, как проверить качество фундамента под дом.

Бывает, что ленточные фундаменты производят профильными, подошва фундамента при этом залегает ниже глубины промерзания примерно на двадцать сантиметров, а иногда и мелко-заглубленными — от поверхности земли на 50-70 сантиметров. Обычно верхняя часть ленточного фундамента является цоколем, который бывает западающим, выступающим или изготовленным заподлицо с наружной стеной жилого дома.

Как правило, довольно тяжелые дома устанавливают на ленточный фундамент с разной степенью заглубления. Если в доме имеется подвал, цокольный этаж или под домом расположен гараж, то нужно отдать предпочтение ленточному фундаменту. Поступите аналогичным образом и в случае, если цоколь для грунта служит в качестве подпорной стенки.

Столбчатый фундамент

Когда позволяют условия, то можно сделать столбчатый фундамент, при этом значительно сэкономив на материалах. Посмотрите сами: в таком случае делается фундамент не сплошной, а точечный — поддерживающий строение только в определенных опорных точках: в местах пересечения стен, под опорами очень нагруженных прогонов, в углах. При этом строительных материалов необходимо значительно меньше, чем при сооружении ленточного или плитного фундамента, отсюда и экономия.

В основном столбчатый фундамент используется для каркасных, рубленых или щитовых домов небольшого веса. Самыми дешевыми столбами выступают деревянные, которые до сих пор используются, когда необходимо возвести легкое временное строение. Если придется через пару лет сносить постройку, и на ее месте строить что-то новое, то нет смысла тратиться на дорогой железобетон, а затем фундамент демонтировать, это весьма трудоемко и затратно.

Столбчато-ленточный фундамент

Также используются кроме перечисленных разновидностей и совершенно другие типы фундаментов, причем с каждым годом в этой традиционной сфере строительства появляются различные новинки. К примеру, на глубокопромерзающих и трудных грунтах сооружают иногда столбчато-ленточный фундамент. При этом вначале бурят скважины на глубину, которая чуть ниже уровня промерзания почвы.

Нижнюю часть такой скважины расширяют с помощью специального плуга. Далее в скважины вставляют арматуру и производят их заливку бетоном. Таким столбом выдерживается нагрузка в 5 и даже в 10 тонн, а самое интересное, что даже арктическому морозу не под силу выдавить его из грунта. Далее между столбами в обычной опалубке отливают ленту-ростверк, которую армируют и потом размещают на небольшом расстоянии от земли с учетом того, что может случиться морозное пучение грунта.

Тонкости проверки качества фундамента

Если дом уже построен, и у вас закрались сомнения по поводу качества фундамента, или вы покупаете участок с фундаментом и хотите на этом основании построить свой дом, то вы должны выполнить техническое обследование основания, так как от качества фундамента зависит будущее вашего дома. Зачастую бывает и так, что хозяева занялись строительством дома, но они не уверены, насколько хорошо залит фундамент. В этом случае и возникает потребность контроля качества фундамента, потому что появляется вероятность образования в бетоне трещин при непосредственном забивании в землю свай.

Визуальный осмотр фундамента

Итак, первое, что делаем при проверке качества фундамента — это визуально осматриваем конструкцию. Вам предстоит убедиться, что для почвы, на которой вы займетесь строительством дома, был сделан правильный фундамент. Ведь все типы фундаментов специально разработаны под разные условия – и ленточные, и монолитные, и на сваях.

Фундамент проверять лучше всего, конечно, после зимнего времени из-за того, что пройдет грунт своеобразное испытание на «разморозку-заморозку». Так что идельным вариантом будет дать строению хотя бы один раз перезимовать, в таком случае и всплывут все недочеты.

Визуальный осмотр фундамента проводят в такой последовательности:

1. Для начала необходимо посмотреть на почву вокруг фундамента: если земля провалилось в каких-то местах, потрескалась или просела, то нужно задуматься, может быть, фундамент положили без предварительной проверки самой почвы.
2. Следующим действием будет проверка площади и ширины основания: чем больше она, тем, соответственно, давление меньше на грунт.
3. Наличие трещин в полу, стенах дома или другие какие-то отклонения позволяют говорить о том, что испорчено основание дома.
4. Солевые отложение на стенах фундамента или потеки на стенах подвала свидетельствуют о том, что гидроизоляция нарушена, или ее нет вообще. Поэтому необходимо также проверить гидроизоляцию, из-за ее отсутствия фундамент впитывать будет из почвы влагу, а это, естественно, чревато последствиями.
5. Буквально за пару минут можно проверить пористость фундамента: насколько «провибрирован» (уплотнен) бетон. Запомните, что чем меньше вы в нем видите пузырьков воздуха, тем он, соответственно, качественнее.
6. Необходимо, чтобы обязательно была сделана подложка под фундамент, например, под монолитную плиту следует выкладывать слой щебня и песка. Для того чтобы произвести проверку, есть он там, нужно с боку от фундамента на 30-40 сантиметров в глубину и во внутрь откопать почву. Также иногда укладывают пенопласт для того, чтобы был теплым фундамент, и чтобы сохранял ваш дом теплоту.
7. Следующим этапом является определение качества материала, применяемого для постройки фундамента. Для фундамента принято использовать бетон марки 200, а лучше 400. При покупке пенобетона марки 600 – толщина стен должна доходить до 45 сантиметров, при выборе марки пенобетона 800 – толщина стен должна составлять не менее 68 сантиметров, а при использовании марки 1000 должна быть не менее 94 сантиметров.
8. Если не привел ни к каким результатам поверхностный осмотр, если у вас закрались малейшие сомнения по поводу дефектности и целостности основания дома, стоит не поскупиться и вызвать для экспертизы специалиста. Он проверит на сжатие бетон. В таком случае вызывают мастера с молотом Шмидта. У него получится определить степень сжатия данного строительного материала.

Приборы для проверки фундамента

Для проверки качества фундамента можно воспользоваться специальным устройством, которое называется прибором для диагностики свай. Принцип действия такого аппарата достаточно прост, в его основу положен метод сейсмоспектральной дефектоскопии: по конструкции оператор наносит удар специальным молотком, который фиксирует силу воздействия, а специальный датчик вибраций отвечает за фиксацию колебаний, которые отражены от внутренних дефектов и краев конструкции в ней.

На подобное обследование времени уйдет намного меньше, а человеческий фактор будет сведен практически к минимуму: изъяны, что глаз может проглядеть, автоматика не пропустит. Такое оборудование не только предназначено для контроля качества свай. С помощью его можно обследовать также и другие опорные элементы, например, перекрытия и колонны. Подобные приборы, как правило, могут выполнять и функции сонара (звуковое обнаружение неисправностей).

Таким образом, вы знаете, насколько важен качественно выполненный фундамент. Запомните, что перед заливкой основания для дома вы обязательно должны: сделать инженерно-геологическое изыскание, разработать проект дома и фундамента, выполнить конструкторский расчет фундамента и основания на силовую нагрузку, применять только качественные строительные материалы и специализированное оборудование, а также соблюдать все технологии и нормативы.

Замеры прочности фундамента
Замеры прочности фундамента здания
Экспертиза прочности фундамента, обследование фундамента на прочность, строительное измерение прочности фундамента, измерение дефектов прочности фундамента здания

В ходе экспертно-диагностического обследования были проведены замеры прочности фундамента здания. (фото 1) При обследовании монолитного фундамента выявлены недостаточная прочность бетона с сопровождением на некоторых участках неоднородности, разрушения бетона и наличием на поверхности раковин и пустот.

Фото 1

Измерение фактической прочности бетонных конструкций здания на сжатие производилось ультразвуковым методом. Экспертом произведены измерения скорости распространения ультразвука в несущих конструкциях для определения средней прочности на сжатие и марки изделий. Измерения производились измерителем времени распространения ультразвука Пульсар – 1.1 согласно ГОСТ 17624-87 «Бетоны. Ультразвуковой метод определения прочности». Число и расположение контролируемых участков на конструкциях установлены с учетом требований ГОСТ 18105-86 «Бетоны. Правила контроля прочности». По выполненным измерениям произведены расчеты средней прочности бетона, определены марка и класс по прочности бетона на сжатие.

По результатам измерений установлено, что средний показатель прочности бетона фундамента соответствует классу В15 (М200).

Кроме того, в результате обследования были обнаружены участки монолитного фундамента с сопровождением неоднородности, разрушения бетона и наличием на поверхности раковин и пустот. (фото 2)

Фото 2

Данные виды дефектов согласно «Классификатору основных видов дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов» являются критическими и значительными.

Согласно экспертному мнению выявленная непроектная прочность бетона в некоторых местах свидетельствует о недостаточном вибрировании бетонной смеси, что выражается присутствием раковин, пустот, обсыпанием бетона на поверхности монолитного фундамента. Также причиной существенного снижения прочности бетона является отсутствие гидроизоляции, уложенной непосредственно под плиту фундамента. В ходе экспертно-диагностического обследования было установлено, что прочность бетона фундаментной плиты ниже прочности, заложенной в рабочем проекте 3-08-КР. Для обеспечения соответствующей несущей способности и требуемых эксплуатационных характеристик фундамента жилого дома необходимо произвести его полную замену (либо разработать проект усиления существующего фундамента).

Целью профессионального домашнего осмотра является проверка фундамента, каркаса, элементов отделки и механических систем на предмет дефектов, поломок или износа материалов, а также любого ущерба от неблагоприятных погодных условий, например гниения. Регулярный технический осмотр дома поможет вам определить, что необходимо отремонтировать для предотвращения серьезных проблем в будущем.

Проверка дома состоит из наблюдения за системами водоснабжения, безопасности, отопления, вентиляции и кондиционирования. Например, главной задачей по обеспечению безопасности на участке является отведение водостоков подальше от здания. Следующий шаг — осмотр дорожек, необходимо убедиться, что в них нет трещин и по ним можно ходить без риска получить травму.

Шаг 1. Проверка фундамента

Если Вы решили купить готовый построенный дом, первое на что нужно обратить внимание — осмотр его фундамента. Практика показывает, что это самый важный конструктивный элемент, от которого зависит долговечность дома. Большая часть «болячек» в будущем, как например появление трещин, повышенная влажность и попадание воды, усиленный износ конструктива и отделки, проявляются именно из-за некачественно построенного фундамента.

Для начала осмотрите полупроходные каналы и подвалы на предмет проникновения воды в трещины фундамента под стены. Если вода просачивается через стены ниже поверхности земли, то это говорит о проблемах с дренажом за пределами дома. Проверьте фундамент и подпорные стены уровнем длиной 1,2 м. Если вы обнаружите изгибы или крен от избыточного давления, то лучше отказаться от покупки такого коттеджа, так как данные деформации могут привести к обвалу стен.

Наличие трещин

Микротрещины в бетоне могут быть косметическими (наступают в результате оседания фундамента), но их всё равно следует проверить. V-образные трещины (сужающиеся к низу) либо трещины на всю длину стены, скорее всего, вызваны неровным оседанием грунта и со временем будут становиться только хуже. Если перекрытия в полу потрескались или поднялись вверх, то это говорит о поднятии уровня грунтовых вод. В таком случае нужна замена дренажных труб, чтобы предотвратить последствия.

Дренаж и водосточная система

Если в доме работает насос для откачки грунтовых вод, то, возможно, вы столкнетесь с проблемой дренажа. Проверьте фундамент по периметру на предмет выбоин и оголенных участков от эрозии, свидетельствующих о том, что поток воды на участок превышает тот, который может впитать почва. При повышенной влажности почв потребуется установка дренажной ситсемы.

Сток должен быть отведен минимум на три метра от фундамента здания. Для этого удлиняют трубы водосточной системы, используя водоотливные блоки или дренажные трубы. Система должна быть отведена по направлению от дома, рассчитывайте 15 см сброса воды на каждые 1,8 м. Плохой дренаж способен привести к накоплению гидростатического давления возле стен, что может вызвать вздутие стен в подвале или к водной эрозии и ослабить фундамент дома.

Гнилость деревянных стен и перекрытий

Отверткой или шилом просмотрите участок каркаса дома на предмет гниения и разложения. Гниение может быть вызвано плесневыми грибами или вредительством термитов. Проверьте местность вокруг на предмет заражения термитами. Термиты оставляют на земле специфические следы — маленькие воронки грязи. Также термиты легко теряют свои лапки, так что куча лапок поблизости будет для вас очередной подсказкой.

Состояние наружных стен

Проверьте наружные стены на структурную целостность, надежность креплений, а также на признаки гниения и проникновения влаги. Посмотрите функциональные дренажные отверстия в кирпиче и кирпичной облицовке. Обследуйте трещины в штукатурке, это поможет вам определить, вздулась ли фанерная обшивка, находящаяся за ней. Помните, что трещины в штукатурке любого размера приводят к попаданию влаги. При проверке наружной изоляции используйте влагомер для того, чтобы определить наличие влаги за ней.

Шаг 2. Проверка фасада

Внешний вид дома может сказать о многих потенциальных проблемах, с которыми вам предстоит столкнуться.

Распространение растений

Возможно, дерево отбрасывает большую тень на дом, вследствие чего на стенах не исключено образование плесени и гнили. Разросшиеся рядом с коттеджем деревья и кустарники способны привести к нашествию вредителей, поэтому их желательно удалить.

Проблемы со стенами

Любые признаки разбухания или наклоны наружных стен говорят о проблеме с крепежами. Они могут деформироваться, если в стену проникла вода и вступила в реакцию с деревом.

Герметичность соединений

Возьмите кирку или шило и аккуратно отогните наличники дверей и окон. Посмотрите, не отслоилась ли краска, проверьте состояние мягких пород дерева. Убедитесь, что вверху и вокруг окон установлены сливы для отвода воды.

Проверьте двери на предмет естественного износа и гниения древесины. Все дома с деревянной отделкой подвержены гниению, рассмотрите на наличие деформаций, расслоений, облупления краски и отсутствие утеплителя. Как правило проблема решается заменой старого утеплителя на новый герметик высокого качества.

Шаг 3. Проверка крыши

Обязательно проверьте все основные элементы кровли.

Поверхность

Чтобы осмотреть поверхность крыши, вам понадобятся лестница и бинокль. Так можно обнаружить недостающую или поврежденную черепицу, а также забитые стоки. Обследуйте изоляцию всех отверстий на крыше на предмет износа. Проверьте, нет ли на крыше искривленных, вздутых или волнистых мест, так как это свидетельствует о проблемах с каркасом.

Дымоход

Проверьте наличие трещин в дымоходе, посмотрите, не идёт ли дым через швы. Деформированный или выцветший навес от дождя, хлопья креозота на крыше и земле, поврежденная кровля — все это указывает на опасное количество креозота в дымоходе.

Стоки

Проверьте водосточные желоба и трубы на предмет утечек или трещин. Убедитесь в том, что в них нет листьев или другого мусора, препятствующего дренажу. Крышки на желобах защищают их от забивания мусором — причём совершенно бесплатно.

Наружные стены

Проверьте целостность внешних сайдингов, надежность их закрепления, а также на предмет признаков гнили или проникновения воды. Забиты ли дренажные отверстия в шпоне и кирпичной кладке? Поищите трещины в штукатурке — влага способна проникнуть внутрь за счет расширения древесины. Пройдитесь по наружной теплоизоляционной системе влагомером, чтобы проверить невидимые участки позади поверхности стены.

Шаг 4. Проверка внутренней отделки дома

Повреждение водой

Проверьте поверхности всех дверей и окон на предмет любых проблем, вызванных водой. Исследуйте подвал, камин и чердак. Заклинивание межкомнатных дверей — возможный признак движения фундамента, вызванного давлением воды. Если стены или потолок подверглись воздействию воды, то они могут деформироваться.

Вода также может нарушить структуру гипсовых стен. Если стены в доме обшиты деревянными панелями, то проверьте, нет ли на них изгибов или деформации, так как это вероятно указывает на наличие влаги за стеной.

Чердак должен быть обеспечен необходимой вентиляцией. Влажность, идущая из ванной комнаты и стоков с крыш, оседает на чердаке, в таком случае необходимо немедленно найти и устранить ее источник. В ванной комнате проверьте, не скопилась ли влага на потолке за душевой панелью. Черепицу обследуйте с помощью влагомера.

Проблемы с конструкцией

Торчащие гвозди могут быть причиной проблем с каркасом стены. Проверьте каркас подвала, поищите изогнутые, деформированные или сгнившие крепежи, способные стать причиной провисания пола. Пол также может провисать из-за неустойчивой или прогнившей несущей балки.

Проведите диагностику потолка на предмет торчащих гвоздей, трещин или провисания. Это говорит о серьезных проблемах в конструкции. Имейте в виду, что провисание потолка также может привести к перекосу прилегающих стен.

Электробезопасность

Проверьте все датчики дыма, Используйте 3-штырьковый электроизмерительный прибор для диагностики розеток. Все розетки должны работать в диапазоне 220 вольт. Проблемы с проводкой могут привести к ударам током.

Неисправная проводка может заискрить, загореться либо привести к отключению электросети или падению мощности. Причины низкой электромощности: короткая длина электропроводки для данной нагрузки, чрезмерно длинная электрическая цепь либо повышенное сопротивление проводников при высоких температурах.

Проверка труб и каналов

Проверьте все водопроводные трубы на предмет коррозии и целостности изоляции. Если вы покупаете старый дом, то, возможно, в нем стоят свинцовые трубы, что опасно для здоровья. Прислоните магнит к металлической трубе, если происходит намагничивание, то труба сделана из оцинкованной стали, Если нет, то скорее всего из свинца.

Для обследования напора просто откройте все краны в доме. Из каждого крана должна выходить струя воды, если этого не происходит, то, возможно, диаметр трубы слишком узок.

Специалисты газовой службы часто инспектируют трубы и запорную арматуру на утечку газов специальным прибором, который вы также можете приобрести в хозяйственном магазине.

Системы отопления и вентиляции не нужно проверять на безопасность и содержание воды. Однако следует отследить то, насколько эффективно они работают. В старых системах проверяющий, скорее всего, открыл бы печь и проинспектировал пламя и другие части печи.

Однако новые системы отопления так не проверишь, они способны работать от электричества, газа или бензина. Они могут нагревать воздух, воду, генерировать пар или работать просто как отражатели тепла. Если вы не очень хорошо разбираетесь в устройстве вашей системы отопления, то для ее инспекции лучше всего вызовите специалиста.

Как найти утечки тепла из дома?

Если через стеновые, деревянные панели, напольные покрытия или системы вентиляции и отопления просачивается воздух, то это равносильно тому, как будто вы выбрасываете свои деньги в окно. В холодную погоду теплый воздух поднимается на чердак. Этот воздух, оказываясь на чердаке, покидает жилое пространство, а ведь вы платите за нагрев этого воздуха.

Холодный воздух также попадает через трещины и щели в доме вокруг дверей и окон, из подвала. Тщательно обследуйте свой дом на предмет любых утечек. Однако приготовьтесь к тому, что за изоляцией найти их будет не так-то просто.

Самыми проблемными зонами являются: двери на крышу, трубопроводные вентили, отверстия под провода, подвесные люстры и потолки.

Зажгите свечу

Если вы хотите проверить, есть и у вас утечки воздуха, то самый простой способ — это зажечь свечу. В прохладный, ветреный день закройте все двери и окна и отключите отопление. Включите затяжную вентиляцию, чтобы спровоцировать утечку. Зажгите свечу и проведите ею по периметру дверей и окон. Наблюдайте за движением пламени для обнаружения утечки.

Проверьте температуру

Если в различных частях комнаты температура отличается на один-два градуса, то вероятно, что дом недостаточно утеплен. Если разница сохраняется, то, возможно, в здании есть проблемы с воздушным потоком в вентиляционных системах.

Некоторые места в коттеджах защищены меньше всего. Обследуйте температура вокруг жаровой трубы или вентиляционных коробов. Далее вам следует проинспектировать вентиляционные решетки, экраны радиаторов, щели под плинтусами и порогом.

На улице проверьте на предмет утечек нижние края сайдинга у основания, а также гаражные перекрытия и соединения стен, затем обследуйте отверстия, через которые в дом входит силовой электрический кабель, подается газ и подключается кондиционер.

Обязательно проверьте подвал, все двери и окна

Вложитесь и приобретите инфракрасный термометр для самостоятельной диагностики дома. За несколько тысяч рублей вы можете получить прибор, который способен обнаружить потери теплоэнергии вокруг дверей и окон, прорехи в изоляции, системе вентиляции, а также других областях.

Купить тепловизор, рулетку

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Качество бетона является основным фактором, от которого зависит прочность, надежность фундамента, долговечность сооружения в целом. При заказе готового раствора существует риск получить материал, несоответствующий заявленным характеристикам.

Обычно заказчик не может контролировать процесс его производства, чем пользуются недобросовестные поставщики. Они могут экономить на цементных смесях, добавляя больше песка и щебня, использовать ингредиенты низкого качества.

Проконтролировать качество бетона проще при самостоятельном изготовлении раствора непосредственно на месте строительства. Для этого надо закупить нужное количество упаковок сухой цементной смеси популярных производителей.

Такие компании дорожат своей репутацией, качество их стройматериалов соответствует установленным стандартам. При соблюдении технологии изготовления, рекомендованных пропорций компонентов бетонный раствор будет соответствовать необходимым параметрам. Для верности можно использовать несколько способов проверки качества цемента.

Проверка цементного раствора

Чтоб избежать появления различных дефектов в ходе эксплуатации фундамента, желательно проверить цемент до проведения заливки.

Выводы о качестве материала можно сделать по ряду внешних признаков:

1. Цвет смеси должен быть серый, возможно, с голубоватым или синеватым отливом. Наличие коричневых, рыжих оттенков свидетельствует о слишком большом количестве песка.
2. Качественный раствор с точными пропорциями воды, песка, цемента имеет густую, малоподвижную консистенцию. Если на ровную поверхность вылить примерно два ведра такой смеси, она образует подобие конуса. Слишком жидкий бетон разольется в лепешку.
3. Цементная смесь должна иметь однородный состав. Материал, в котором чересчур много песка, будет расслаиваться, распадаться на куски. В плохо перемешанном составе с неправильным соотношением компонентов щебень будет оседать вниз. В качественном растворе он должен прощупываться при погружении руки в смесь на глубину примерно 10-15 см.
4. В ходе уплотнения раствора способом вибрирования на поверхности должно выступить цементное молочко. Желтый оттенок жидкости обычно говорит о наличии слишком большого количества примесей глины, что существенно снижает прочность материала. Появление молочка до вибрирования свидетельствует о неправильном соотношении воды и цемента.

Наиболее точно выяснить марку, характеристики цемента можно лишь с помощью лабораторного анализа. Для этого надо залить раствор в деревянную емкость в форме небольшого куба, уплотнить его вибрированием и через 4 недели после затвердения отправить на исследование.

Проверка затвердевшего бетона

Для проверки затвердевшей смеси бетонную поверхность надо простукать молотком весом 0,5-0,8 кг.

Звук должен быть звонким, чистым, глухие удары говорят о плохом уплотнении, низком качестве материала. Если при этом использовать зубило, то оставленные им следы позволят выяснить прочность бетона:

• зубило легко входит вглубь – характеристики материала низкие, соответствуют марке не выше М70;
• инструмент погружается на 0,5 см – цемент среднего качества до М100;
• небольшие сколы, углубления указывают на прочный материал до М200;
• отсутствие следов или еле заметные царапины – бетон высокой прочности.

Для более точной проверки параметров затвердевшего цемента необходимо использовать специальное ультразвуковое или ударно-импульсное оборудование.

Оговоримся сразу, покупка любой недвижимости – дело всегда хлопотное и ответственное. Но при покупке дома, — именно дома, а не квартиры, — дело хлопотное вдвойне.

Выбор дома. Все «ЗА» и «ПРОТИВ»

Как правило, человек, решившийся стать собственником дома, уже взвесил все «за» и «против», оценил свои силы и возможности и смирился с необходимостью постоянного ухода и окучивания своего будущего недвижимого имущества. А также прилегающей к нему, имуществу, территории. Однако здесь и начинается самый главный и самый ответственный этап – выбор дома.

Итак, как выбирать. Допустим, вы уже определились с суммой, которую вы можете позволить себе потратить, с типом будущего жилья (дом в коттеджном поселке, дом в пригороде или, может быть, перестроенная дача). Допустим, вы даже представляете, каким именно должен быть дом и где именно вы хотели бы жить. Вот тут-то и надо держать ухо востро, выбирая из множества предложенных вариантов.

Итак, объектами вашего пристального внимания должны стать:

Состояние дома, его коммуникаций и участка.

1. Документы и их соответствие законодательным нормам и правилам. Однако, как показывает практика, проверка всего перечисленного содержит множество подводных камней. Начнем, пожалуй, с самого простого – состояния дома и его коммуникаций.
2. Техническое состояние дома, его коммуникаций и участка.

Можно, конечно, долго спорить, что лучше: хороший дом в плохом месте или плохой в хорошем. Ясно одно: все мы хотим получить за свои кровные качественное, надежное жилье. Вопрос – как?

«Купил, въехал и живешь без забот» — на это рассчитывает большинство потребителей, приобретающих первый дом в своей жизни. На практике их мечты почти никогда не сбываются. Дом «под ключ», даже ценой в 500 тыс. долларов, не гарантирует легкой жизни. Уже в первую зиму может отключиться электричество, а вслед за ним и газовый котел. Увы, даже в суперсовременном нововыстроенном и широко разрекламированном коттеджном поселке качество может хромать. Поскольку невысокий зачастую профессионализм строителей нередко сопровождается банальным воровством. «Экономят» на всем и подсчитать расход материала сложно. «Экономят» на марке бетона, утеплителе, кирпиче и на всем остальном. Масса застройщиков увеличивает свою прибыль в ущерб качеству. Сэкономить можно везде — на материалах, рабочей силе, сроках. И при этом пустить пыль в глаза красивым фасадом.

Посему приобретение загородного дома даже непосредственно у застройщика далеко не есть гарантия качества. Что уж говорить о качестве частной застройки по неизвестному проекту 30-летней давности.

В любом случае, согласитесь, было бы наивным полагать, что продавец сам покажет вам все изъяны. Его цель – дороже и быстрее. Поэтому здесь есть два пути.

Первый — вы самолично проверяете качество постройки. Второй – доверяете проверку специалистам.

Самостоятельная проверка состояния дома, его коммуникаций и участка.

Проверка состояния дома

Понятно, что людей, разбирающихся в строительных премудростях – меньшинство. При покупке коттеджа обычный покупатель основное внимание обычно обращает на место и участок, дизайн и планировку дома. В то время как основные «мины» зарыты в строительной сфере. Что же делать человеку, который покупает дом без привлечения экспертов? На что смотреть, чтобы составить хоть какое-то впечатление о качестве строительства? Существует целый ряд надежных правил, которые позволяют на деле проверить состояние предлагаемого объекта недвижимости. Попробуем их перечислить.

• Смотреть дом лучше весной. Тающий снег и грунтовые воды даже самому несведущему человеку сразу покажут, затоплен ли в доме подвал и достаточна ли гидроизоляция фундамента. Если углы в подвале сырые, это должно навести на подозрения.
• Осмотрите чердак и кровлю. Именно там зачастую прячется скелет в шкафу. Дом может выглядеть как конфетка, но до чердака «красота» часто не доходит. Именно там можно увидеть дом без прикрас. Даже при самом беглом осмотре можно легко заметить элементарные недостатки в кровле: она может банально подтекать. Стоит также проверить, как уложена кровля и насколько правильно устроена система водоотвода. Недостатки могут быть легко замечены даже неопытным глазом по подтекам на внешних стенах дома или наличию явно незапланированных проектом вымытых водой канавок помимо специально проложенных желобков.

Поврежденная система водоотвода

Неправильно установленный канал для стока воды может привести к повреждению элементов фасада, разрушению цоколя, а также преждевременному износу фундамента.

• Обратите внимание на то, как открываются двери. Если, что называется, со скрипом, — дом дал неправильную усадку.
• Проверьте также окна. Насколько легко они открываются. Кроме того, часто в камеры стеклопакетов попадает влага, что также может заметить внимательный глаз.
• Зайдя в дом, попросите включить всё: электричество, отопление, воду и так далее. Любой отказ от включения какой-либо из систем должен вас насторожить.
• Узнайте схему подачи воды непосредственно в дом. Проверьте работоспособность всей системы и ее термоизоляцию, чтобы зимой трубы не замерзли и не полопались. Самое простое, что нужно сделать первым делом — это включить котел и по прошествии получаса потрогать батареи во всех комнатах, чтобы понять, везде ли доходит горячая вода. Бывает даже, что бывшие хозяева просто забыли на зиму слить воду в трубах – в таком случае, запуск системы отопления быстро выведет на чистую воду недобросовестных продавцов, обнаружив невидные глазу трещины в трубах – они будут просто протекать. Стоит также проверить наличие всех кранов для спуска воздуха в батареях – иначе вполне может оказаться, что обогрев дома впоследствии все равно будет неравномерным по причине постепенного образования в трубах воздушных пробок. Конечно, невозможно даже при cамом скрупулезном осмотре понять, везде ли проложена по трубам изоляция – не будешь же ковырять дырки в стене. Однако, практически в любом доме есть места, где трубы видны во всей красе – вряд ли, если изоляция отсутствует там, можно ожидать ее наличия во всех остальных скрытых от любопытного взгляда местах.
• Исследуйте, правильно ли возведены стены и положен паркет. Аккуратность выполнения этих работ является лакмусовой бумажкой качества строительства вообще. Ровность стен или пола легко проверит любой человек – для этого нужно к поверхности приложить длинную линейку или брус. Если они прилегают неплотно, и есть зазоры и выпуклости – строители явно не задавались целью сделать ее идеально ровной. Вертикальность стен и горизонтальность уложенного паркета можно определить при помощи нехитрого инструмента — строительного уровня.

Проверка геометрических параметров стен профильным уровнем

Имеющийся в нем пузырек (ватерпас) должен находиться ровно посередине. Если он «уходит» к одному из краев – исследуемая поверхность наклонена в ту или другую сторону.

• Если объект вашего внимания – деревянный дом, проверьте, как просушено дерево. Вымерить его влажность можно влагомером.

Влагомер

Для клееного бруса нормальная влажность составляет 16%, для типичного бруса или бревна — до 20%. Наличие черноты древесины может говорить о том, что дом не обработан антисептиками или специальными составами.

• Осмотрите канализацию. Как минимум, для этого нужно слить большой объем воды и посмотреть, насколько быстро она уходит. Затем визуально проверить состояние труб – на них не должно быть влаги. Если вы рассматриваете вариант покупки дома с выгребной ямой, не погнушайтесь осмотреть и ее. Ее размеры должны вписываться в стандарты: длина 2,5-3 м, ширина — 0,8-1 м, глубина — 1,5 м. Стены выгребной ямы должны быть выложены из кирпича, камня или бетона, и оштукатурены цементным раствором. Если же для изготовления стен были применены доски, то они должны быть плотными, хорошо проконопаченными и дважды покрытыми битумом. Если выгребная яма заполнена почти полностью – это должно насторожить. Возможно, причина в том, что плохо работает или и даже вовсе отсутствует дренажная система. В любом случае, лучшим вариантом является все же централизованная канализация, так как местная может через какое-то время не оправдать вашего доверия. Первые несколько лет она может работать отлично, но чем больше ей лет, тем чаще приходится ее откачивать. Имейте ввиду, лет через 10-15 встанет вопрос о новой выгребной яме или реконструкции старой. Хотя, если вы готовы тратить на вызов спецмашины довольно приличные деньги, то можете не обращать на это внимания.

Итак, если по всем вышеперечисленным пунктам ваше потенциальное жилье удовлетворяет всем вашим требованиям и ожиданиям, можно переходить к следующему этапу проверки – документарному. Однако, если хоть что-то показалось вам мало-мальски сомнительным – не стоит торопиться с заключением сделки. Лучше обратиться к специалистам-строителям.

Проверка состояния дома, его коммуникаций и участка с помощью профессионалов

Во-первых, для чего это нужно. Даже если дом понравился вам, вполне может случиться так, что знаток при ближайшем рассмотрении легко определит, что он находится вовсе в непригодном состоянии, и даже заключит, что разумнее было бы его снести и построить новый.

Во-вторых, только и сугубо состоянием дома вопрос его пригодности для проживания не ограничивается. Качество коммуникаций – вот что зачастую становится тем самым котом в мешке, которого трудно как следует рассмотреть при отсутствии должного опыта и навыков.

Вот всего лишь пара примеров, почему все-таки лучше обратиться к профессионалам. Не так давно имел место случай продажи дома якобы с централизованным газовым отоплением. При включении котла и плиты покупатель вполне мог удостовериться в том, что газ в доме наличествует. Однако на поверку централизованный газопровод оказался просто вкопанными в землю газовыми баллонами. Эксперт бы в такой ситуации легко раскусил мошенников, осмотрев вход газовых труб в дом.

Если дом осмотрит эксперт, он также, например, без труда определит, что дымоход заложен кирпичом и в нем попросту отсутствует тяга.

Осмотр дома через дымоход

Или вот такой частный случай. Приглашенные эксперты обнаружили, что при строительстве была допущена маленькая ошибка: при укладке кровли положили не той стороной гидроизоляционный материал.

Схема неправильной укладки элементов кровли

В результате утеплитель вымок и пришел в негодность, стропила сгнили, появился грибок.

Результат неправильной укладки элементов кровли

Если бы хозяева раскошелились на эксперта до покупки дома, им бы не пришлось заново перекрывать медную крышу. Цена вопроса — 50 тысяч долларов.

Как показывает печальный опыт, очень часто на недобросовестность продавцов жилья наталкиваются покупатели домов в коттеджных поселках. Редкий покупатель имеет представление о том, как выглядит газораспределительный пункт (ГРП) и сможет обнаружить признаки водо- и энергоснабжения недвижимости. По рассказам риэлтеров, в одном из поселков застройщик выдавал за ГРП пожарный бункер. Неискушенным покупателям даже не пришло в голову проверить его содержимое, в то время как специалист определил бы подделку на глаз.

Газораспределительный пункт (ГРП)

Пожарный бункер

В итоге фальшивку обнаружили уже только после того, как в поселке были распроданы все участки. Два года счастливые владельцы новоприобретенной престижной недвижимости были вынуждены ждать, когда к поселку, наконец, подведут газ.

Почему зачастую мы пренебрегаем возможностью проверить дом «от» и «до» при помощи экспертов? Бытует мнение, что экспертиза — это дорого. Но на самом деле услуга не так дорога по сравнению с ценой ошибки при покупке «неправильного» дома и печальными перспективами его перестройки. Обычно выезд специалиста, вооруженного лазерной линейкой и богатым личным опытом, стоит в среднем, в зависимости от размеров дома, 100-200 долларов. После двухчасового осмотра дома и изучения чертежей специалист расскажет массу интересного о доме и обнаружит те недостатки, которые непрофессионал, каковым, чаще всего, и является покупатель, никогда бы не заметил.

Для более углубленной экспертизы можно вызвать бригаду экспертов — это будет стоить порядка 5 долларов с квадратного метра коттеджа. Специалисты приедут, вооруженные влагомерами, а также приборами неразрушающего контроля, позволяющими с помощью акустических и электромагнитных волн измерить марку бетона или напряжения в арматуре.

Влагомер

В случае необходимости эксперты прибегнут и к «разрушающим» методам: откопают фундамент, чтобы проверить гидроизоляцию. Полное обследование дома может включать даже серию лабораторных анализов.

Эксперты отберут образцы конструкций, к примеру, той же арматуры, и выдадут уже полностью научно обоснованное заключение об их состоянии. В итоге на руки вы получите подробный документ, с четким и точным диагнозом исследуемому объекту. В этом случае отсчет стоимости процедуры начинается с отметки 700 долларов.

Конечно, вряд ли вам в обязательном порядке при покупке дома нужно откапывать фундамент и ковырять стены. Да и сомнительно, чтобы продавец пошел навстречу такой вашей инициативе: вы-то вполне можете от покупки отказаться, а дом местами может потерять товарный вид. В большинстве случаев вполне достаточно визуального осмотра и проверки при помощи специальной аппаратуры. Как правило, организации, которые занимаются проверкой состояния конструкций, владеют как разрушающими, так и неразрушающими методами. Найти координаты экспертов достаточно легко: полистайте любую газету объявлений — в разделе «Строительство. Услуги» вы обязательно найдете как минимум пару предложений с пометкой «технические заключения».

Возможно также проведение анализа сохранности тепла. Цель такого анализа заключается в том, чтобы выявить возможную утечку тепла, проверив стены, окна и различные места соединений. Здесь возможны два варианта. Первый — эксперт оценивает «утепленность» дома визуально, опираясь на свой многолетний строительный опыт, и выдает вам устное заключение. Результатом работы во втором варианте должен стать документ под названием «Энергетический паспорт объекта», который выдается после тщательной проверки в соответствии с так называемыми Государственными строительными нормами. Осуществить такой анализ может, в принципе, любая проектная организация. Эта процедура пока не так распространена при покупке жилых домов, однако в скором времени ее собираются сделать обязательной при проектировании любых зданий, в том числе, и частных домов.

Краткое резюме: на проверке качества экономит только ленивый. И скупой. Который, как известно, платит дважды.

Проверка документации

Документы – это наше всё. Согласитесь, было бы весьма легкомысленным после таких титанических трудов и усилий погореть на элементарном пренебрежении к бумагам, подтверждающим наше святое право собственности на приобретенное жилье. Увы, трудностей на этом этапе – не меньше, и нужно при любых обстоятельствах быть во всеоружии.

Итак, что смотреть, куда бежать и что делать.

Список всех документов и формулировки их названий могут, конечно, отличаться в зависимости от страны проживания. Например, в «украинском варианте» можно перечислить следующие:

1. Свидетельство государственной регистрации права собственности на землю;
2. Свидетельство государственной регистрации права собственности на строение;
3. Разрешение на строительство;
4. Акт о введении дома в эксплуатацию;
5. Согласие супруги (супруга) на продажу дома;
6. Справка о количестве человек, прописанных в доме.

Кроме того, полный перечень документов может значительно разниться в зависимости от типа жилья и участка, от истории дома, от путей возникновения частной собственности на объект и т.д.

Казалось бы, точный перечень необходимых документов, подлежащих обязательной проверке, всегда можно получить в том же БТИ. А в случае, если сделка о покупке недвижимости осуществляется при помощи риэлтора, на нем же лежит обязанность проверки всех необходимых бумаг. Однако золотое правило покупки недвижимости гласит: доверяй, но проверяй.

Итак, что нужно сделать, чтобы обезопасить себя от будущих проблем с правом собственности:

1. Требуйте одновременного оформления двух отдельных договоров купли-продажи. Ведь вы одновременно приобретаете и дом, и землю, на которой он находится. На рынке сейчас участились случаи мошенничества, когда после подписания документов на дом продавец избегает оформления земельного участка. А это, в свою очередь, влечет определенные проблемы для покупателя в будущем. К примеру, может оказаться, что участок ранее был перепродан другому лицу. В таком случае, вы рискуете потерять купленный и уже обустроенный дом, поскольку ваша сделка может быть признана недействительной.
2. Обратите внимание на то, соответствует ли площадь участка, оформленного в собственность по документам, размеру надела, предъявляемого покупателю, и проверьте, не пытаются ли вам продать землю, являющуюся, по сути, самозахватом. Если площадь документарная не соответствует действительной – лучше откажитесь от сомнительной сделки.
3. Проверьте соответствие государственного акта на землю тому участку, который вам показывают. Внимательно проверьте площадь участка, правильность его регистрации по конкретному адресу. Такую информацию могут подтвердить в Управлении земельных ресурсов.
4. Убедитесь в отсутствии межевых споров с соседями. Для этого нужно, во-первых, вымерять расстояния от дома до установленных границ и свериться с имеющимся планом территории. Во-вторых, четкие границы земельных наделов указаны в документах, хранящихся в Центре земельного кадастра. В любом случае, такого рода бумаги по вашему требованию должен предоставить продавец, поскольку информация о частной собственности является закрытой и получить ее от государственных органов может только он. Вам же наверняка не помешает для составления предварительной картины расспросить соседей, заглянуть, к председателю квартального комитета или в поселковый совет.
5. Удостоверьтесь в отсутствии обременений на жилье, — таких как арест коттеджа, залог или обращение взыскания на дом. Подобная информация проверяется непосредственно нотариусом по нотариальному реестру и должна быть четко зафиксирована при заключении сделки.
6. Выясните историю коттеджа: как проводились и оформлялись все предшествующие сделки с этой недвижимостью. Именно на этом этапе могут всплыть такие факты, как продажа коттеджа лицами, не имеющими на то необходимых полномочий. Если у дома (участка) сменилось несколько владельцев, надо уточнить правильность оформления предыдущих договоров купли-продажи: все они должны быть заверены нотариусом и пройти государственную регистрацию. В противном случае сделка считается недействительной и все последующие за ней — тоже. Все договоры купли-продажи хранятся в архиве БТИ. Подразумевается, что если БТИ выдает документы, разрешающие продажу жилья, все предыдущие договора купли-продажи уже проверены специалистами бюро. Однако, на практике бывают случаи, когда объявившиеся предыдущие владельцы дома подтверждают в суде свое право собственности. Поэтому лучше, чтобы все архивные документы были проверены – обычно такая возможность есть у риэлторских агентств, сотрудничающих с БТИ.
7. Потребуйте проектную документацию на дом и на инженерные системы. Вроде бы несложно, но в массе случаев застройщик не может ее предоставить. Требовать надо все документы — договоры с компаниями, установившими инженерные системы, а также сертификаты, инструкции по пользованию и гарантийные талоны. Необходимо получить и все схемы разводки коммуникаций — электричества, воды, тепла, газа. Как ни странно, даже в дорогих коттеджах застройщик может не знать, где у него проходят кабели и трубы. Незнание этого может сильно осложнить ликвидацию возможной поломки в будущем: в поисках нужного провода легко разломать полдома. Кроме этого, важно получить технические условия на подключение коммуникаций. Если таких документов нет, то через некоторое время может оказаться, что подключение к магистральной сети было незаконным, после чего вас могут от нее отключить.
8. Проштудируйте техпаспорт БТИ, дабы убедиться в отсутствии незаконных перепланировок, переоборудования и строений, возведенных без разрешения.

На самом деле, в зависимости от типа дома и участка в каждом отдельном случае возможны дополнительные пункты, подлежащие обязательной проверке. Например, иногда даже всплывает необходимость проверить дееспособность продавца, иначе сделка впоследствии может быть признана недействительной. Возможные подвохи может почувствовать опытный риэлтор, поэтому в случае покупки дома, где вероятность наличия таких подвохов гораздо выше, чем при покупке квартиры, есть большой смысл доверить проверку документов риэлторскому агентству с хорошей репутацией.

Документы в порядке – принимайтесь за сделку. И, если вам удастся и ее провести без сучка, без задоринки, мы с удовольствием поздравим вас с новым, удобным, комфортным и правильно выбранным домом.

Внимание: В данной статье приведены цены и перечень необходимых документов на момент 2009 года.