Сх 1

Земельные юристы нашей компании помогут в изменении зоны сельскохозяйственного использования СХ-1, СХ-2, СХ-3, а также вида разрешенного использования земельного участка. Наши специалисты накопили богатый опыт по размещению жилых домов, магазинов, складов, объектов питания и придорожного сервиса на земельных участках сельскохозяйственного назначения. Мы готовы поменять территориальное зонирование, правила землепользования и застройки, категорию земельного участка и даже внести изменения в генплан, под требования заказчика.

Стоимость услуг по изменению территориального зонирования (через суд) — от 60000 рублей.
Стоимость услуг по изменению территориального зонирования (через ППТ) — от 200000 рублей.

В состав территориальных зон включаются отдельные участки сельскохозяйственного использования. Кроме того, на них имеются зоны, на которых размещаются объекты, предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и иных видов деятельности. На подобных территориях размещаются зоны сельскохозяйственного использования СХ 1, 2, 3.

1. Первая зона предназначена для размещения сельскохозяйственных угодий.
2. Вторая зона используется в ходе ведения садоводческой деятельности и дачного хозяйства.
3. Третья зона отведена под сельскохозяйственное производство.

Земельные юристы нашей компании помогут разобраться с особенностями использования каждой зоны, расскажут, что здесь можно строить, а также каким образом обойти ограничения, установленные законом.

Территориальная зона сельскохозяйственного использования СХ-1

Зона сельскохозяйственных угодий СХ-1 — подлежащие особой охране сельскохозяйственные земли. Возможное использование:

• пашни;
• сенокосы;
• пастбища;
• залежи;
• многолетние сады.

Условно разрешенные виды использования: временные и сезонные торговые и обслуживающие объекты.

Градостроительный регламент на сельскохозяйственные угодья вне границ населенных пунктов не устанавливается.

Территориальная зона сельскохозяйственного использования СХ-2

Зона садоводства и огородничества СХ-2 предназначена для размещения дачных и садовых участков, где можно возводить жилые строения. В них владельцы земель смогут отдыхать и выращивать сельскохозяйственные культуры. Кроме того, в зоне СХ-2 размещаются теплицы и оранжереи.

Условно разрешенные виды использования: объекты питания, торговли и бытового обслуживания.

Отдельно размещенные торговые объекты или предприятия общественного питания либо бытового обслуживания должны принимать небольшой поток клиентов. Под них отводится не более 250 квадратных метров общей площади. Юристы компании помогут избежать нарушений при размещении объектов в данной зоне, подсказав, как эффективнее использовать такие земли.

Вспомогательные виды разрешенного использования: ЛПХ, объекты образования, религиозное использование, деловое управление, развлечения, спорт.

Территориальная зона сельскохозяйственного использования СХ-3

Зона сельскохозяйственного производства СХ-3 предназначена для:

• выращивания сельскохозяйственных культур;
• животноводства;
• птицеводства;
• производства аквакультур;
• ЛПХ (вне населенного пункта — без объектов капитального строительства);
• КФХ (включая жилую недвижимость).

Зона сельскохозяйственного использования СХ-3 допускает размещение объектов капитального строительства (фермы, птицефабрики, склады, переработка сельхозпродукции).

Вспомогательные виды разрешенного использования: коммунальное и бытовое обслуживание, объекты образования и обеспечения научной деятельности, магазины, объекты питания, обслуживание автотранспорта, склады, пищевая переработка.

Условно разрешенные виды использования: обслуживание автотранспорта, придорожный сервис, пищевая и строительная промышленность, склады, транспорт.

С целью эффективного контроля использования земельных участков и минимизации потерь их свойств весь земельный фонд России разделен на категории и виды разрешенного использования. Статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации определяет 7 категорий земель:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населенных пунктов;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

Кроме того, каждый земельный участок имеет вид разрешенного использования (ВРИ), определяющий более точное, чем категория, целевое назначение объекта. Информацию о категории земли и виде разрешенного использования можно узнать по кадастровому номеру в режиме онлайн, для чего необходимо открыть публичную кадастровую карту на сайте Росреестра https://pkk5.rosreestr.ru и ввести в поисковую строку кадастровый номер земельного участка.

Все возможные виды разрешенного использования перечислены в Приказе Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков». Классификатор содержит наименование вида разрешенного использования, описание и код. На сегодняшний день классификатор утверждает 155 видов разрешенного использования земельных участков.

Статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации обязывает собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Так, например, на земельном участке с видом разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1) возможно «Размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек».

На земельном участке с видом разрешенного использования «Ведение огородничества» (код 13.1) возможно «Осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур».

Земельный участок с видом разрешенного использования «Ведение садоводства» (код 13.2) предназначен для «Осуществления отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещения для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей».

Использование земель, находящихся в границах поселения, регулируется Правилами землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Урай, утвержденными решением Думы города Урай от 26 декабря 2017 года №107 (в ред. от 28.06.2018) года №107. Приложением к Правилам является Карта градостроительного зонирования, устанавливающая границы территориальных зон, отображающая границы зон с особыми условиями использования территории, наглядно демонстрирующая распределение территориальных зон в границах муниципального образования города Урай. На земли в границах населенного пункта распространяют действие градостроительные регламенты, определяющие виды и параметры разрешенного использования земельных участков и установленные для территориальных зон, выделенных на карте градостроительного зонирования.

Так, например, зона малоэтажной жилой застройки (Ж3), допускающая 10 основных и 5 вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков, не предусматривает ведение личного подсобного хозяйства. Для ведения личного подсобного хозяйства определены зоны сельскохозяйственного использования СХ2, СХ3 и зона ведения традиционного образа жизни ТОЖ.

СХ2- зона, занятая объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенная для ведения дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения; СХ3-зона, занятая объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенная для ведения огородничества.

За использование земельного участка не в соответствии с установленным для него видом разрешенного использования, за неиспользование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, за невыполнение или несвоевременное выполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность по статье 8.8.

Итак, за использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием налагается административный штраф в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.

Получение информации заинтересованными лицами по вопросам осуществления муниципального контроля, сведений о ходе его исполнения возможно при личном обращении в отдел муниципального контроля администрации города Урай по адресу – 628285, Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ — Югра, город Урай, микрорайон 2, дом 59, кабинет 314, либо по телефону 8(34676) 91-0-31, доб. 341, 342, 344, а также посредством направления электронного письма на E-mail: adm@uray.ru; omk@uray.ru.

График работы администрации города Урай (отдела муниципального контроля администрации города Урай): понедельник-пятница с 8-30 до 18-00, перерыв с 12-30 до 14-00. Получение информации о деятельности органов власти возможно при посещении официального сайта органов местного самоуправления города Урай www.uray.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также на Едином портале Госуслуг.

О связи задач по использованию участков с требованиями Правил землепользования и застройки

Многие проблемы, возникающие у владельцев земельных участков (ЗУ), приходится решать через действующую в каждом муниципальном образовании комиссию по Правилам землеустройства и застройки (далее – Комиссия по ПЗЗ).

Стартом в преодолении трудностей становится заявление о внесении изменений в правила землепользования и застройки с изложением сути вопроса:

• изменение вида разрешённого использования участков (ВРИ)
• изменение территориальной зоны земельных наделов
• внесение изменений в генеральный план поселения
• изменением параметров разрешённого строительства капитального объекта с выяснением факторов, ограничивающих возможность реконструкции построек, возведённых на участках
• уточнение параметров нового строительства и его функционального назначения
• целый ряд других вопросов

Главная задача комиссий по ПЗЗ – обеспечение для всех владельцев участков и объектов недвижимости их законных прав и интересов собственников больших и малых, застроенных и незастроенных земельных участков в их:

• в использовании
• в застройке
• в развитии

при обязательном соблюдении градостроительных регламентов, установленных ПЗЗ для каждой территориальной зоны.

О подаче заявлений в Комиссию по ПЗЗ рассказывается ниже. Сейчас необходимо выяснить, почему соблюдению требований ПЗЗ уделяется столь высокое внимание.

Кратко о сути ПЗЗ

Градостроительным кодексом РФ установлена своеобразная «иерархия» градостроительной документации. «Табель о рангах» выглядит следующим образом:

1. генеральный план – самый главный документ, определяющий цели и перспективы развития территории поселения на длительный срок (15-25 лет):
   • содержит укрупнённые ориентировочные показатели развития территорий
2. правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – градостроительная «пусковая кнопка»:
   • включает механизм реализации генерального плана
   • при использовании ПЗЗ могут выявляться и устраняться некоторые недочёты планирования территории и генерального плана
   • официально ПЗЗ называются нормативно-правовым актом, который регламентирует использование территории поселения и детализирует генеральный план
3. проект планировки территории (ППТ) – документ, устанавливающий для определенной территории:
   • зоны размещения существующих объектов и их параметры
   • зоны размещения объектов, строительство которых может быть разрешено
   • в отличие от генерального плана, ППТ является более подробным документом, содержащим красные линии, объекты и инфраструктуру

Правила землеустройства и застройки (ПЗЗ) – традиционная система градостроительного регулирования, сложившаяся в нашей стране ещё с советских времён.

Она основана на планировании и делении территорий поселений на градостроительные зоны. Они позволяют сформировать:

1. базу для правового режима земельных участков
2. понятный порядок использования и застройки наделов

Градостроительное регулирование периодически меняется и совершенствуется, а утверждённые в поселениях ПЗЗ предоставляют целый комплекс возможностей:

• устанавливают градостроительные зоны с их регламентами
• определяют «что можно» и «чего нельзя» делать в той или иной территориальной зоне и на земельных участках, имеющих такой-то вид разрешённого использования
• поясняют для всех, в том числе и для власти, что конкретно нужно предпринять и какие процедуры потребуется выполнить, чтобы обеспечить то или иное разрешение для земельного участка или для строительства или реконструкции объекта капитального строительства
• обеспечивают информирование жителей муниципалитета:
  1. об установленных градостроительных регламентах на территории всего поселения
  2. о возможностях строительного развития как всего поселения, так и его отдельных микрорайонов и даже улиц
  3. о порядке выполнения бюрократических процедур и сроках рассмотрения вопросов и т.д.
• обеспечивают через проведение общественных слушаний непосредственное участие жителей, предприятий и организаций поселения в принятии решений о землепользовании и застройке:
  • тех решений, что смогут оказать положительное влияние и на условия проживания людей и на их благосостояние, а также на бизнес
• разграничивают правовые и технические вопросы градостроительного регулирования:
  • возможности использования ЗУ и объектов на них (диктуются правилами землепользования и застройки, относящимися к нормативно-правовым нормам) с возможностями реализации использования недвижимости (в соответствии с проектной документацией)
• обеспечивают маневренность градостроительного зонирования, проявляющуюся в наиболее важных аспектах, необходимых для правообладателей объектов недвижимости:
  1. в возможности выбора вида разрешённого использования
  2. в возможности отклонения от установленных параметров строительства
  3. в возможности внесения изменений и дополнений в правила застройки
• обладают нацеленностью на достижение баланса между частными и общественными интересами

ПЗЗ разрабатываются не для архива, а для оперативного применения в условиях динамично меняющихся ситуаций у правообладателей земли. Они – главный градостроительный регулятор местного значения.

ПЗЗ – инструмент для решения проблем в использовании участков

Возможности и особенности ПЗЗ каждого муниципального образования –это мощный инструмент, который собственники участков или объектов недвижимости на участках могут и должны использовать для решения задач:

• по изменению ВРИ
• по изменению территориальной зоны
• по получению разрешения на отклонение от предельных параметров строительства
• по преодолению многих других проблем

Главное условие для применения ПЗЗ в решении задач – обоснованность требований, их соответствие материалам территориального планирования муниципального района.

Чтобы умело и грамотно воспользоваться этим инструментом, нужно ознакомиться с содержанием ПЗЗ, действующих в своём муниципальном образовании, хотя в той части, к которой относится задача, возникшая у собственника объекта.

ПЗЗ – документ открытого пользования. Они представлены на официальных сайтах администраций муниципальных образований. С ними можно ознакомиться и при непосредственном обращении в администрацию муниципалитета. Знакомство не должно ограничиваться изучением только графических материалов, поскольку подробная разъяснительная информация по всем вопросам изложена в их текстовой части.

Структура текстовой части ПЗЗ такова, что найти необходимый материал не так уж и сложно. Даже при беглом просмотре глав и параграфов, перечисленных в содержании можно увидеть именно тот раздел, что будет нужен для анализа возможностей в решении проблемы.

Пара примеров

• Знакомясь с содержанием ПЗЗ города Москвы, можно найти раздел о порядке предоставления разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка и объекта капитального строительства:
  • он изложен в пункте 2.2.2 Книги 1. «Общая часть и текстовые материалы территориальной части Правил землепользования и застройки города Москвы»
• В ПЗЗ МО Большеколпанское сельское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области в пункте 26 этих правил можно ознакомиться с порядком внесения изменений в ПЗЗ

ПЗЗ муниципальных образований излагают полезную информацию по многим вопросам. В них, например, можно выяснить следующие сведения:

• о градостроительных регламентах, установленных для всех территориальных зон, на которые поделена территория поселения
• о размере возмещения вреда, причинённого жизни или здоровью физических лиц, имуществу физических или юридических лиц в результате утверждения не соответствующих требованиям технических регламентов документов территориального планирования муниципальных образований, правил землепользования и застройки, документации по планировке территорий муниципальных образований
• о требованиях по проведению общественных слушаний
• о праве использования земельных участков на проведение строительных изменений объектов капитального строительства, возникших до введения в действие ПЗЗ

Обязательный раздел ПЗЗ – тот, что освещает деятельность Комиссии по правилам землепользования и застройки.

Комиссия по ПЗЗ – цель создания, приём предложений по изменению ПЗЗ

Комиссия по ПЗЗ является постоянно действующим консультативным коллегиальным органом при главе администрации поселения. Формируется она на основании постановления главы администрации, а в своей деятельности руководствуется следующими документами:

• ПЗЗ, принятыми в муниципальном образовании
• Положением о Комиссии
• муниципальными правовыми актами, регламентирующими деятельность комиссии по ПЗЗ
• Конституцией РФ, Земельным и Градостроительным кодексами РФ, федеральными и региональными законами

В состав Комиссии по ПЗЗ входят председатель комиссии, секретарь и члены комиссии. Требованиях к составу и порядку деятельности Комиссии по ПЗЗ закрепляются региональными законами (пример по Ленинградской области — областной закон № 25-оз от 10.04.2017 г.).

При объективной необходимости Комиссия по ПЗЗ вправе расширить свой состав для обсуждения вопросов, которые предстоит рассмотреть на заседаниях:

1. включать в свой состав представителей власти поселений
2. создавать консультативные советы и рабочие группы
3. привлекать независимых экспертов (в установленном порядке)
4. приглашать представителей органов власти, а также юридические и физические лица, компетенция которых относится к тем или иным вопросам

Деятельность комисси осуществляется в следующих направлениях:

• организация и проведение публичных слушаний:
  1. по проектам генеральных планов поселений и внесению в них изменений
  2. по документам территориального планирования
  3. по проектам планировки территорий и проектам межевания территорий
  4. по вопросам предоставления разрешений на условно-разрешённый вид использования земельных участков и объектов капитального строительства
  5. по вопросам отклонения от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства
• организация и координация разработки проектов генеральных планов и правил, а также проектов о внесении изменений в них
• рассмотрение предложений о внесении изменений в генеральные планы и правила
• участие в проведении публичных слушаний по проектам планировки территории, включая проекты планировки территорий, предусматривающие размещение линейных объектов
• досудебное рассмотрение конфликтных ситуаций и разрешение споров, возникающих при осуществлении градостроительной деятельности — при поступлении жалоб от жителей поселений, от правообладателей земельных участков, объектов капитального строительства, жилых и нежилых помещений, а также лиц, чьи права и законные интересы могли быть нарушены

По итогам заседаний Комиссия по ПЗЗ готовит соответствующие рекомендации и заключения, организовывает проведение публичных слушаний с подготовкой протокола и заключения о результатах этих слушаний, направляет материалы главе местной администрации для приятия им соответствующего решения.

Ситуации, вызывающие необходимость внесения изменений в ПЗЗ

Основания для внесения изменений в правила землепользования и застройки и порядлк действий при этом предусмотрены статьями 31, 32, 33 Градостроительного кодекса РФ.

ПЗЗ могут быть изменены в порядке, установленном градостроительным кодексом РФ, в соответствии с документами территориального планирования, документации по планировке территории и внесения изменений в эти документы.

Необходимость в изменении правил землепользования и застройки возникает, как правило, тогда, когда правообладатель земельного участка не планирует использовать в том варианте, что предусмотрен действующими ПЗЗ. Не редки и другие случаи – когда ПЗЗ существенно ограничивают или вовсе не допускают новое строительство.

Становятся ли при этом ПЗЗ непреодолимым препятствием? – Нет. Мало того, что об этом говорится в самих ПЗЗ, но подтверждается ещё и законодательно статьёй 33 Градостроительного кодекса РФ:

1. любое заинтересованное лицо имеет право подавать заявление о внесении изменений в правила землепользования и застройки
2. граждане и юридические лица могут выступать с соответствующей инициативой

Примечание

В соответствии с Определением Верховного Суда РФ № 78-АПГ13-17 от 23.10.2013 года, в случаях отличий между территориальными зонами земельных участков по ПЗЗ и функциональными зонами тех же участков по Генеральному плану приоритет отдаётся положениям Генерального плана.

Соответственно, ПЗЗ в спорной части не подлежат применению, а градостроительное зонирование считаются фактически отсутствующими до момента принятия изменения в ПЗЗ.

Применение ПЗЗ вызвало негативные последствия в использовании земельного участка и объекта капитального строительства

К негативным последствиям применения ПЗЗ Градостроительный кодекс РФ (подпункт 5 пункта 3 статьи 33) относит следующие:

1. снижение эффективности использования
2. нанесение вреда правоообладателю
3. снижение стоимости объектов недвижимости
4. препятствия в реализации прав и законных интересов правообладателей

Заявления (предложения) о внесении изменений в ПЗЗ по перечисленным обстоятельствам рассматриваются Комиссией по ПЗЗ с особой тщательностью и вниманием и, как правило, с положительным результатом.

Необходимость изменения параметров использования всех участков в границах территориальной зоны, в которую включены эти участки

В таком случае делается предложение об изменении градостроительного регламента территориальной зоны, к примеру, в части расширения перечня ВРИ в градостроительном регламенте данной зоны.

При положительном решении вопроса результатом изменения ПЗЗ смогут воспользоваться владельцы участков, относящихся к этой территориальной зоне, если им потребуется изменить ВРИ своих участков на тот вид, что был внесён инициатором изменения градостроительного регламента этой зоны.

Требуется установление территориальной зоны земельного участка, не предусмотренной действующими ПЗЗ

Подача заявления по изменения ПЗЗ об установлении территориальной зоны земельного участка, не предусмотренной действующими ПЗЗ, будет обоснованной в случае, когда принятые ПЗЗ не соответствуют:

• генеральному плану поселения
• схеме территориального планирования

муниципального района по той причине, что генеральные планы или схема претерпели изменения.

Установлена территориальная зона, виды разрешённого использования которой не соответствуют существующему ВРИ участка

Очень распространённой является ситуация, когда ВРИ земельного участка, отражённый в правоустанавливающих документах, в договорах купли-продажи, в актах 90-х годов о предоставлении или о праве на земельный участок и т.п., был установлен до принятия ПЗЗ и не соответствует перечню видов разрешённого использования для территориальной зоны данного участка по ПЗЗ,

В данном случае при отсутствии прочих ограничений в пользовании участка оспорить ПЗЗ по мотиву несоответствия существующего ВРИ тому виду использования, что установлен через ПЗЗ, будет крайне проблематично по обстоятельствам, изложенным в пункте 8 статьи 36 Гк РФ и в пункте 4 статьи 85 ЗК РФ, вообще-то, не препятствующим ни застройке, ни использованию участка, но с несколько иными условиями:

1. земельный участок и уже возведённые на нём объекты капитального строительства (объекты недвижимости) могут использоваться неограниченно долгое время без приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, закреплённым в ПЗЗ, но при условии, что уже существующие объекты недвижимости и использование участка не несут угрозу жизни или здоровью человека или окружающей среде
2. дальнейшая застройка и реконструкция уже возведённых объектов запрещена, но они будут разрешены только в случае приведения объекта в соответствие с новым градостроительным регламентом, установленным ПЗЗ

Иными словами, на участке, для которого ПЗЗ установили зону, не соответствующую его существующему использованию (по имеющимся документам и целям, ради которых участок предоставлялся), застройка и какие-либо существенные изменения параметров объектов капитального строительства запрещены. При этом собственник такого участка имеет право возвести на нём объект, хоть и не отвечающий его первоначальному замыслу, но соответствующий требованиям ПЗЗ.

К примеру, если участок покупался с разрешённым использованием «под размещение промышленных объектов», а ПЗЗ для участка была установлена сельскохозяйственная зона СХ-1, собственник участка может (при своём желании):

• изменить прежний или ранее планируемый профиль деятельности и возвести взамен производственного склада или мастерской, скажем, склад для хранения сельхозтехники или хранилище сельскозпродукции
• передать участок в аренду под сельскохозяйственную деятельность
• провести другие операции – продать, завещать и т.д.

Каким может быть выход из ситуации, если собственник земли или объекта недвижимости не намерен менять свою изначальную задачу по строительству промышленного объекта? – По меньшей мере, попытаться изменить территориальную зону земельного участка, к примеру, на П-1, виды разрешённого использования которой допускают размещение таких объектов.

Что нужно предпринять собственнику?

• Сначала убедиться в том, что в поселении утверждены материалы территориального планирования:
  • генеральный план
  • проекты планировки и межевания территории
• Выбрать из состава территориальных зон ту, в которой предусмотрена возможность строительства промышленных объектов.
• Далее, в соответствии с теми же ПЗЗ, подать заявление (предложение) о внесении изменений в ПЗЗ в части изменения территориальной зоны участка с указанием наименования выбранной зоны (предложение по изменению границ территориальной зоны, в которую планируется включение земельного участка) и наименованием видов разрешённого использования в соответствии с Классификатором ВРИ – 2019.

Результат рассмотрения предложений об изменении ПЗЗ во многом зависит от обоснования задачи, а потому материалы, служащие обоснованием необходимости строительства именно промышленного объекта (для рассматриваемого примера), должны быть убедительными, с экономическими показателями эффективности использования участка или объекта капитального строительства по профилю, который собственник планирует реализовать, с демонстрационными материалами (эскизными планами).

Обоснование должно соответствовать материалам территориального планирования, быть максимально доказательным для комиссии по ПЗЗ и общественности, на суд которой комиссия вынесет рассмотрение вопроса.

По сути, ничем не отличается от только что рассмотренной ситуация и выход из неё, когда существующий вид использования участка или назначение объекта недвижимости на этом участке соответствуют градостроительному регламенту территориальной зоны, установленной для участка в соответствии с ПЗЗ, но не отвечают планам и задачам собственника.

ПЗЗ ввели ограничения для застройки участка или не установили параметры его застройки

В условиях, когда установленная для участка территориальная зона допускает его использование в приемлемых для правообладателя целях, но, вместе с тем, ПЗЗ ввели ограничения по его застройке, то в случае планов владельца заняться далее каким-либо строительством они будут обречены на получение запрета (отказа в получении разрешения на строительство).

Иными словами, права землепользователя могут быть нарушены из-за введения градостроительных ограничений. Но собственник может продолжать сколь угодно долго использовать свой участок в прежнем режиме, даже если на нём уже возведены постройки (в соответствии с уже рассмотренными выше положениями пункта 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ и пункта 4 статьи 85 ЗК РФ). Кроме того, собственник участка имеет право на возмещение убытков, возникших в результате введения градостроительных ограничений (статья 57 ЗК РФ).

Изменение территориальной зоны или изменение параметров разрешённого строительства здесь не получится, поскольку местоположение участка не изменится, а градостроительное ограничение может «перекочевать» в новую территориальную зону, и создать проблемы для других землепользователей в этой зоне.

Ещё более сложные случаи:

• ПЗЗ устанавливают параметры строительства «по фактическому использованию», то есть запрещают застройку земельного участка:
  • это ситуация, требующая анализа возможности изменения территориальной зоны или изменения ВРИ
• ПЗЗ не содержат сведений о параметрах застройки, обрекая далее собственника участка при его попытке получить в администрации градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) на подготовку проекта планировки территории через введение в раздел ГПЗУ «параметры застройки» вместо этих параметров разрешённого строительства такую вот фразу: «определяются проектом планировки территории» (чрезвычайно сложная, длительная и затратная процедура):
  • это ситуация, в которой собственник или соглашается с требованием, или занимается оспариванием содержания ПЗЗ и ГПЗУ в судебном порядке

Нарушения по содержанию ПЗЗ или порядку их принятия

• Пересечение границ земельного участка и границ территориальных зон, установленных ПЗЗ

Ситуация, когда участок находится в нескольких территориальных зонах, является прямым нарушением главных государственных законов в сфере землепользования и градостроительства, в соответствии с которыми границы территориальных зон должны обеспечивать принадлежность каждого земельного участка только к одной зоне:

1. Земельный кодекс РФ – пункт 7 статьи 11.9 и пункт 2 статьи 85
2. Градостроительный кодекс РФ – пункт 4 статьи 30 и пункты 2 и 3 статьи 36
3. ФЗ № 218-ФЗ – пункт 11 статьи 22

Несколькими федеральными законами установлен порядок устранения пересечений границ земельных участков с границами населённых пунктов и территориальных зон:

• ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель» (№280-ФЗ от 29.07.2017 г., вступивший в силу 11.08.2017 г.) определил:
  1. необходимость исключения пересечения границ населённых пунктов и территориальных зон с границами земельных участков, сведения о которых содержатся в ЕГРН
  2. возможность для органов регистрации самостоятельным порядком вносить изменения в сведения о границе населённого пункта или территориальной зоны для исключения пересечения с границами земельных участков, сведения о которых содержатся в ЕГРН
• ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не только не предусматривает устранение пересечений границ земельных участков, границ населенных пунктов и территориальных зон между собой, но и определённый порядок этого процесса (пункты 8-11 статьи 34 ФЗ №218-ФЗ):
  1. если 75% и более процентов площади земельного участка, с которым выявлено пересечение, находится в границах населённого пункта, территориальной зоны, то орган регистрации прав вносит изменения в границы самостоятельно – путём корректировки по границам земельного участка и включения их в границы населённого пункта, территориальной зоны
  2. если более 75% площади земельного участка расположено вне границ населённого пункта, территориальной зоны, то орган регистрации прав может принять решение об исключении участка из границ населенного пункта, территориальной зоны
  3. изменённая граница населённого пункта, территориальной зоны не нуждается в повторном утверждении, а орган регистрации прав направляет уведомление об измененной границе населённого пункта и (или) территориальной зоны в орган власти, который ранее направил документы, содержащие выявленные нарушения

Возможно ли сменить зону сельскохозяйственных угодий СХ-1 на СХ-2?

Зона сельскохозяйственных угодий СХ1 – зона особенная. Целью её создания является сохранение и развитие с/х угодий, относящихся к самым ценным землям во всём нашем государстве.

Зона СХ-1 предусматривает использование участков лишь в с/х целях:

• под пашни, сенокосы, пастбища, залежи
• под овощеводство
• под растениеводство и садоводство, связанные с выращиванием лекарственных, цветочных, многолетних плодовых и ягодных культур, винограда, конопли, зерновых и иных с/х культур и др.,
• а также для организации хозяйственной деятельностью, связанной:
  • с разведением сельскохозяйственных животных (крупного рогатого скота, овец, коз, лошадей, верблюдов, оленей), сельскохозяйственных животных
  • с производством кормов
  • с размещением зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных, с разведение племенных животных, с производством и использованием продукции (материала)

Защита с/х угодий – задача серьёзная и очень важная. Решается она повсеместно и на законном основании. К примеру, в Градостроительном кодексе РФ предусмотрена статья 36, в пункте 6 которой говорится, что для сельскохозяйственных угодий в составе земель с/х назначения, не устанавливается градостроительный регламент. Градрегламент может вводится только для сельхозугодий, расположенных в черте населённых пунктов, но, опять-таки, с установлением главного с/х направления использования участков в числе основных видов ВРИ.

Значит, для тех участков, что являются угодьями и относятся к землям сельскохозяйственного назначения (категория земель), изменение ВРИ земельных участков не допустимо. Для угодий в черте населённого пункта – лишь в рамках тех видов использования, что установлены градостроительным регламентом.

У собственников участков, относящихся к угодьям, может возникнуть необходимость использования своих земельных наделов в иных целях, по сравнению с с/х задачами. Но как быть, если речь идёт об участках, являющихся с/х угодьями в составе земель с/х назначения?

При предварительном анализе возможности изменения ВРИ таких земельных участков, с/х назначения, находящихся за пределами границ населённого пункта, очень важно уточнить, является ли они угодьями, даже если он имеют ВРИ:

• «для сельхозпроизводства»
• «КФХ» (или «КФ», «КХ»)
• «для сельскохозяйственного использования
• т.д.

Выяснить этот момент нужно или у землеустроителя поселения, или в отделе землепользования районной администрации

Если участок относится к угодьям, то изменение вида его разрешённого использования в этом случае запрещено законом. Придётся в этом случае изучить возможность изменения категории земель и ознакомиться с юридическими основаниями этого процесса. Изменение категории земель подразумевает включение земельного участка в границы населённого пункта. По результатам этого процедуры участок приобретает категорию земель «земли населённых пунктов» и получает тот ВРИ, что был выбран собственником земли.

Учитывая, что с/х угодья относятся к особо ценным землям, можно понять, что процесс преобразования категории земель будет весьма напряжённым, трудоёмким и даже затратным:

• необходимо провести экспертную оценку ценности земель для ведения сельского хозяйства и подготовить отчёт о кадастровой стоимости земель:
  • их необходимо заказать в специализированной лицензированной организации
• подать в администрацию области/края заявление с обоснованием целесообразности перевода
• лишь после положительных результатов рассмотрения представленных в администрацию материалов можно приступить к анализу возможности или изменения ВРИ земельного участка, или изменения его территориальной зоны

Если же земельный участок с/х назначения не относится к сельхозугодьям, то вопрос о смене его территориальной зоны, скорее всего, обойдётся без перечисленных выше сложностей и трудностей, связанных с доказательствами факта невозможности использования участка в качестве угодий, то есть будет решаться в установленном в ПЗЗ поселения порядке.

Вот, собственно, и ответ на вопрос о возможности смены территориальной зоны сельскохозяйственных угодий СХ1 на СХ2, сформированную для обеспечения возможности размещения объектов с/х назначения и для ведения гражданами садоводства и строительства домов на дачных участках.

В заключение сделанных рекомендаций по внесению изменений в ПЗЗ поселения необходимо сделать акцент ещё на том, что когда правила были приняты без нарушений в порядке подготовки и в порядке принятия ПЗЗ, то положительное или отрицательное решение по их изменению принимается по усмотрению органов власти. Исчерпывающая полнота и объективность обоснований изменений, подготовленных собственниками участков, становится особенно значимой.

Полезная информация

• Риски от установления красных линий на земельном участке –
• Что такое обременение земельного участка можно узнать
• Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) – читать
• С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться
• С особенностями подключения к электричеству в СНТ в ОНТ с 2019 года можно ознакомиться
• Узнать о новом Классификаторе ВРИ – 2019 можно
• Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте
• О возможности строительства жилого дома на фермерской земле читайте .
• С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться .
• С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться

• Представление о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно получить .